这些小体量商业，在北京猛刷“存在感”！

来源 · 商业地产观察（ID：sydcgc）

作者 · 文刀刘

头图来源 · 魏公·芳华里官方小红书

文中图片来源 · 项目官方渠道、作者拍摄

“北京非去不可商业”系列策划

在消费动能转换的浪潮下，北京商业已从规模扩张迈入深度运营与质量竞争的新阶段，老商圈升级、城市更新、地标焕新成为商业迭代的核心场景。为此，特别策划“北京非去不可商业”系列选题，旨在深挖商业项目突破同质化困局、构建独特吸引力的“不可替代密码”。此篇聚焦小而美商业。

当人们提起北京商业，往往首先会想到极具历史底蕴的王府井步行街、国际化的CBD商圈，以及好逛又好吃的大悦城、合生汇、太古里等热门商业。

但在大型商圈和大体量商业之外，还有更多小而美的商业担负起丰富区域商业生态的作用，重构商业与生活的边界，同时惠及周边居民和办公客群，让人们愿意留在“附近”，也能够回归“附近”。

01.

有“社区感”的商业

应该什么样？

在北京，这个问题还没有标准答案，但或许有参考答案：比较固定的辐射半径、相对稳定的核心客群、高频的到访消费和熟人社交的运行逻辑。

在“空间”层面，把商业公共空间做成“共享客厅”，做好生鲜超市、亲子乐园、露天座椅、室内外绿化、宠物友好设施，让附近居民先“进来坐坐”，下一步才是买东西。

在“业态”层面，把优质内容嵌入一整天的生活流程，比如周末早上买早餐、喝咖啡，上午遛娃或遛宠，中午吃一顿丰盛的午餐，下午做个spa顺手买菜，晚上健身或喝点小酒，让商业成为时间方案策划者而非商品集合地。

在“文化”层面，让居民或办公客群成为“共创者”，在招商阶段深度调研区域客群消费特点、听取居民意见，在开业后把快闪、市集、分享会做起来，拉着本地老字号、主理人品牌、社区KOL一起“整活”，让社区文化深入人心。

在“情绪”层面，把一些店主变成“主理人”，产品不仅是商品，更是其价值观和生活方式的延伸；消费者购买的不仅是物件，更是对主理人理念的认同与情感共鸣；一旦消费者认可其专业性、故事性和社群归属感，复购率会远高于城市综合体。

02.

哪些自带温度的项目

让人们重拾“附近”？

流量红利见顶的年代，人们更想抓住那些具有确定性的东西，无论是“持续在场”的社区型商业，还是城市更新带来的众多小体量旧改商业，都是天然的实验场。

在北京这种集多个角色为一体的大都市，社区型商业不仅服务于本地居民，更在拥抱办公客群、高校客群和那些偶然到访的消费者。我们看到，近两年很多新开或改造升级后的项目，正将便民、温情、高频、邻里等核心理念融入项目的不同维度。

北京1733

• 项目类型：购物中心

• 开业时间：2024年4月19日

• 建筑面积：3.8万m²

1733商业空间是位于抖音集团楼下的商业体，是“京张铁路遗址公园”大钟寺节点上商业空间和公共空间的重要实践项目，将城市交通枢纽、企业办公环境与日常商业生活紧密地交织在一起，为周边互联网员工及周边高校年轻消费者提供社交和休闲的新去处。

当原有的老旧商业体升级为具有互联网基因的个性化商业，1733在空间设计上整体采用了去中心化的矩阵排布方式，把中心的一个“方形盒子”作为核心元素，向周边延展出整个矩阵，没有严格意义上的中庭、过道、室内和室外的分区，可以根据内容和场景来自由变换空间阵列。

近日，备受瞩目的1733山谷食集正式升级亮相，以“自然生态+街店游逛”的创新模式打造了一个集美食、社交与自然体验于一体的全新空间。升级后，下沉广场作为核心区域，营造“趣玩+美食”双亮点，人们在「趣味里巷」逛潮玩市集、打卡新奇装置、玩新潮运动、体验亲子美育、享受乐活社交，在「山谷食集」体验汇集精选宝藏美食店铺的治愈系美食乌托邦。

北京华堂·新辰汇

• 项目类型：购物中心

• 开业时间：2025年4月29日

• 建筑面积：2.1万m²

华堂·新辰汇前身为老牌日系商场伊藤洋华堂亚运村店，也是北京最后一家伊藤洋华堂，自去年9月开启1-5层的改造以来，一直广受关注。今年4月底焕新开业后，仅B1超市部分依旧由华糖洋华堂运营，其余商业区域由新辰商业集团接管运营。

全面爆改后的华堂·新辰汇，汇集购物、餐饮、文娱、健康等多元业态，大幅减少传统零售比例，增加诸多体验型业态，并引入30家北京首店和区域首店集群。通过精准分析周边1.5-2公里的顾客需求，项目灵活适配社区空间，为居民提供便利性，也增加了消费者日常高频次的到店消费。

从“社区品质购物中心”定位出发，华堂·新辰汇还与包括周边酒店、餐饮和娱乐场所建立联动机制，打造全场景的消费体验，携手周边高校和医院开展丰富多彩的联合活动，同时积极参与社区公益活动，加强与社区居民的互动。

北京魏公·芳华里

• 项目类型：购物中心

• 开业时间：2025年9月19日

• 建筑面积：4万m²

魏公·芳华里地处海淀区中关村南大街的丽金智地中心内，紧邻地铁4号线魏公村站，周边高新企业、高校和品质社区云集。

项目开创“小而精美”的商业新玩法，融合双挑空中庭、花园式沐光街区与室外商街，还以“原创艺术+场景创新+科技体验”为理念打造三大原创艺术装置，让商业空间成为社交媒体的天然打卡点，尤其是开业即火爆出圈的小粉猪火车，已成为海淀社交新引擎。

品牌方面则引入了国图文创馆北京商业首店、奥美氧舱会馆北京首家会馆门店、丽金·Lounge西餐厅北京首店、星典影城等主力品牌和首店，以及众多知名餐饮品牌，涵盖文化、娱乐、运动、餐饮等多重业态，融合了城市新客厅、精致烟火气、潮流发生地的多重功能。

北京小站公园STATION PARK

• 项目类型：购物中心

• 开业时间：2025年10月1日（试营业）

• 建筑面积：3.3万m²

小站公园是京投发展继檀谷后打造的TOD生活方式中心，与地铁8号线平西府站无缝衔接。十一期间，开业活动联动北京头部咖啡市集「咖啡青年节」，打造“亚洲咖啡风味巡游”，邀请30+亚洲头部咖啡品牌和6位咖啡冠军现场助阵，加上丰富的音乐演出、亲子巡游、艺术展览，为昌平消费者带来幸福生活新样本。

项目强调回归生活、回归社区，以“家外之家”为核心概念打造了五大主题空间，即“1个户外口袋公园+2个天光中庭+3个屋顶露台”，营造出有呼吸感和公园感的空间体验。

在品牌引入方面也颇为用心，如宜家设计订购中心北方首店；寻川迹山野私房菜、水货之光海鲜烧烤等北京首店；以及火星宠物超市、老梦面包、微风市集、Berry Beans咖啡等20余家昌平首店，用全时段餐饮、生活方式零售、亲子儿童、娱乐休闲等业态构建社区商业复合场景。

此外，北苑地区的暖山生活广场、望京地区的保利广场、顺义的中粮·祥云小镇、老旧市场改造升级而成的团结新里，都在服务型业态、社区化运营、邻里氛围营造方面做得可圈可点，不胜枚举。

03.

超市“爆改”风暴

从货架吹到人心

作为最容易收获幸福感和满足感的地方之一，超市在消费场景中极具烟火气和沉浸感。而行业竞争加剧、消费者需求变化及自身盈利压力，要求超市拥有更多想象力。

去年10月，石景山喜隆多购物中心的永辉超市经过胖东来式调改后，迅速成为京西消费热点，5天销售额达770万元，既有胖东来特色，也做了本地化调整，让不少人感慨“北京也有胖东来了”。

近两年，凯德投资在北京的多家购物中心也正在“商超”业态进行深度创新：除凯德MALL·西直门引入的华联DT-X（原BHG生活超市位置扩建）尚未露出真容外，凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京已先后引入京东旗下七鲜超市，提供高品质生鲜食材与即时零售服务；凯德MALL·大兴永辉超市“学习胖东来”模式完成自主调改升级；凯德MALL·太阳宫则迎来fudi子品牌AW超市全国首店，开业即成顶流。

凯德MALL·大峡谷引入七鲜超市

在凯德旗下购物中心的首家门店

近两年，“爆改”的风几乎吹遍了各大商超，仅在北京就有多家物美、永辉、超市发、京客隆超市开启胖东来式调改或类似的自主调改。

今年10月底永辉公布北京调改一周年的成绩单显示：其在北京及环京区域已完成15家门店调改，覆盖石景山、房山、大兴、顺义、门头沟、通州、丰台七区，预计春节前将扩展至18家覆盖更多区域。

在北京做出大动作的还有物美超市，今年9月底在北京7个城区的7家学习胖东来自主调改门店同日焕新开业，包括丰台区万源店、朝阳区甘露园店、西城区德胜门店、延庆万达店、怀柔万达店、海淀区志新店和房山区燕化星城店。此前，物美已在北京开出7家学习胖东来自主调改门店。

在大幅调整商品结构、严格品控的基础上，许多超市还优化了人性化便民服务、员工福祉，逐渐超越传统商超功能，扮演起连接日常、温暖人心的社区枢纽角色。

诚然，许多“焕新”还做得不够完美，甚至略显粗糙，但更多的“附近”仍在悄悄发芽，每天比昨天多一点点人情味，剩下的就交给时间和“邻居们”。

Hot video

热门视频