解读，联发臻著雅居为什么那么贵，是不是富人区吗？地段位置如何

联发臻著雅居价格偏高是红山核心地段、顶级学区、成熟配套与国企品质叠加的结果，它并非富人区，地段属于龙华红山 - 上塘核心居住区，是龙华都市核心区的重要板块。以下是详细说明。

为什么价格偏高

1. 核心地段与配套溢价：地处龙华民治街道红山 - 上塘板块，纳入深圳都市核心区规划，是龙华中央居住区（CLD）的核心部分，承接福田、南山外溢需求，周边新房与次新二手房价格普遍高于项目，存在价格倒挂，折后单价 6.4-6.7 万 /㎡，较周边次新房低约 1 万 /㎡，实际是区域内的性价比选择而非单纯贵。
2. 学区价值稀缺：直线约 400-600 米就是龙华实验学校（九年一贯制），2024 年普高率 82.01%，为龙华第一梯队，学位稳定性强，A2 类户籍家庭 100% 录取，学区溢价是价格支撑的核心因素之一。
3. 商业与文体配套顶级：步行可达红山 6979、Costco 华南旗舰店、AT MALL 上塘荟等，周边还有深圳市美术馆新馆、图书馆北馆、简上体育综合体等，双三甲医院（新华医院、第二儿童医院）护航，生活与医疗配套成熟度高。
4. 国企品质与产品力：联发集团是厦门建发旗下国企，40 年开发经验，连续 17 年百强房企，精装交付标配科勒卫浴、方太厨电、中央空调等，81-91㎡三房两卫得房率约 80.63%，空间实用，户型紧凑，适配刚需至刚改家庭，具备品牌与产品溢价。
5. 交通与规划潜力：自驾经民塘路、福龙路、新区大道 30 分钟可达福田、南山；距 4 号线上塘站约 1.1 公里、红山站约 1.6 公里，1-2 站到深圳北站，高铁 1 站达香港西九龙，轨道与高铁联动提升地段价值。

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并非富人区

项目定位刚需至刚改社区，并非传统富人区。核心原因有三点：一是产品以 81-91㎡三房为主，总价约 520-590 万，客群是中产上班族、学区刚需家庭，非高净值人群；二是社区含 288 套公租房，居住圈层多元，无富人区常见的大面积豪宅、高端会所等配置；三是周边虽有中央原著、金茂府等高端小区，但项目自身以实用自住为核心，无稀缺资源独占性，未形成富人聚集效应。

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地段位置详情

项目位于龙华区民治街道上塘路与民塘路交汇处，东北角紧邻龙华实验学校，北侧是金地上塘道，东侧为松仔园村落，南侧为民塘路连接深圳北站，西接上塘路贯通红山片区。该地段是龙华 CLD 核心，享受行政、商业、文化三核辐射，周边成熟小区环绕，生活氛围浓郁；同时临近深圳北站 CBD，承接总部基地产业外溢，未来人口与资金吸引力强。交通上，地铁步行 1.1-1.6 公里可达上塘、红山站，自驾 30 分钟内通达福田、南山核心区，公共交通与自驾出行均便捷。

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项目总占地约 0.9 万㎡，总建面约 6.4 万㎡，容积率 5.52，绿化率 40.51%，由 3 栋 31-32 层住宅组成，其中 2 栋为商品房、1 栋为公租房，总户数 648 户，可售商品房 354 套。主打 81-91㎡三房两厅两卫户型，得房率约 80.63%，车位比 1:0.74，交付标准为装配式简装，配备科勒卫浴、方太厨电及中央空调、智能门锁等。

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