李宇嘉：楼市要抓住需求变化这个根本，做好供给侧改革

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

2026年必须加快认知转型，推动房地产从“短期政绩载体”向“长期生态要素”转变。

于帅卿/发自北京

“全国住建工作会议报告敏锐地把握了当前市场的深刻变化，即二手房交易占比上升已成为明确趋势，我们必须正视居民住房需求这一根本变化，以新房、二手房一体化视角，全面分析市场动态和评估市场止跌回稳成效。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者专访时表示。

12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议全面盘点了2025年工作，系统总结“十四五”时期住房城乡建设事业发展成就，并研究部署“十五五”时期和2026年重点任务。

对于2026年，李宇嘉认为，房地产仍会处于新旧模式转型、回归居住与消费属性的过程中，市场将在探底与触底间波动，必须加快转型以推动市场回稳。“实现高质量发展的关键，在于转向新发展模式，将房地产从‘短期政绩认知’转向‘长期生态认知’，在国内大循环与统一大市场建设中重新定位，实现房地产与内需潜力相互促进。”

中国房地产报：全国住建工作会议刚刚落幕，会议在推进现代化人民城市建设、着力稳定房地产等方面均有部署，了解后有什么感触？

李宇嘉：全国住建工作会议工作报告敏锐地把握了二手房交易占比上升的趋势，这要求我们将新房与二手房市场视为整体，统筹租赁与买卖、存量与增量、市场与保障的关系。未来工作关键在于疏通“卖旧买新”的良性循环，这既是激活改善需求、稳定市场的核心，也是审视“好房子”发展潜力的关键。

中国房地产报：如果用一词概括2025年房地产行业，你会选择什么？

李宇嘉：“重构”。2025年的调整是行业转型过程中的正常现象，它不仅是收缩的结果，更是主动控制增量的体现，在供求关系发生重大变化的背景下，控制增量是缓解库存压力、平衡供需、稳定预期、实现止跌回稳的必经之路。所谓“重构”，既是政策基调的重构，也是房屋属性的重构。

中国房地产报：从你的观察来看，当前行业面临的主要问题是什么？有何建议？

李宇嘉：房地产行业当前问题集中在四方面：供求关系失衡，库存压力大（包括在售、在建和土地储备）；二手房挂牌量持续攀升，挂牌价下调冲击价格锚与市场预期；从刚需到改善、从租赁到买卖、从二手房到新房的循环不畅；收入、就业等基本面仍对有效需求支撑不足。

其中，二手房与新房循环阻滞较为关键。二手房价格下跌、低总价成交占比上升，导致“卖旧买新”成本较高，置换链条出现“肠梗阻”，这是新房交易下滑并拖累上游供地、开工疲弱的主因。

建议在供需两端协同发力：短期内，继续降低交易成本与门槛，推行“以旧换新”；中期，需建立多元化存量收储机制，收储主体、用途、定价、资金平衡等方面要多元化，引导国企、长租机构、文旅企业等多主体参与，将存量房转化为保障房、租赁房或新型空间，实现库存去化与结构优化并行；长期，加快城市更新，修复房屋使用价值，并以新兴城镇化推动新市民融入，激活二手房与租赁市场，在供需两端发力，尽快实现从探底到触底。

中国房地产报：近期，中央经济工作会议强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房用作保障房，你如何看待这一方向？

李宇嘉：这一政策紧扣当前市场症结，是2026年“稳市场、促转型、惠民生”的结合点。

“控增量”是基于新房销售放缓、预期转弱和二手房分流的现实，尤其在存量时代，必须控制供给规模；“去库存”针对的是广义库存高企问题，需积极采取措施去化；“优供给”则指向结构性机会——当前市场既存在总量过剩，也有部分区域和产品类型的供给短板，如好房子、产城融合片区、轨道延通区域等需求尚未满足。

这一切的前提是因城施策，且应进一步细化至“因区施策”，不同城市、同一城市的不同区域，其库存、需求差异巨大，建议开展片区级摸排，分清短期、中期、长期库存结构，识别新市民租赁购房、老市民改善、职住平衡等各类需求，据此安排增量供给与存量盘活，并在规划、用地、金融等方面给予政策保障。

中国房地产报：“十五五”规划将“推动房地产高质量发展”置于民生保障与共同富裕框架下，这对行业意味着什么？房地产行业在未来5年的高质量发展要如何做？

李宇嘉：这意味着住房发展主线已从“有没有”转向“好不好”，未来五年必然是高质量发展——即以高质量供给匹配和引领需求，实现供需在更高水平上的动态平衡。

房地产高质量发展须置于“保障和改善民生、扎实推进共同富裕”的框架下推进。因此，“好房子”不应仅是高端商品房，而应覆盖“市场+保障、租赁+买卖、存量改造+新增建设”的全链条供给体系，无论是商品住房、保障性住房，还是保租房、公租房、旧改住房，都应按照“好标准、好设计、好建造”等要求打造，并涵盖开发、销售、交付、维护的全生命周期，实现从硬件到服务的系统提升。

中国房地产报：对2026年房地产市场有何预判？哪些工作亟待推进？

李宇嘉：2026年是“十五五”开局之年，也是行业深化转型、践行高质量发展的关键一年。除前述措施外，亟须完善体制机制，推动地方政府在行业治理与市场管理中切实转向高质量发展。

当前各地在推进“好房子”建设中，仍存在依赖传统路径、将其异化为土地财政工具的现象，导致供给过剩、同质化严重，且在社区服务、居住体验等软环境方面投入明显不足。同时，各地向新发展模式的转型进程依然缓慢，“青黄不接”现象突出。

2026年必须加快认知转型，推动房地产从“短期政绩载体”向“长期生态要素”转变，具体路径包括，一方面应通过深化新型城镇化，推进公共服务均等化、保障房全覆盖等措施，稳定新市民、青年人、外来人口等群体，培育“先租后买、梯度消费”的住房模式，为市场积累可持续需求。另一方面，应通过激活本地消费与就业，将财政资金更多投向公共服务短板领域，营造宜居、宜业、宜育的城市环境，降低安居成本，系统性修复住房消费的基本面。