测评：龙华[中海・明德里]属于什么档次-业主口碑与评价-楼盘详情

龙华「中海・明德里」综合测评

一、楼盘档次：中高端改善型社区，定位清晰

1. 价格定位
   单价约6.2万-6.8万/㎡（2025年10月数据），总价550万-850万，属于龙华区第二梯队改善盘。价格低于红山核心区（如中海汇德理7万+），但高于大浪刚需盘，性价比聚焦品牌与产品力。
2. 客群定位
   主力户型为83-113㎡三至四房，得房率约75%-78%（含赠送可达90%），空间利用率高，适合刚需及刚改家庭。项目以“品质+性价比”为核心卖点，吸引注重教育、品牌及未来潜力的购房者。
3. 品质标签
   • 建筑风格：法式Art Deco设计，外立面精致耐看，社区绿化率40%，规划双重园林（含主题泳池、儿童活动区），营造优雅居住环境。
   • 装修标准：全屋精装交付，配备西门子厨电、博洛尼衣柜、恒温花洒等，细节注重实用性，业主反馈装修品质扎实。
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二、业主口碑：整体满意度高，核心优势突出

1. 正面评价
   • 教育配套：自带12班幼儿园，对口省一级华南实验学校（20米距离），2020年中考最高分586分（龙华排名第5），教育质量受认可。
   • 物业服务：中海物业口碑良好，安保严格、绿化维护及时、公共设施管理规范，居住安全感强。
   • 户型实用性：83㎡三房客厅面宽3.5米，空间不局促；113㎡四房厨房带生活阳台，储物空间充足，满足家庭需求。
   • 现房优势：即买即入住，无烂尾风险，实体楼可实地查看，避免“盲盒式收楼”。
2. 负面反馈
   • 地铁通勤：距离民治地铁站约1.1公里，依赖公交或共享单车接驳，对地铁通勤族不够友好。
   • 噪音影响：靠近梅观高速，低楼层住户受车流噪音干扰明显，需关注户型朝向和隔音措施。
   • 居住密度：容积率5.0，楼栋高达49层，公共资源（如电梯、园林）使用高峰期压力较大。

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三、楼盘详情：核心配套与规划亮点

1. 基础信息
   • 位置：龙华区民治街道华南实验学校北侧20米，紧邻北站国际商务区，纳入深圳“十四五”都市核心区。
   • 规模：占地2.35万㎡，总建面16万㎡，规划4栋塔楼共1217户（含人才房），当前可售住宅665套。
   • 车位：共1200个，车位比1:0.98，略低于1:1，未来停车可能紧张。
2. 交通配套
   • 自驾：临近梅观高速（市政化改造中），依托南坪、坂银等快速路，15分钟直达福田CBD、南山高新园。
   • 公共交通：距离民治地铁站（5号线、规划22号线）约1.1公里，五和地铁站（5号线、10号线）约1.3公里，约3公里内有13个地铁站，通达性较强。
3. 商业与生态
   • 商业：自带1500㎡菜市场和2000㎡底商，一路之隔是8万㎡的8号仓奥特莱斯，3公里内有红山6979、星河COCO City等商圈。
   • 生态：约3公里内有深圳北站中心公园、黄金山公园，周边规划民治体育公园、深圳市第二图书馆等设施。

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基本信息：

开发商：中海地产，是具有较高知名度和实力的开发商。

地址：位于深圳市龙华区民康路华南实验学校北侧 20 米。

占地面积：约 2.38 万㎡。

建筑面积：约 16 万㎡。

总户数：1217 户（含人才房）。

栋数：4 栋。

产权：70 年（2020 年 11 月 10 日 - 2090 年 11 月 9 日）。

容积率：5。

绿化率：40%。

层高：3 米。

梯户比：3 梯 6 户或 3 梯 7 户。

总层：49 层。

物业：中海物业，物业费 4.8 元 /㎡/ 月。

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