政府也得守《民法典》！强占私有房屋被判腾退｜北京房产律师案例

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2021年7月，刘明通过乙中介公司，与出卖人周某签订《存量房屋买卖合同》，约定以270万元购买一号房屋（建筑面积150平方米）。刘明依约支付240万元购房款及全部税费，并于2021年9月9日取得不动产权证书，成为登记所有权人。

然而，当刘明准备收房时却发现，一号房屋被某区政府实际占用，屋内有其工作人员居住。刘明多次要求腾退未果，遂起诉请求：

判令某区政府立即腾退并返还一号房屋；

支付自2021年11月起的房屋占有使用费（按6000元/月计算）。

某区政府辩称：

其与甲房地产公司（原开发商）存在“以房抵债”协议，一号房屋系用于抵偿土地出让金欠款；

自2001年起即实际控制该房屋，并进行装修；

刘明与周某交易价格偏低、拆分房款，涉嫌“恶意串通”；

应追加周某为被告，由其承担违约责任。

另查明：

一号房屋早在2008年已登记至周某名下；

某区政府与甲公司关于177万元债务是否成立至今未核实完毕，也未通过诉讼确认对房屋享有物权；

此前某区政府曾另案起诉要求确认买卖合同无效，但被法院以“法律关系混杂”为由裁定驳回（A号裁定）。

二、裁判结果

法院判决：

某区政府于判决生效后15日内腾退一号房屋并返还刘明；

若逾期未腾退，则自逾期次日起按5000元/月支付占有使用费；

驳回刘明关于2021年11月至判决前的占有使用费请求。

三、法院说理

不动产权属以登记为准，物权优于债权

刘明已依法完成不动产登记，系合法所有权人。某区政府仅凭与开发商之间的未决债权协议占有房屋，属于普通债权，不能对抗已登记的物权。

“以房抵债”未经确权，不产生物权效力

即使某区政府与甲公司曾约定用房屋抵债，但因债务金额未最终确认，且未办理产权变更或预告登记，该协议仅在双方内部有效，不得对抗善意第三人。

买受人系善意，交易程序合法

刘明通过正规中介购房，查档显示房屋无查封、抵押，已支付合理对价并完税过户，符合善意取得要件。所谓“价格偏低”“拆分装修款”等质疑，不足以证明恶意串通。

腾退前的使用费应向出卖人主张

刘明在过户当日才知房屋被占，说明出卖人周某隐瞒重要事实，构成违约。因此，过户前的损失应向周某追责，而非现占有人。

四、律师提示（北京房产律师靳双权团队）

“先占”不等于“有权占”

即使某单位自2001年起使用房屋，只要未取得产权或合法用益物权，一旦房屋被合法出售并过户，就必须腾退。

债权不能对抗已登记的物权

开发商欠政府钱，政府可起诉追债，但不能直接霸占已售房屋。否则，将严重破坏交易安全和产权秩序。

购房前务必实地看房+查清占用情况

本案中，刘明虽查了产权状态，但未确认实际占用人，导致收房受阻。建议签约前：

实地查看房屋是否有人居住；

要求出卖人书面承诺“无第三方占用”；

在合同中明确逾期交房的违约责任。

遭遇强占，优先起诉现占有人腾房

若房屋被他人非法占用，直接起诉占有人返还原物是最高效路径。即使出卖人违约，也不影响你向实际侵权人主张权利。

政府机关同样受《民法典》约束

行政机关参与民事活动时，身份与普通民事主体无异。以“历史遗留问题”“行政协议”为由拒不腾房，法院不予支持。

律师建议：若您购房后发现房屋被他人（包括单位、亲属、租户）占用，应立即：

（1）固定证据（拍照、报警、物业证明）；

（2）发律师函要求限期腾退；

（3）同步向出卖人主张违约责任。

双线维权，才能最大限度保障权益。