广东
之前半夏投资李蓓一个关于房地产的观点引起了市场的热烈讨论，她认为房地产市场在经历本轮调整后，会迎来10年的上升期。
当时，就有很多人对这个观点不以为然。而如今房地产又连跌了2个月，估计会有更多人不赞同她的观点。
当下市场中确实有不少人对房地产市场的未来走势预期表现非常悲观。市场的情绪似乎也跌落到了谷底。
说实话，其实真的不必如此。当下市场极端的悲观情绪和当年极端的乐观情绪又有什么区别？
但市场终究会走上理性的发展之路，情绪可能会左右一时的市场走势，但是不是影响太深和太远。
我们不妨再来看看李蓓认为房地产市场将迎来10年上升期的主要理由：
一是在需求端，中国房地产长期稳定销售面积中枢在10~12亿平米，而当前房地产销售面积仅在7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准，因此，当下是超跌。
二是供给侧视角再看，一方面整个行业的竞争强度大幅度缓和，约90%的房企退出市场或不再拿地。另一方面，存活下来的优质企业，新推楼盘净利率已经高达10%以上。
说实话，我基本上认同这个观点，但是我有几点内容需要补充一下。
从宏观的角度来看，房地产算是一个周期性比较强的行业，只是其每个周期相对较长，很容易被忽略。周期性行业就会有起伏，现在跌到谷底，等改变周期的因素发生了改变，未来还是会有上涨周期的。
不过，未来房地产再进入了上涨周期的表现特征会与之前不一样。之前的房地产市场在上涨周期的时候，呈现出来的是普涨行情，房价的上涨基本上是从一线城市慢慢向二三线城市蔓延，最后甚至会传导到县城。
不过未来房地产市场即便进入了上涨周期，也很难有普涨行情，大概率会因城市而分化。因为有一个根本性的因素——人口因素发生了巨大的变化。总人口的减少会导致总体住房需求减少，但人口仍会向大城市聚集，大城市的房地产市场发展仍然会有支撑，房价仍有继续上涨的可能性。但大多数中小城市及县城的情况就不一样了，人口流失会使得住房市场供求关系进一步失衡，房价难有支撑，继续震荡横盘或是阴跌的可能性大。
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