北京有哪些传世住宅？

在北京，有三类房子，

一种是低总价小户型，适合年轻人和预算有限家庭上车，兼顾点流通属性；

一种是有品质初改盘，适合三代人或多子女家庭居住；

还一种适合传世，被贴上“终极改善，区域标杆，传世之宅”的标签，这类房子是很多老百姓遥不可及的梦想，只要家庭不出现变故，这些房产可以传儿子，赠孙子。

万柳的墙,西宸的缸,霄8的顶儿，相信很多关注豪宅的朋友的听说过这些二手房里的顶豪，2025年随着四代宅入市，又有一些豪宅新贵，进入到大家的视线。

比如朱房的门，树村的纯，润园的奢，网上这些项目的介绍铺天盖地了，有需要项目信息资料的可以文末添加小秘书领取，今天只说说我前些日子看完这些房子的感受。

朱房村建发海晏

从2021年建发进入北京新房市场开始，无论低总价小面积楼盘，还是顶奢高端系产品，一直执着于大门和园林的配置。这两点也正是北方房企，不太注重去卷的。

所以建发的新盘，给我的感受是，在这个新房模板化的套娃时代，他家的颜值确实与众不同。

前几天揭叔文章提及，佳爷去建发海晏踩盘，看到大门后感叹，连从业20多年的他，都没见过这玩意，可能有钱人对于房子的需求除了住以外，社交属性也很在意，必须有面儿。

叔去会所踩盘，也给出了四字总结：精益求精。

这个盘给我的印象最深的，就是有别墅社区设计的影子，比如会所的旋转楼梯，上次看到这个设计，还是奥北别墅区的某独栋别墅项目，包括很多别墅项目才有的按摩池，汗蒸房，另外为了保证四季有景，水不结冰，水系底部用了电热系统，细节铺满了。

户型产品我觉得倒没什么可说的，200平左右的户型为主，其实都是市场主流设计，但同样的户型在石景山，在丰台就卖不动了，但这个项目却卖的还行，其实还是取决于项目所处的地段，除了海淀，还是一个产业丰富，改善圈层认可，二手豪宅能流通起来的板块。

现在网签价13万多，有人说这个价格太贵，我的看法是，如果有比这个项目更便宜，配置更高的，位置更好的，可以去看看别的；如果没有，现在的楼市，对于要买这种高端住宅产品的人群，就是享受和消费，虽然很多人不愿意承认，但房子已经和车子一样，短期内没有保值属性了，为什么现在还有人买房，那是因为开发商在绞尽脑汁卷细节，卷好产品，同时部分购房人有想改善的需求，否则你产品不迭代，房价越来越便宜，我为什么要替你开发商买单？

树村中海安澜北京

因为项目刚刚开完发布会，还没有售楼处，没有组织媒体深度品鉴活动，所以从目前项目给出的产品介绍来看，还没找到让我特别心动的一点，所以想了很久，先给这个项目的亮点，描述为“纯”吧。

这个纯体现在，他是一个纯粹的终极改善项目，1.6的容积率，没有200平以内的房子，真洋房（不是那种8层，11层的），还有近些年海淀极少供应的别墅产品。

这个纯还体现在，没有垃圾站，高速路和高压线困扰，真正意义上做到了，无外部不利因素的地块。

产品端的信息，感兴趣可以文末联系小秘书，目前项目计划择期释放产品细节和样板间内景，因为项目周边临近圆明园颐和园，据说要做中式风格，到时候佳爷也会第一时间给大家做踩盘内容。

除了产品细节，这个盘我最关注的还是他的开盘售价和销售情况，毕竟周边洋房产品老一点的西山壹号院近期二手8-10的价格，圆明天颂二手14-15的单价，作为新一代产品，安澜的价格能否再次通过更好的产品，匹配出更高的价值，我们也会持续关注。

北京润园

北京的别墅“不供则已，一供惊人”，稀缺的别墅新盘市场，在这个冬天的中央别墅区，一下出现三个项目，如果说懋源打价格战和极致的产品设计，那华润就是想在墅区核心地段，守卫老牌劲旅的地盘和尊严。

润园地处温榆河首排，优山美地别墅区旁，都处于自己的谧境空间，

你说他产品好吧，他是洋房，双拼混搭，受制于现在的政策，无法做出很多人的终极梦想，独栋墅。

你说他价格6万多，不算贵吧，但洋房270平起，1700万；别墅900平，6000万+的价格，周边优山美地2000万就能搞定独栋，天竺也有大把热门别墅可选。

所以看完项目，我觉得他的优势更多还是更新的设计理念。

比如他是北京第一批五代宅，除了四代宅室内的赠送外，润园融入了南方270度的外置阳台，做到了每个空间都有外延面积，双拼别墅，更是做到了每个房间都带露台，另外别墅是毛坯交付，但样板间的设计理念，我觉得却处处透出了时尚和实用。

比如卧室的进一步功能分区细化，除了传统设计休息区和衣帽间，还增加了学习室和娱乐区的四段式套房设计，孩子只需要在自己的房间内就能完成所有的生活场景，真正意义上做到了每个家庭成员都有自己的独立空间和更合理的居住动线；

再比如除了对男女主人老人孩子的居住场景设计，还关注到了司机，宠物和维修人员的使用场景，以往的豪宅，我们看到的更多是保姆阿姨房的设计，但润园做到了在地库设置了司机休息室，做到了宠物有自己的卧室卫生间及洗漱区，做到了设备间和主人空间的互不打扰。

还有很多我没说到的细节，虽然别墅是毛坯交付，但我觉得项目对于细节的把控，新的生活体验指引，做出了典范案例。

也希望更多的项目，无论地段，无论价格，无论去化如何，都能把居住体验舒适，合理，安全，放到第一位吧。

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