容积率创20年新低！2025广州土拍收官，成交量价减三成

伴随着上周日越秀地产以14.36亿元，底价竞得海珠区AH050335地块，2025年广州涉宅地土拍正式收官。

据克而瑞数据监测，2025年广州经营性用地供应83宗，供应总建面471.45万㎡，同比减少45%；成交73宗，成交总建面396.89万㎡，同比减少41%；成交金额549.46亿元，同比减少35%。

其中涉宅用地供应57宗，同比减少9宗；供应总建面383.55万㎡，同比减少33%；成交48宗，同比减少1宗；成交总建面309.14万㎡，同比减少30%；成交金额506.61亿元，同比减少34%。

广州涉宅地容积率创近20年新低

对比2024年，2025年供地涉宅地中，宗均建面仅为6.7万㎡，而2024年为8.84万㎡，同比减少24%，供应面积及宗均建面为2006年以来最低谷。

2025年挂牌地块集中在中心区，中心五区供应30宗，占比53%，较往年增加4%，这也是土拍热度延续的关键。白云区为广州涉宅用地供求主力，供应13宗，同比增加6宗，成交10宗，同比增加7宗；其次是天河区，供应9宗，成交5宗。

在2024年8月20日举行的广州土地出让推介工作媒体座谈交流会上，相关部门人士指出，接下来，广州供地多集中在中心区，且会降低容积率，甚至可能会有容积率低于1的地块供应。在此之后，广州所挂牌的涉宅地容积率逐步下调。

而在2025年，全市挂牌宅地平均容积率仅为1.57，创2006年以来新低。克而瑞数据指出，2025年容积率在0-2的涉宅地成交15宗，低密化明显，较去年增加10宗，当中增城、白云、花都各3宗，南沙2宗，天河、黄埔、番禺、南沙各1宗。

其中由中国交建与科学城集团以28.44亿元成交总价竞得的黄埔区长洲岛地块是今年广州成交涉宅用地容积率最低的一宗，仅有1.01；其次增城城投以6.24亿元成交总价竞得的荔湖新城地块，容积率1.02；容积率同为1.02的还有花都城投以8.22亿元成交总价竞得的凤凰北路以西地块。

此外，容积率2.1-4的涉宅地成交38宗；高容积率4-7的有4宗，位于天河金融城有2宗、海珠工业大道、白云同德围各1宗。供地延续“小而美”特点，绝大多数地块容积率小于4.0且建筑面积小于10万平方米，其中中心及近郊以打造刚改或改善产品为主，外围花都、增城更适合打造低密别墅产品。

楼面地价回归理性，4万+/㎡地块仅两宗

值得关注的是，2025年全市成交48宗涉宅用地以底价、低溢价成交为主，34宗宅地底价成交，14宗地块溢价成交，其中部分宅地如白云区江高镇广州轨道交通装备产业园AB0101013地块、AB0101011地块，设置回购/安置条款，锁定销路利润确定，深受房企青睐，高溢价成交。

在成交溢价率TOP10排行上，安置房用地占据了三个席位，均由中建国际投资竞得，三宗均位于白云区，其中江高镇竞得两宗安置房用地溢价率分别为37.83%、28.86%，另外一宗太和镇安置房用地溢价率达到了16.24%；保利发展以35亿元成交总价竞得的海珠区南泰路地块溢价率为27.27%，位列季军席位。

在2025年，房企拿地仍偏谨慎，以差异化捡漏为主，拿地主力依旧是国央企为主，不过也有民企重出江湖，比如敏捷集团、益云集团、力迅投资、福牛地产、番禺置业等民企都有拿地，其中敏捷集团以33.17亿元拿地金额获得排行榜第六位。

2025年的广州拿地TOP3房企依次是越秀、保利发展、珠实，三者在广州的拿地金额分别是95.39亿元、77.35亿元、44.22亿元。在拿地总建面排行上，增城城投以40.53万㎡拿地面积获得冠军，南沙开建以38.34万㎡拿地位列亚军，越秀地产以37.14万㎡位列第三。

相较2024年，广州的涉宅地楼面地价回归理性。从广州中原研究发展部数据可见，2025年仅产生两宗楼面地价4万+地块，当中最贵的是天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块，折合楼面地价47317元/㎡；其次是天河区金融城东区AT091410地块，折合楼面地价40800元/㎡。楼面地价低于4万+㎡/，在3万+/㎡的地块有7宗，当中天河和海珠区各3宗，荔湾1宗。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析认为，2026年，随着成交地块逐步入市，产品定位分化，楼市高端与保障双轨并行撑市，土拍在“控增量、优供给”指导下，大概率延续稳量提质行情。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬