尴尬的地王：拍地容易开发难

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作者|深水财经社 乌海

“45325元/㎡！”

2025年12月19日，南京河西中部G90地块经过61轮激烈竞价，被奥体建设以16.11亿元斩获，刷新当地土地成交楼面价纪录，成为年度最受关注的地王之一。

就在市场为核心地块的热度惊叹时，鲜有人注意到，同场出让的燕子矶、仙林等非核心片区地块均以底价成交，甚至出现无人问津的冷清场面。

这并非南京独有。

2025年以来，上海、北京、杭州等核心城市纷纷上演“核心地块抢破头、外围地块无人要”的戏码。

地方政府“保核心、弃外围”的土拍策略愈发清晰，然而在楼市下行的大背景下，这些高价拍出的地王，正陷入“拍得起、开发不起”的尴尬境地。

一边是地方财政对核心土地收入的依赖，一边是房企面临的资金压力根本无力拿地，曾经象征城市价值的地王，如今沦为地方强撑的脸面。

“地王”如何造

2025年的土拍市场，核心城市核心区成为绝对主角。以南京为例，12月19日的土拍专场堪称“核心地块独角戏”，除了刷新纪录的河西中G90地王，南部新城G86、小行G93等核心片区低密地块虽未突破单价纪录，但均顺利成交，而外围远郊地块则全程无人竞价。

公开资料显示，南京河西中G90地块位于元通板块，东至燕山路、南至规划支路，用地性质为二类居住用地，出让面积22214.65㎡，容积率仅1.6。

这样的低容积率搭配成熟的商业、交通配套，让地块具备打造高端豪宅的先天条件，也成为房企争夺的关键。

拿地房企奥体建设作为南京市河西新城区国资集团直属企业，此次出手也算是一石二鸟，既可以拍出想要的价格，又能把核心资产抓到自己的手里。

道理很简单，与其去拖外围偏远地段，不如全力拿到核心地块。

不止南京，上海、北京的地王市场同样由国资主导。2025年7月，上海徐汇区衡复风貌区地块以20.03万元/㎡的楼面价刷新全国纪录，由民营房企上海祺祥旺宇置业竞得，但随后10月成交的徐汇滨江地王，则被中海地产以14.85万元/㎡的价格收入囊中。

北京海淀树村地块3月成交时，楼面价首破10万大关，竞得方仍是中海地产。

深圳前海桂湾片区地王7月由招商蛇口拿下，楼面价84180元/㎡，拿地当天便宣布开工，尽显央企资金实力。

据根据中指研究院的数据，2025年1—11月，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，较2024年提升2个百分点。地方国资占比则小幅回落，体现出其托底效应有所减弱。

现在民营房企敢碰核心地王的太少了，毕竟融资成本摆在那里，央企年化融资成本3%左右，民企普遍要6%以上，光财务成本就差出一大截。

“保核心、弃外围”

核心地王的扎堆出现，背后是地方政府“保核心、弃外围”土拍策略。

所谓“保核心、弃外围”，即大幅削减外围区域供地规模，将有限的土地资源集中于核心区，通过推出优质地块抬升溢价率，以核心地块的高收入对冲外围地块的流拍损失。

财政压力是推动这一策略的核心动力。土地出让金作为地方财政的重要支柱，在楼市下行期面临大幅缩水。

除了稳财政，“保核心”也是地方政府稳定市场预期的手段。核心区地王的高溢价成交，能向市场传递“核心资产抗跌”的信号，避免市场信心进一步下滑。

同时，核心区地块的开发多与城市更新、城中村改造相结合，能提升城市面貌，契合“好房子”工程的导向。南京河西中G90地块此前为台湾名品城，此次出让后将打造低密洋房+小高层产品，容积率从原来的2.4降至1.6，就是地方政府通过调规提升地块价值的典型案例。

为了让核心地块顺利出让，地方政府还配套了一系列政策支持。这些政策本质上是降低房企拿地门槛，吸引更多企业参与竞价，最终目的还是为了抬高地价。”上述分析师表示。

然而，这一策略也加剧了城市发展的不均衡。外围区域供地减少导致配套建设滞后，人口导入困难，形成“核心越热、外围越冷”的恶性循环。

地王的盈利困局

尽管地方政府全力护航，房企争抢核心地王的热情高涨，但这些高价地块的开发前景却不容乐观。

拍地时有多风光，开发时就有多煎熬，成为不少地王项目的真实写照。

盈利空间收窄是地王面临的首要难题。以南京河西中G90地王为例，业内测算显示，该地块预计售价需达到8万元/㎡以上才能实现盈利。

但当前河西核心区在售高端住宅均价可能还不到5万元/㎡，若要达到8万元/㎡的售价，需在产品打造上大幅投入。

简单来测算，容积率1.6，要做洋房产品，建安成本至少要6500元/㎡，再加上财务成本、营销费用和税费，净利润率可能只有10%左右。

上海、北京的地王盈利压力更大。2025年7月成交的上海徐汇衡复风貌区地王，楼面价20.03万元/㎡，预计售价需达到38万元/㎡才能盈利，但该区域当前最高备案价还不到18万元/㎡。

即便房企能通过产品创新争取更高备案价，市场能否承接如此高价仍存疑问。现在高端改善需求确实存在，但38万元/㎡的价格，能承受的客群非常有限。

资金沉淀压力则是地王开发的另一大痛点。核心地王普遍总价高、开发周期长，对房企现金流构成严峻考验。

南京河西中G90地王总价16.11亿元，按行业惯例，房企需先支付30%的保证金，后续还要承担建设、营销等费用，总资金占用超20亿元。

而上海徐汇东安城市更新地王，总价高达439.5亿元，由中海、招商蛇口等四家国企联合拿地，就是为了分摊资金压力。

对于民营房企而言，资金压力更是致命。2025年拿下上海徐汇衡复风貌区地王的上海祺祥旺宇置业，虽凭借资金实力击败众多央企，但后续开发面临的财务压力不容小觑。

按照年化融资成本约6%，开发周期2年计算，仅财务成本就超1.4亿元。若项目去化不及预期，很可能陷入资金链断裂的风险。

“拍得起、开发不起”

当前地王面临的开发困境，并非首例。回顾过往，不少曾经风光无限的地王，最终都陷入“拍得起、开发不起”的泥潭，甚至沦为烂尾工程，成为城市发展的“伤疤”。

最典型的莫过于深圳世茂深港国际中心项目。2017年，世茂集团以239亿元的总价拿下该地块，成为当时的深圳总价地王，计划打造高达700米的“深圳第一高楼”。

然而，随着房企资金链断裂，项目于2022年停工，此后多次尝试拍卖盘活均以流拍告终。

2025年7月，深圳市龙岗区政府推出“收地化险”方案，拟以68亿元的价格整体收回项目涉及的12宗土地及地上建筑物，较当初的拿地总价缩水近72%。

据记者实地探访，该项目除一期公寓已交付外，其余地块均处于停工状态，工地内荒草丛生，部分未完工的楼体裸露着生锈的钢筋，曾经的“城市地标”蓝图沦为泡影。

这个项目最大的问题就是资金量太大，后续开发需要持续投入数百亿元，在市场下行期，没有企业敢接盘。

还有一大批“地王”项目即便是完工开盘，去化速度也是非常缓慢，有些项目卖了5年还没清盘，最后开发商资金链断裂。

实际上，地王开发能否成功，关键看三个要素：资金实力、产品力和市场时机。当前市场环境下，即便是国资主导的地王项目，也面临市场需求收缩的压力，若不能精准把握产品定位和定价策略，同样可能陷入开发困境。

联合开发分散风险

现在很多地产项目都不再由某一个开发商吃独食，而是像拍电影那样，找一批开发商合伙干。

这不是他们愿意把肉让给外人，而是为了让大家分担风险。

2025年上海徐汇东安城市更新地王，由中海、招商蛇口、中旅、徐汇城投四家国企联合拿地，就是通过“分摊资金、共享资源”的方式降低开发风险。

南京河西中G90地王虽由奥体建设单独拿地，但市场传言其后续很可能引入其他房企合作开发。

从长远来看，地王市场的理性回归，还需要地方政府调整土拍策略。过度依赖核心地王稳财政，不仅会加剧城市发展不均衡，还可能推高房价预期，与“房住不炒”的导向相悖。

地王本身不是问题，问题在于非理性的高价和盲目的开发。核心城市核心地块的稀缺性决定了其价值，但房企拿地时必须敬畏市场规律，地方政府也应平衡财政需求与城市长远发展。只有这样，地王才能真正成为城市发展的助力，而非“拍得起、开发不起”的尴尬存在。