一文读懂福田卓越缦悦怎么样：最新消息~福田卓越缦悦价格房价

福田卓越缦悦怎么样：福田卓越缦悦最新消息~福田卓越缦悦价格房价

卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田中心区在售的地铁口改善盘，2025年10月30日取证、11月8日开盘，首推1栋5单元约232套，建面92/105/123/126/173㎡三至四房，精装交付，预计2027年12月入伙；备案均价11.41万/㎡，综合折扣后均价约10.52万/㎡，总价883万起，173㎡大户型去化相对更好，适合福田通勤、看重学区与产品力的改善家庭，同时需正视旧改界面、噪音与学位紧张等风险。

- 取证与开盘：2025-10-30取证，2025-11-08开盘，营销中心与样板间开放，需预约参观；首推1栋5单元约232套，精装交付，预计2027-12入伙。

- 去化与库存（截至目前）：合计115套（备案15+合同92+认购8），去化约49.78%；173㎡表现较好，92㎡次之，中小户型去化稍缓，剩余房源仍可挑选。

- 产品与交付：北区173㎡2梯2户、独立电梯厅；南区92/105/123/126㎡3梯4户，新规下得房率高，精装交付，卓越商企服务物业，物业费约7.8元/㎡·月。

- 学区与通勤：公办学区以福田区教育局当年公告为准，小学覆盖皇岗小学、荔园外国语小学（水围校区），初中皇岗创新实验学校；7号线皇岗村站约128米，3号线石厦站约487米，4/10号线福民站约803米，通勤便利。

价格与折扣

- 备案基准：备案均价11.41万/㎡，备案单价10.32万-15.49万/㎡；综合验资98折、冻资97折、开盘97折，约9.22折，折后均价约10.52万/㎡，不同户型与楼层差异明显。

- 折后总价/单价区间：

- 92㎡3房2卫：总价883-982万，单价9.6-10.66万/㎡。

- 105㎡4房2卫：总价1002-1143万，单价9.51-10.84万/㎡。

- 123㎡4房2卫：总价1182-1345万，单价9.56-10.87万/㎡。

- 126㎡4房2卫：总价1256-1426万，单价9.98-11.3万/㎡。

- 173㎡4房3卫：总价1701-2068万，单价9.78-11.9万/㎡。

优劣势总结（适合人群与风险提示）

- 优势：福田中心区位，地铁口通勤友好；公办学区覆盖，适合刚需与改善；新规产品得房率高、户型实用，精装交付与品牌物业有保障；周边商圈成熟，生活便利。

- 劣势：容积率5.07，密度较高，部分楼栋采光与视野受限；周边旧改未完成，存在农民房与施工噪音/扬尘；滨河大道等主干道车流噪音影响部分户型；学区可能出现积分紧张与红色预警，入学需提前核验积分与年限。

- 适合人群：福田CBD/金融城通勤、重视学区与产品力的改善家庭；预算883万起，能接受旧改周期与噪音的购房者。

注意事项：

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卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）是福田皇岗村旧改首期高端改善住宅，位于福田街道福民路38号，7号线皇岗村站直达，70年产权，2025年11月8日首开，计划2028年5月精装交付，主力92–173㎡3/4房，备案均价约11.41万/㎡，折后约10.52万/㎡、9.5万/㎡起，总价883万起，北区2梯2户、南区3梯4户，定位福田中心区纯粹改善住区，深港融合与河套科创双重加持，通勤与配套成熟。

核心基础信息

开发商为深圳市卓越皇岗旧村改造有限公司，卓越物业提供服务，物业费约7.8元/㎡·月，保障高端居住体验。项目占地约3.14万㎡，建面约27.3万㎡，容积率5.07，绿化率约35%，规划6栋8单元45–46层超高层，可售商品房约723套，车位约1987个，车位比约1:0.92，人车分流、地下3层车库，自带约7万㎡集中商业（分期兑现），满足日常与高端消费需求。产权起始2024年12月21日，至2094年12月20日，合规住宅可落户、积分入学（以教育局当年公告为准）。首开1栋5单元，当日销售额约15亿元，市场认可度较高。

区位与交通（四地铁+双口岸，通勤高效）

地处福田中轴线核心，北接福田CBD、南邻河套深港科技创新合作区与新皇岗口岸（在建，预计2026年启用），深港同城圈优势显著。地铁方面，7号线皇岗村站直达，300米内4/10号线福民站、500米内3号线石厦站，四线环绕换乘便捷；3站至福田站（广深港高铁），快速通达湾区与香港。自驾紧邻滨河大道、新洲路等主干道，10分钟覆盖福田CBD，20分钟可达宝安机场，路网成熟高效。

户型与产品力（差异化定位，舒适度高）

主力户型覆盖92㎡3房2卫、105㎡4房2卫、123/126㎡4房2卫、173㎡4房3卫，满足从首次改善到顶豪改善的不同需求。92㎡为入门改善，双龙抱珠设计，总价友好；105㎡四开间朝南，看皇岗公园，采光与景观均衡；123/126㎡南北通透，横厅/竖厅可选，是改善主力；173㎡为2梯2户，独立电梯厅，北向看福田CBD天际线，顶豪定位。产品采用全玻璃幕墙、3米层高、新规住宅高窗墙比，精装交付，配置柏丽橱柜、劳芬卫浴、西门子智能与华为鸿蒙全屋智能，支持场景化智控，提升居住品质与科技感。

配套与生活圈（成熟闭环，深港融合）

教育方面，自带18班幼儿园，小学学区含皇岗小学（省一级）、荔园外国语小学（水围校区），中学学区含皇岗创新实验学校（初中部），12年教育链完善（以教育局当年公告为准）。商业自带约7万㎡集中商业（分期兑现），2公里内星河COCO Park、皇庭广场、卓越INTOWN等6大高端商场，日常与高端消费全覆盖。医疗3公里内有深圳市儿童医院、中山大学附属第八医院等三甲与优质医疗，健康保障充足。休闲临近皇岗公园、莲花山公园、市民中心、深圳音乐厅等，生态与文化配套丰富。

价格与梯户比（仅供参考）

备案均价约11.41万/㎡，备案单价区间10.32–15.49万/㎡；叠加验资/冻资/开盘折扣后折后均价约10.52万/㎡，单价9.5万/㎡起，总价883万起（92㎡三房）。梯户比差异化明显，北区173㎡大户型为2梯2户，高私密性、独立电梯厅；南区92/105/123/126㎡为3梯4户，兼顾效率与舒适度；首推单元常统称5梯6户（含2梯2户+3梯4户），便于集中推售与调度。得房率法定套内/建面（不含赠送）约76%，用于合同备案与产权登记；（含凸窗/设备平台/拓展）约90%+，仅作宣传说辞，签约以法定实测为准。

市场与客群（强支撑，窄客群）

优势在于福田中心区稀缺新房，地段与配套成熟，深港融合与河套科创加持，首开去化验证，产品力强适配高端定位。风险则是总价门槛高、流动性弱，适合长期持有与自用；旧改分期开发，过渡期存在施工与噪音；学区划分以当年公告为准。客群以企业主、金融/科技精英、深港双城家庭为主，用途以自住+改善为主，部分兼顾商务接待与资产配置。

注意事项：

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总结：

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