共建内生型新市场 创造好房子新需求

扩大内需是战略之举。随着全国城镇化率超过67%，城市化发展进入提质增效的新阶段，面对房地产市场供求关系的根本性变化，共建内生型新市场、创造好房子新需求成为主导。

12月24日，由亿翰智库举办的“首届成长型房企高质量发展赋能峰会”在成都圆满举行。蓝绿双城以“共建内生型新市场、创造好房子新需求”的作为，捧得八项大奖，其中：

蓝绿双城喜获“2025中国共建好房子领军企业”“2025中国代建企业好房子赋能力TOP10（第一位）”“2025中国代建企业产品力 TOP4”。

《“蓝绿好房子”推荐标准》荣获“2025中国房企十大好房子营造体系”。

玉瓯源（温州）荣登“2025中国好房子样本项目”。

十号院（南京）、紫宸府（衢州）、桃源里（版纳）上榜“2025全国优居100项目”。

适应新形势、新需求，蓝绿双城于 2 019年5首次提出“共建”新模式，深度参与“委托共建”市场，2020年6月针对暴雷纾困项目而推行“变量共建”，2023年1月因应地方政府、地方城投优化存量、提高质量、发展增量需求而推出“城市共建”，2025年1月围绕产业链生态建设实施“全产业链共建”，2025年7月“共建”模式被浙江省列为全省推广的房地产发展新模式，受到国家住建部的密切关注。

可以说，蓝绿双城的成长轨迹，就是“构建房地产发展新模式”的探索之路。

蓝绿双城首创、浙江省全省推广的“共建”新模式，其实质是依托市场化机制与核心竞争力，互联市场需求端和投资供应端，重构房地产价值链，建设内生型新市场，营造叫好又叫座的“好房子”，满足高品质多样化住房需求，实现商品房快速去化和保障房精准匹配，促进土地市场有序流转和房产市场平稳健康发展，推动房地产高质量发展。

房地产市场供求关系重新平衡的关键，在于市场主体。

一端是市场需求，新增城镇人口带来的刚性和保障型需求，生活水平提升催生的改善性需求，更新改造带来的住房需求，三者叠加，住房需求特别是内生型市场、居住型需求的空间依然巨大。

一端是市场供给，实现好房子新供给首要的是市场主体，而当前央企有其择城选地偏好，民企大多陷于暴雷自救，代建企业以轻入局，地方国企市场化能力承压，亟需确立深耕城市的市场主体。

在此状况下，引入“共建”新模式，创新地方国企与优质民企融合机制，以“轻重结合”（重资产投资与轻资产操盘结合）为原则共建市场主体，牢牢把握好房子新供给和市场化资源配置的主动权。

商业模式上，以市场口碑、品牌信誉、专业能力、主体稳健等为考量主因，由蓝绿双城与地方国企合资设立两家主体公司，其一为项目投资公司（从事优质项目重资产投资），其二为共建操盘公司（主导同城多项目轻资产操盘），并通过招投标机制将多项目经营管理权委托于共建操盘公司，按照市场化原则和目标导向实施专业化运作。

作业模式上，遵循市场化机制和国有资产管理相关要求，向制造业学习，革新项目开发建设全周期全成本全流程，强化重资产经营思维和轻资产操盘体系，强调“营销龙头”“并联互联”“精细精密”“共建共赢”，践行《共建操盘导则》，实施经营目标、品质目标、成本目标、进度目标等综合考核，实行目标公开、标准公开、全程监管、经营审计等多重监督。

管理模式上，着力建设现代服务业企业制度，厉行“法人治理”和“制度管理”，推行《蓝绿双城基本法》、《蓝绿双城企业文化纲要》、《M.O.E.管理体系》（包括管理标准、操作标准、评价标准三类）和各经营单元《管理手册》，构建精细精密的自动生成管理机制。

目前，“共建”模式已经深度落地温州、湖州、宁波、衢州、绍兴、丽水、南京、张家港、枣庄、滨州、成都、鞍山、朝阳等十余地市，并在浙江、江苏、山东、安徽、广东、广西、湖南、湖北、四川、天津、辽宁等十余省份对接落实，“轻重结合”的共建单元已经成为所在城市的市场主体和中坚力量。

住房是不动产，也是大宗消费品。掌握真实住房需求，匹配好房子新供给，才能有效联动人、房、地、钱。

蓝绿双城坚持“以需求为中心，以营销为龙头，以场景为抓手”的经营原则，促进“人、房、地、钱”四要素的高效联动和市场化资源优化配置，以“百姓叫好又叫座”为标准来匹配高品质多样化好房子新需求。

掌握“人”的需求。以新的市场主体为依托，结合“城市分类地图”，从城市居民居住需求调研开始，建立需求预测、住房定位、资源配置、项目营造、服务提供、市场去化、运维实施等全周期精细化管理体系，从源头上把握和匹配不同群体特别是安置居民、新市民、青年人、农民工的高品质多样化好房子需求，促进保障房精准匹配和商品房快速去化，构建内生型市场。

摸底“房”的状况。系统开展城市住房状况体检摸底，夯实城市更新、城中村改造的基底，以市场需求确定住房供应和建设计划，以住房供应和建设计划倒推土地供应计划、拆迁计划，并闭环到住房发展规划（存量优化、质量提升、增量发展）、城市规划，以市场需求作为“晴雨表”来及时调节整体市场，同时激发各方内生动力和积极能量，促进房地产市场平稳健康发展。

精准“地”的供应。应用“土地分级地图”，细分土地价值，严格与住房需求、住房规划和年度建设计划相匹配，按市场去化类、托底开发类细分土地出让计划，并将项目所有权和经营权分离，项目所有权由属地城投公司全资或大股比持有，经营管理权委托于合资的共建操盘公司，保障建设土地可持续流转和价值实现、资金回流。

拉通“钱”的支持。帮助地方政府结合城市更新、城中村改造、收购商品房用于保障、房票、共有产权、专项债等因城施策、精准施策，结合好房子政策、规划指标以及市场去化速度、销售现金回流、银行金融支持等综合平衡地价，促进同城多项目形成良性的资金回流，从以往单纯的“土地出让金”过渡到“土地出让金+开发建设收益+共建操盘收益”的综合收益。

保障型好房子、商品型好房子结合，是完整的好房子体系。

满足需求。“蓝绿好房子”针对保障型好房子、商品型好房子两大类型，贯彻“绿色、低碳、智能、安全、友善”五项原则，按照“高品质、新科技、好服务”标准要求，融合“空间产品、科技产品、服务产品”三个界面，凸显“得房多、配套全、性能优、颜值高、营造强、服务好”六大价值，满足高品质多样化好房子新需求。

因城创新。将读城读地读人的成果落位到“城市分类地图”“土地分级地图”“客户需求曲线”“烟火生活地图”，并将这四张图与一个城市的居民居住状况、真实住房需求相叠合，精准系列项目的市场定位、客户定位和产品定位。

因地制宜。深刻研究城市历史文脉、风土人情和在地文化，结合《“蓝绿好房子”推荐标准》，按照“山水云林，人间胜境”意境确定项目案名，在地化创造适宜所在城市、地段、需求的“好房子”。

体系认证。“蓝绿好房子”的管理标准、操作标准、评价标准，贯通于项目开发、建设、服务、运营的全过程、全周期，组织各专业团队、社会专家、业主客户共同参与、综合打分；通过百姓口碑、行政许可、技术管控、综合验收、产权权属、商标权证等六重认证的项目，将分类获得“蓝标”“绿标”“蓝绿标”等级认定。

兼具地方国企资信背书和优质民企专业能力的市场新主体，共建开发玉瓯源、紫宸府、十号院、桃源里、晴屿望湖、江山宸庐、云起麓鸣、东方云境、和栖云境等一批好房子项目，一方面保障好房子的高品质按期交付，增强市场预期，坚定品质信心，提高百姓的价值感和获得感，一方面各共建项目开盘均获当期8-9成去化，实现投资回现和资金回流，形成“叫好又叫座”的经济现象。

持续共建内生型市场、创造好房子新需求的关键，在于全产业链的重构。

蓝绿双城围绕城市空间和美好生活，重新梳理产业集群关系，从服务、运营的终端探索设计、施工、采供、装修、销售、物业等全产业链协同发展机制，提升好房子营造、好服务提供的前瞻性和有效性，建设生产型服务、生活型服务产业生态。

生产型服务产业生态。组建设计集团、工程管理集团、贸易公司和共建共享研究院、“好房子”研究院、蓝绿智造体系，推行设计一体化、施工一体化、招采一体化，建立品牌战略供方评价机制，支持属地优质总包、设计、材料供应等产业单位发展并一起参与投资，共同保障项目开发的品质、成本、效率。

生活型服务产业生态。提供物业服务、生活服务、商业运营、资产管理，联动做好住宅、商业、酒店、写字楼等城市资产运营，建立“土地-住房-资产”全周期管理机制；建设房产销售超市、装修服务超市、生活服务超市，提供一站式购房、装修和多元化、个性化生活增值服务。

蓝绿双城首创、浙江省全省推广的“共建”模式，是激发地方政府、地方国企、优质民企、金融机构、产业供方、城市居民共建共享“好房子”内生动力和创新活力的有益尝试，也是促进土地市场有序流转和房产市场平稳健康发展，促进城市更新和城中村改造，有效增加财政收入、控制地方债务、推动城投经营性转型的系统方案。

蓝绿双城用共建内生型新市场、创造好房子新需求的实践成效，有力回答并不断更新“加快构建房地产发展新模式”的时代答卷。