谢逸枫：2025年中国楼市十大关键词，你绝对想不到！

文/谢逸枫

一年一度的中国楼市关键词盘点时刻，老汉照例给大家盘下2025年楼市关键词，一则回顾过去一年中国楼市新的变化，二则了解中国楼市发生哪些重要的事情。

2025年楼市发生许多新的变化，关键词非常多，例如止跌回稳、好房子、存量盘活、去库存、城中村改造、现房销售、民企回归、地王、房地产发展新模式等。

例如着力稳楼市、房地产高质量发展、专项债收储存量商品房和闲置土地、城市更新货币化安置、房企债务风险、保交房、取消公摊试点、房票、租购并举等。

例如因城施策、保障性住房、房贷利率2.0、项目白名单、房屋全生命周期安全管理制度、住房公积金制度改革、城市分化、一二手房价成交背离、房企转型等。

包括住房贷款利息专项附加扣除和个人住房贷款利息补贴（广州）、住房贷款利息专项附加扣除标准上升（个税附加抵扣）、个人住房交易契税收降低等。

老汉认为，能够成为2025年中国楼市关键词的，必须是影响市场走向，在市场上引起巨大的强烈反应，并且让大家记忆犹新的，才是真正的楼市关键词。

关键词以稳楼市、因城施策、好房子、现房销售、去库存、房票、房地产高质量发展、盘活存量、城市更新、房地产发展新模式为主。

关键词一：稳楼市

稳楼市的行业基调，从房住不炒转向止跌回稳再到着力稳定房地产，自2024年12月9日首次提出，贯穿于2025年，预计继续贯穿于2026年-2028年市场。

房地产定调多次提到要“稳”，从“稳住楼市股市”到“持续用力推动房地产市场止跌回稳”再到“更大力度促进楼市股市健康发展”最后到着力稳定房地产市场。

2024年12月9日的会议首次明确要求稳住楼市股市，2025年3月的会议提出稳住楼市股市”被，首次写入工作报告，2025年12月3日的会议提出稳楼市。

2025年12月10日-11日的会议首次提出着力稳房地产市场（稳楼市）、12月16日的会议提出着力稳定房地产市场，12月23日的会议强调着力稳楼市。

关键词二：因城施策

2016年3月的会议首次提出了“因城施策”的概念，其内涵主要指“因城施策化解房地产库存”。“因城施策”的内涵可概括为“因地制宜、因城施策、分类调控”。

即全国调控政策不再搞一刀切，在政策方向、力度与节奏上需要因城而异，与三稳（稳地价、稳房价与稳预期）与“三保”（保交楼、保民生与保稳定）。

2021年12月的会议提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、2022年3月的会议提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、12月的会议再次提到。

2022年3月提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展、8月24日的会议首次提出允许地方“一城一策”，8月31日的会议再次对行业“一城一策”作出部署。

2022年12月的三场会议提出因城施策、一城一策。2023年3月的会议提出因城施策、精准施策。8月的会议再次提出因城施策、一城一策。

2023年12月21日至22日的会议提出要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。

2024年4月的会议提出因城施策优化房地产的政策，稳定房地产的市场。2024年12月的会议提出因城施策、一城一策、精准施策、因区施策。

2025年3月的会议提出因城施策调减限制性措施，更大力度促进楼市股市健康发展。2025年12月10日-11日的会议提出因城施策控增量、去库存、优供给。

“控增量、去库存、优供给”意味着在土地和住房供应方式、土地和住房及存量供应结构、去库存模式三个层面将有新的变化。

2025年12月23日的会议提出，提到要因城施策控增量、去库存、优供给，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策。

关键词三：好房子

好房子”概念的推出和发展是一个逐步推进的过程，关键时间节点如下‌。2022年8月‌，住建部门首次公开提出“好房子”概念，标志着其正式进入政策视野。

2025年3月‌，该概念被写入工作报告，进一步提升其政策地位。‌2025年5月1日‌，国家标准《住宅项目规范》（俗称“好房子”国家标准）正式施行。

“好房子”国家标准的出台，不仅为住宅品质设定了硬性技术要求，推动行业从“量”的扩张转向“质”的提升，还会未来房地产高质量发展提供产品方向。

2025年3月5日的会议提出要“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，这是“好房子”首次写入工作报告。

2025年3月、5月、7月、9月、10月、12月超过20场会议都提出过好房子，全国各地都在发布好房子或好房子建设的文件和部分城市的房企推出好房子项目。

好房子的提出，是人民群众对居住需求的升级方向，也为房地产高质量发展锚定了清晰目标，2025年全国各地提出推动“好房子”建设。

毫无疑问，从“住有所居”到“住有宜居”再到“住有优居”，“好房子”的提出，是房地产发展从规模扩张转向品质跃升的鲜明标志。

关键词四：现房销售

现房销售作为房地产发展新模式的重要内容，在2025年得到进一步实践和推广。多地加快现房销售试点工作，部分城市已将现房销售作为土地出让的条件之一。

例如一些城市规定，在特定区域或特定类型的房地产项目中，必须实行现房销售。旨在提高交易透明度，保障购房者权益，减少期房销售带来的交付风险。

随着试点工作的推进，越来越多的房地产企业开始调整开发策略，加大现房销售项目的建设和推广。在2025年4月、9月、10月、12月提出推进现房销售。

现房销售对房地产市场影响巨大，长期看有利购房者，短中期看不利开发商。供应端来看，可能影响市场供应的减少，增强未来房价上涨预期。

关键词五：去库存

房地产去库存政策并非单一事件，而是房地产调控中的长期措施，其核心目标是化解商品房库存，稳定市场（稳定房价、稳定预期、稳定地价）。

在时间线上，房地产去库存政策在2015-2016年首次大规模推出‌，以应对当时较高的库存水平。此后去库存作为因城施策的重要组成部分，2020年再次被提及。

时隔9年，去库存再次提出，被纳入2026年重点工作‌。2025年12月的会议明确提出因城施策控增量、去库存、优供给，通过收购存量商品房用于保障性住房等。

值得注意的是“去库存”上一次在2016年12月的会议中被提及，当时存在三四线城市库存过多问题，后面才有棚改货币化的政策出台。

2025年全国去库存周期、百城去库存周期较高，叠加二手房挂牌量和法拍法的规模较大等新问题，去库存的迫切程度超过2024年及2014年-2016年。

毫无疑问，房地产市场区域差异明显，目前二三四线城市以去库存为主，一线城市侧重城市更新，主要是考虑城市之间的供需关系和财力状况及政策设施情况。

关键词六：房票

房票制是政府为推进城市更新、激活楼市需求而推行的经济政策工具，其核心是将房屋征收补偿权益货币量化后出具购房结算凭证‌。

该制度允许被征收人在指定区域和时间内选购商品房，逾期未使用则转为货币补偿。自2022年起实施，截至2025年12月已在全国超90个城市（区）落地。

通过政策性奖励（例如郑州8%补偿金上浮）、可转让机制（例如青岛允许分割转让一次、广州转让一次）、税收优惠、期限和区域限制取消等方式去库存。

房票制起源于计划经济时期，最初为限制购房资格的凭证，现已成为房地产调控的重要创新手段，成为房地产去库存的重要措施。

房票非强制，能将安置需求与存量去化结合起来。房票是将安置需求与存量去化结合起来的举措，有助于快速消化滞销住宅库存，也能缩短旧改周期。

被搬迁人可结合自身需要，灵活选择房票安置、产权调换、货币补偿中的一种、两种、三种进行搬迁补偿，政府采用了多种扶持办法，鼓励使用房票安置。

房票包括市场价评估、奖励金额、不受限购、同一项目被搬迁人间、被搬迁人与亲属间转让、期限展期、不受区域限制、税收减免、不限住宅和商办及公寓。

房票限定用于购买政府指定的商品房、保障性住房，直接引导拆迁补偿资金流入楼市，避免货币化安置的资金流入其他地方。

短期来看，房票政策通过“定向购房”模式，可快速消化商办及滞销住宅库存。另外，政策允许第三方接盘烂尾项目，房票可作为补偿工具吸引社会资本介入。

目的是激活旧改停滞项目，提振市场对城市更新项目的信心。长期来看，房票的多元化补偿可提升城市更新效率，优先推进可实施区域，缩短旧改周期。

房票成为政府统筹房源的市场化工具，可减少安置房建设财政支出。房票可跨区域购房，优化供需匹配，缓解核心区住房压力，激活楼市流动性。

房票安置的拆迁安置政策的早期探索可追溯至2005年左右‌，当时部分城市开始尝试向拆迁户发放房票，但这一阶段的实践较为零散。

2013年‌山西省翼城县曾出现房票相关争议事件，反映出早期房票在执行中可能存在的问题。‌2022年‌，房票政策进入新一轮推广阶段，多个城市陆续跟进。

郑州市‌于2022年成为全国首个推行房票安置的省会城市、‌青岛市‌在2022年启动了相关实践。‌2024年‌房票政策在更多城市落地，尤其是一线城市开始探索。

广州2024年1月成为全国首个试行房票制度的一线城市，荔湾区石围塘征拆项目发放了首张房票。‌北京2024年7月发布通州区房票安置实施方案征求意见稿。

上海市‌于2024年8月在金山区金山卫镇核发了首张房票。‌‌2025年‌，房票政策进一步扩展至其他一线城市和部分二三线城市。

深圳2025年创新“补偿方式三选一”模式，2025年4月9日正式实施房票制度，并在12月核发了首张房票。‌‌昆明市‌于2025年6月8日起施行房票安置新规。

泸县‌（四川省）于2025年9月21日起施行房票安置实施方案。‌截至2025年12月全国已有130多个城市推出或落地房票政策，覆盖范围持续扩大。

12月18日，深圳在城市轨道交通27号线工程（西丽段）涉及西丽福光楼土地整备项目中核发首张房票，被搬迁单位深圳福光公司获发价值4055万元房票。

这标志着深圳市多元安置模式创新迈出里程碑一步。此前，广州上海都已经发出首张房票。2024年以来超130地出台、优化房票安置政策。

自2024年发放首张房票以来，截至2025年12月初，广州累计发放房票1411张，发放金额18.68亿元，已使用1041张（跨区使用153张）。

消化存量商品房792套（含9个车位），总面积75708平方米，其中城中村改造项目中共发放1245张，发放金额15.41亿元。另有通过房票认购房源约5500套。

面积超55万平，资金约98亿元。房票安置是现有复建安置、产权调换、货币补偿方式的一种补充形式，征收人将被征收人房屋安置补偿权益进行货币量化后。

以房票形式出具给被征收人的一种安置方式。当前广州市房票安置政策已从试点逐步推广至全市各区，通过“市+区”政策体系持续推进。

关键词七：房地产高质量发展

2025年10月23日的会议首次明确提出房地产高质量发展，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架。

这一变化标志着房地产的定位从单一的民生保障、经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化。

是国家战略协同联动的关键环节，凸显了构建房地产展新模式、促进房地产行业长期健康发展的决心。房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上好房子。

全面推进高质量发展模式。2025年10月23日的会议，明确的“房地产高质量发展”并非单一维度的品质提升，而是涵盖“供给-需求-运营”全链条的系统性升级。

供给端将从增量开发转向存量优化+精准补位，通过城中村改造、老旧小区更新盘活存量住房资源。针对新市民、年轻人等群体。

增加保障性住房、共有产权房供给，形成“商品住房+保障住房”的多元供给结构。需求端将以人口高质量发展为牵引，围绕人口结构变化。

（家庭小型化、老龄化）优化住房产品设计，例如增加适老化住房、小户型功能性住房供给，同时通过完善教育、医疗等配套设施，提升住房的综合居住价值。

运营端将强化“全生命周期管理”，从“建房”向“管房”延伸，引入智慧物业、社区服务等增值功能，实现住房从“物理空间”到“生活场景”的转变。

2025年11月11日的建议提出，将“推动房地产高质量发展”，置于“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分。

在明确住房供给分类保障与交易安全保障的基础上，《建议》进一步聚焦人民群众“住有宜居”的核心诉求，将“好房子”建设作为房地产高质量发展的关键方向。

房地产高质量发展内涵，第一是城市发展阶段转变是房地产高质量发展的时代背景，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

房地产发展与城市发展密不可分。当前行业也要顺应城市发展阶段的转变，从高速增长转向高质量发展，从增量建设为主转向增存并重，积极推动城市更新。

2024年我国城镇化率为67%，“十五五”期间城镇化率仍有增长空间，人民群众改善居住条件的愿望强烈，存量房屋改造需求量大，房地产仍有很大发展潜力。

第二是房地产发展新模式是房地产高质量发展的实现路径。构建房地产发展新模式，一是要完善住房供应体系，更加突出住房的居住属性。

在住房保障方面，通过增加保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。在发展市场方面，因城施策为市场提供各类改善性住房供给。

二是要改革完善商品房开发、融资、销售等基础制度，主要内容包括逐步建立项目公司制、主办银行制、推广现房销售制。

三是要建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险制度。

第三是“好房子”是房地产高质量发展的直接体现。实现人民对美好生活的向往，“好房子”是落脚点。

2025年12月22日至23日的会议提出，“十五五”时期推动房地产高质量发展，要准确把握房地产市场供求关系的重大变化。

看到新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对“好房子”形成新期待，房地产仍有较大发展潜力。

要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

关键词八：盘活存量

“盘活存量资产”这一政策概念的提出可以追溯到2022年10月31日的一份意见，标志着该政策在国家层面正式确立。

2022年10月31日‌的意见，明确了盘活存量资产的重点领域、区域和企业类型，例如存量土地及闲置低效资产等，并要求分类落实盘活条件以提升资源配置效率。

此后，政策在2023年和2024年持续深化，如2023年3月郑州市出台实施方案细化操作，2024年10月财政部门发文支持专项债券收购存量商品房用于保障性住房。

2024年年中出台的“存量房产、优化增量”的楼市政策，延伸至土地市场。2024年12月11日至12日的会议提出，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

这是继2024年4月30日的会议首次提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，9月26日的会议再次强调对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量之后，这一政策在会议上被再次强调。

2025年3月和2025年12月的报告、会议，进一步强调要紧密贴合市场需求盘活存量资产，发挥存量政策和增量政策集成效应，多个重点领域明确了推进路径。

例如房地产领域提出因城施策控增量、去库存、优供给，财政领域提出优化债务重组和置换办法，投资领域提出高质量推进城市更新、优化实施两重项目。

盘活存量用地和商办用地，这也就意味着后续各类金融财政资源会加快导入。从土地属性来看，将包括住宅用地、商业用地、办公用地和工业用地等类型。

很大程度上会通过政府相关资金介入，尤其是存量土地收储专项债资金。这一资金或将大批量、高效率地对房企消化存量土地发挥积极作用。

存量盘活是房地产供给侧结构性改革的核心，核心就是通过优化现有资源来激活市场，实现“做优增量、盘活存量”的目标，是行业走出当前困境的关键路径。

政策层面‌，已明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务，并赋予地方政府在收购主体、价格及用途上更大自主权。

这意味着未来会有更多专项债资金用于收储闲置土地，并通过“收储—调规—再出让”模式精准投放，稳定市场预期。

具体操作上‌，主要有三大方向。一是‌金融支持‌，通过专项债、房保障性住房再贷款3000亿元等工具为收储和改造提供资金。

二是‌多方合作‌，鼓励政府、企业、社会资本联合开发，通过设立基金、允许土地用途转换等方式盘活“硬骨头”地块。

三是‌市场流转‌，通过交易、改造等方式提升存量土地价值，例如将存量房和土地项目转为保障房、文旅或康养项目等。

根据华泰证券相关研报预计，明年3月可能公布新增3万亿元的特别国债、4.5万亿元地方专项债，其中包括用于补充银行资本金的1万亿特别国债。

包括8000亿元用于化解存量隐债的地方专项债以及约5000亿元地方专项债可能用于收购存量闲置土地和商品房。

关键词九：城市更新（城中村改造、城市更新货币化）

此消彼长的是，城市更新从之前的第二、第三位上升到了首要的位置。而这并非没有先兆，2025年7月城市工作会议时隔十年再度召开。

2025年7月城市工作会议提出，在对未来城市工作重点任务的部署中，“城市更新”出现了两次，一次在总体任务中提出要以推进城市更新为重要抓手。

另一次在重点任务中与发展生产力有关的第二条中，提出依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新。2025年12月的会议，突出城市更新的首要任务。

城市更新放在2026年的首要任务“坚持内需主导，建设强大国内市场”之中，而2025年16日的会议，则指出城市更新的重要内容为危旧房和城中村改造。

未来在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，更好满足城镇居民刚性和改善性住房需求的任务还不少，房地产高质量发展仍有可观前景。

2025年12月的会议明确“大力实施城市更新”与去年提法一致，“高质量开展城市更新”的定调与会议相同，从位置上看，由去年第二位调整置于首要工作中。

城市更新成为2026年住建部门工作的重中之重，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，预计2026年将迎来更多城市更新的政策利好。

城市更新领域，对比2024年，2025年城市更新工作从“大力实施”升维至“高质量推进”。当前，全国固定资产投资由正转负，房地产开发投资疲弱是重要拖累因素。

此次表述与过往一致，均强调“止跌回稳”，因此需要围绕城中村危旧房改造、优质住房投资建设等新市场开展工作，拉升投资指标。

关键词十：房地产发展新模式

房地产业发展新模式是指实现房住不炒、租购并举的模式。2023年4月底的会议，在部署房地产市场相关工作时指出，要推动建立房地产业发展新模式。

2023年2月26日-2月28日的报告、《扩大内需战略规划纲要（2022-2035年）》中首次提出房地产业发展新模式的内涵。

房地产业发展新模式的内涵，最核心要求是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障体系、租购并举的住房制度。

2023年11月11日的会议提出，在体制机制上，要建立人房地钱要素联动新机制，从要素资源科学配置入手，人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

同时，还要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。

提出“房地产发展新模式”理后念。2024年房地产围绕着供需端改革、房企化债等重点发力。2025年以来，房地产在“新模式”上更进一步，进入高质量发展阶段。

房地产发展新模式是2024年3月的会议提出的政策框架，旨在适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，解决居民刚性住房需求和多样化改善性需求。

房地产发展模式的框架，主要是通过构建“保障+市场”双轨制住房体系，加大保障性住房建设和供给力度，同时完善商品房相关基础性制度。

核心内容包括建立城市房地产融资协调机制、优化差别化住房信贷政策、推进现房销售试点改革等制度创新措施，并设立300亿元中央财政预售资金保险机制。

包括优化“人地钱”挂钩政策，推出房贷利率动态调整机制 。2024年3月的会议明确提出标本兼治化解房地产风险，加快构建房地产发展新模式”的战略部署。

2024年7月21日的决定提出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。

2024年10月22日的会议提出，加快构建发展新模式。适应市场供求关系发生重大变化的新形势，破解发展难题和防范风险、促进市场平稳健康发展的治本之策。

2025年11月11日的会议提出，明确了房地产发展新模式的内涵，第一是完善住房供应体，即产权交易型住房形成保障住房和市场化两个体系和发展住房租赁。

第二是建立人、房、地、钱要素联动机制。以人定房，以房定地、以房定钱，促进供需平衡、结构合理。从源头上促进供需平衡，防范盲目扩张带来的风险。

第三是改革完善房地产开发、融资、销售制度。首先是在房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。

项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。其次是在项目融资方面，推广保交房工作中探索形成行之有效办法。

就是一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。

最后是在商品房销售方面，有力有序推进现房销售；继续实行预售的，规范预售资金监管。第四是发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

2025年10月29日的会议提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给。

满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求，因城施策增加改善性住房供给，推动房地产高质量发展。毫无疑问，意味着基础制度的改革正推进。

2025年12月10日-11的会议部署2026年房地产工作时，强调“稳楼市”为政策目标，并将加快构建房地产发展新模式置于重要位置，需在稳楼市基础上推进。

2025年12月16日的会议回应着力稳定房地产市场的措施，强调从供需两端发力稳市场、推动房地产企业转型发展，并加快构建房地产发展新模式。

加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革。

当前去库存压力突出，不同城市层级存在差异。2025年12月23日，住建部门表示，2026年将从供地、收储等多个方面来着力稳定房地产市场。

强调，要编制实施住房发展规划和年度计划，推动建立‘人房地钱’要素联动机制，并围绕“好房子”建设等措施，以促进房地产高质量发展。