买房9年不过户，卖家反手抵押！法院：违约金按日万分之一赔｜北京房产律师解读

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2014年，张伟与赵强签订《房屋买卖合同》，约定：

赵强将一号房屋（现为商品房）出售给张伟，总价130万元；

张伟当日支付125万元，剩余5万元待过户后付清；

赵强承诺：取得房产证后5年零15日内协助过户；

若逾期，每日按总价1%支付违约金；

赵强的父亲赵建国、母亲刘芳作为连带保证人签字。

合同签订后，张伟入住一号房屋，并持有房产证原件多年。

2017年8月，赵强取得房产证，按约应在2022年9月13日前完成过户。

但赵强未履约，反而在2018年将房屋抵押贷款，后又被多次查封，导致无法过户。

张伟多次起诉又撤诉，最终于2023年7月再次起诉，要求：

✅ 赵强支付违约金125万元（原主张380万，后调整）；

✅ 刘芳、赵雪（赵建国之女，因赵建国已去世）承担连带责任。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 赵强支付违约金：以130万元为基数，按日万分之一（即0.01%），自2022年9月15日至2023年7月4日；

❌ 驳回张伟其他请求：

违约金大幅调低（从1%→0.01%）；

刘芳、赵雪不承担连带责任，因已过保证期间。

看似高额违约金，实则缩水99%！保证人也成功脱责。

三、法院说理

违约事实成立，但违约金过高必须调整

合同约定“日1%违约金”相当于年化365%，远超合理范围；

根据《民法典》第585条，违约金应以实际损失为基础；

张伟未证明实际损失（如租金差价、融资成本等）；

→ 法院酌定为日万分之一（年化约3.65%），符合司法实践。

保证期间已过，保证人免责

主债务是“协助过户”，履行期届满日为2022年9月13日；

合同未约定保证期间，依法视为6个月（至2023年3月13日）；

张伟2023年7月才起诉，超过保证期间；

→ 即使赵雪作为继承人，也无需在遗产范围内担责，因权利已消灭。

10.5万元还款性质不明，另案处理

赵强称曾返还部分房款，但双方未达成解除合意；

法院认为该款项与本案违约金无关，可另行主张。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“日1%违约金”看似吓人，实则大概率被调减！

北京法院对违约金审查极严，超过LPR（贷款市场报价利率）4倍即可能被认定过高。建议约定日万分之三至五更稳妥。

保证期间只有6个月！务必在期限内起诉

若合同未明确约定保证期间，债权人必须在主债务到期后6个月内起诉保证人，否则权利永久丧失。

房产证在手≠安全！过户前仍可能被抵押查封

本案中买家持有房产证近6年，但因未过户，卖家仍可补证+抵押。

✅ 强烈建议：满足过户条件后立即办理，切勿拖延！

多次起诉又撤诉，可能影响权利主张

张伟两次起诉后撤回，虽未丧失主债权，但未能中断保证期间，导致保证人脱责。

继承人不当然承担保证责任

即使保证人死亡，其继承人仅在遗产范围内担责，且仍受保证期间限制。

重要提醒：

北京大量“先付款、后过户”交易存在巨大风险。

若遇卖家拖延、失联、涉债，务必：

�� 立即发《催告函》固定违约事实；

�� 在6个月内起诉并同时列明保证人；

�� 申请财产保全，防止房屋被转移或查封！