URI城市租住年终盘点 | 2025中国住房租赁行业研究・政策篇

2025年，作为“十四五”收关之年，我国住房租赁政策迎来系统性重构与深度赋能。这一年，保障性住房再贷款、专项债收储、REITs扩围等政策协同发力，打通“投融建管退”闭环；《住房租赁条例》正式施行，标志着行业进入法治化、规范化发展新阶段。在政策强力驱动下，住房租赁市场正加速形成“存量转化为主体、金融支持为引擎、法治规范为基石”的新发展格局，为构建“租购并举”的住房制度提供坚实支撑。

本期，URI复盘2025年整年的相关政策，进行解读分析，为行业参与者提供风向标。

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中央主基调

法治元年启幕

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定调：明确“存量盘活”与“四好建设”新航向，法治元年启幕

2025年国家政策为住房领域锚定“存量”与“质量”两大核心。从国务院报告到部委文件，反复强调通过收购、更新盘活存量资源。首次系统性提出建设“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”目标，标志着行业发展从规模扩张全面转向存量优化与品质提升的新阶段。

《住房租赁条例》正式施行，奠定了住房租赁市场的法治基石。配合标准合同范本与行业服务标准，国家层面构建起“法规+标准+合同”三位一体的监管服务体系，推动行业从野蛮生长迈向透明、稳定、高质量发展的新周期，从根本上保障“租有所居、居有所安”。

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金融“活水”开源：金融工具齐发力，锚定存量盘活与保障房建设

2025年租赁政策在资金端逐步形成“财政部出资金、央行供信贷、发改委推工具”的多部门协同支持体系，财政部明确专项债用于收购存量商品房，并安排超900亿元资金支持；央行延续并拓宽保障性住房再贷款，提供低成本信贷支持；

发改委一方面下达800亿元城市更新专项资金，另一方面将租赁住房更细致的内容全面纳入REITs发行范围，打通“投资-建设-运营-退出”的金融闭环。

多部门政策协同发力，共同指向“用金融活水盘活存量资产、扩大保障性住房供给”的核心目标。

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主攻“存量转化”：收购商品房、城市更新成保障房供给主渠道

“收购存量商品房用作保障性住房”成为年度最高频关键词。政策赋予地方政府更大自主权，并配套专项资金与金融工具，将市场库存直接转化为保障房源。该政策既是推动房地产市场止跌回稳、优化供给结构的市场化手段，也是快速筹集保障性住房、改善民生的公共服务抓手。

中央在多份顶层文件中同步强调“盘活存量土地与房屋”，并赋予地方政府在收购主体、价格、用途等方面更大自主权，标志着以存量资源转化为纽带，同步实现“稳市场、保民生、促更新”已成为构建房地产发展新模式的清晰主路径。

URI总结：2025年国家给租赁市场下了盘大棋！一手抓“存量盘活”，鼓励各地收购商品房、搞城市更新，把闲置房子变成保障房，既稳楼市又保民生；一手推“四好建设”，盖好房子、建好社区，提升居住品质。财政部、央行、发改委齐上阵，发专项债、放低息贷款、推REITs，真金白银支持。更有《住房租赁条例》保驾护航，让租房告别乱象。这套“收存量、给资金、立规矩”的组合拳，标志着租赁市场真正进入了高质量发展新阶段。

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地方政府

打响保障性住房供给攻坚战

2025年全年地方发布超192条租赁政策，高度集中于北京、深圳、上海、杭州等一线及新一线城市，从保障房建设与筹集、公积金支持、青年安居专项行动、存量改造与盘活及市场监管五方面协同发力，共同构建“租购并举”的住房保障体系，系统化推动“住有所居”目标落地。

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保障房建设收官热潮：北上广深领跑2025年筹建目标

作为“十四五”收官之年，全国多地有序推进保障性租赁住房建设最后的收官目标。

一线及新一线城市保持着目标任务领跑：广州计划筹建10万套，北京、上海、深圳亦计划筹建4-7万余套。河南、江西等省份则从省级层面统筹推进，剩余任务目标在3-5.7万余套等等。各地正通过多渠道、多主体协同推进保障性住房供给，加快构建“租购并举”的住房体系，切实提升住房保障覆盖面和实效性。

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公积金“以租代购”新趋:提取比例最高达80%、支持按月直付

2025年公积金政策在支持租赁方面呈现“提额、便利、定向”三大特征。多城市提高提取额度或比例，如深圳将租房提取比例上调至80%，山东连续七年提取额增长超20%。支付方式更加灵活，合肥、北京等地推行公积金按月直付租金，减轻租客资金周转压力。

URI观察到政策向特定群体与房源类型倾斜，如桂林降低保障房公积金贷款首付比例，成都明确对保障性住房的租赁支持。这些措施不仅增强了公积金的住房保障功能，也促进了租购并举的住房制度落地，体现了公积金制度正在从“重购轻租”向“租购协同”转变。

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“青年安居”专项行动：毕业生人才公寓“免费住”、驿站遍地开花

2025年各地针对人才、高校毕业生等群体推出精准化安居政策，旨在吸引并留住人才。北京、上海、深圳等一线城市推出数万套专项房源，面向毕业生提供租金减免或专属配租。杭州、沈阳等地通过“青年驿站”“人才公寓”等形式提供过渡性住房或长期安居支持。

政策往往还注重与产业结合，如武汉经开区保租房定向服务企业员工，实现“职住平衡”。多地如贵州、湖南则通过“免费住”“补贴租”等方式降低人才居住成本。这些举措凸显了住房政策与人才战略的深度融合，通过住房保障提升城市竞争力与人才归属感。

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存量改造加速：商办改租赁、收购、闲置房“变身”网红保租房

2025年政策显著强化存量房源的盘活利用，以快速补充保障性租赁住房供给。各地通过收购存量商品房、改造闲置商办物业、转化安置房等方式，高效推进房源筹集。河南、安徽等地已完成上万套存量商品房的收购转化，并配套贴息等财政支持。广州、昆明等地鼓励商业、办公或闲置楼宇改建为租赁住房，优化城市空间利用。

此类政策不仅有助于去化存量房产，也避免了重复建设，符合“盘活存量、做优增量”的住房发展导向，体现了住房保障与房地产市场稳定之间的协同发展思路。

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强监管时代来临：白名单、信用评价、租金定价机制全面落地

2025年租赁市场监管趋严，重点围绕机构备案、价格指导、信用体系与治安管理等方面。多地建立租赁企业“白名单”或信用评价制度，如杭州、深圳，以规范企业行为。租金定价机制受到重视，合肥要求租金结合市场调研定价，防止价格异常波动。此外，广东、贵阳等地修订租赁治安管理规定，强化房源登记与安全监管。北京则明确加强对“二房东”的监管，遏制群租、乱涨价等乱象。

整体来看，政策正推动租赁市场向“透明化、标准化、安全化”发展，保障租客权益的同时提升行业治理水平。

总结

2025年租赁市场形成了“国家定框架、地方抓落实”的政策格局。

我国的住房租赁市场预计将加速迈向体系化、高质量与普惠性相结合的新发展阶段。国家层面的法治基础与金融工具将持续引导行业规范化与规模化发展，REITs的深化和专项债的落地将极大激活市场投资活力。地方实践将进一步聚焦于存量资产的精细化运营与保障性房源的精准供给，人才安居政策将更加体系化、数字化。同时，“监管与服务并重”将成为主线，租金监测、信用体系与数字化平台的建设将推动市场更加透明、稳定。

整体而言，政策合力将推动住房租赁从“住有所居”迈向“住有优居”，真正成为与购房并行的、受尊重、有保障的居住选择，为构建房地产发展新模式提供坚实支撑。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:树懒