卖方因拒做低网签被诉违约？法院：不构成违约｜北京房产律师

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2024年6月1日，刘明与王磊签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘明将一号房屋以总价695万元出售给王磊。合同明确：

定金70万元（已付）；

首付款550万元应于过户前2个工作日内通过银行资金存管支付；

双方须在2024年11月28日前完成过户。

签约时，双方另签署一份《网上签约授权委托书》，载明网签价格为107万元——远低于实际成交价，明显用于规避税费。

此后，双方就网签价格发生严重分歧：

刘明要求按真实交易价695万元网签，否则将多缴约48万元个税；

王磊坚持按107万元网签，并称“必须先网签才能办贷款和付首付”。

因无法达成一致，网签未办理，首付款也未支付。

2024年11月底，刘明以“王磊逾期付款超15日”为由，发函要求解除合同、收回房屋、索赔违约金。

王磊则反诉称：是刘明拒不配合网签导致无法付款，自己无违约，合同应继续履行，并同意一次性付清剩余603万元房款。

二、裁判结果

法院判决：

✅ 合同继续履行；

✅ 王磊7日内支付剩余房款603万元；

✅ 刘明收款后3日内配合过户；

❌ 驳回刘明解除合同及违约金请求；

❌ 驳回王磊要求刘明支付违约金的反诉请求。

买方胜诉可拿房，但卖方不因拒低网签而担责！

三、法院说理

付款与网签顺序：应先网签，再付款

虽然主合同未明确先后顺序，但附件中的交易流程图及中介公司陈述均表明：正常交易需先完成网签，才能启动银行存管和贷款审批。

→ 王磊要求先网签再付款，符合行业惯例，不构成违约。

卖方拒绝“阴阳合同”不构成违约

双方虽在《网签授权书》中写107万元，但真实交易价为695万元。

法院认为：以明显低价网签系规避国家税收，损害公共利益，刘明拒绝配合，虽违反形式约定，但实质上并无过错，不构成违约。

合同目的仍可实现，不应解除

王磊明确表示愿一次性付清全款；

房屋已交付，仅剩过户；

双方争议可通过依法纳税、按真实价格网签解决。

→ 合同具备继续履行条件，解除将造成资源浪费，违背诚信原则。

双方均无权主张违约金

刘明因合理拒签“避税网签”不违约；

王磊因等待合法网签未付款也不违约。

→ 僵局系政策与合同冲突所致，非单方恶意，故互不承担违约责任。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“阴阳合同”风险极高，卖方有权拒绝！

虽然实践中常见“低网签高收款”，但一旦产生纠纷，法院可能认定避税条款无效。卖方若担心税务风险或后续责任，完全可要求按真实价格网签。

付款顺序看“交易习惯”，不只看合同字面

即使合同未写“先网签后付款”，但结合中介流程、银行操作规则，法院会认定网签是付款前提。买方不能以“合同没写”强行要求先打款。

房价高、税费大时，务必在合同中明确网签价与税费承担

本案争议根源在于：695万成交价 vs 107万网签价，导致卖方可能多缴近50万税。

✅ 正确做法：在补充协议中写明“网签价格为XXX万元，所有因网签产生的额外税费由XX方承担”。

买方有全款能力，是推动合同继续履行的关键

王磊之所以胜诉，核心在于当庭承诺一次性付清603万。若其坚持要贷款且无法网签，结果可能不同。

合同僵局≠自动解除，法院倾向“继续履行”

北京法院对房屋买卖合同持谨慎解除态度，尤其当一方已入住、另一方愿履约时，更倾向促成交易完成。

律师建议：

若你是卖方，遇买家要求“做低网签”，可书面声明：“本人拒绝签署任何与真实交易不符的网签文件，由此导致的延迟不视为违约”。

若你是买方，务必确认网签价格是否可行，提前与税务局、银行沟通，避免卡在付款环节。