【首发】谁能真正拥有中国第一CBD的主场之巅

壹

尽管早已贵为“中国第一CBD”，但北京中央商务区的前进步伐却从未停止。

2025年11月，《2025全球中央商务区吸引力报告》（下称《报告》）发布。在这个由安永和城市土地协会共同发布的报告中，北京中央商务区的吸引力排名再度“向前一位”，从去年的全球第七升至全球第六。同时，北京CBD还稳坐亚洲第二、中国第一。

在这份榜单之上，北京中央商务区已经将新加坡的市中心、伦敦的金丝雀码头等一众发达经济体的CBD甩在身后。在这种竞争力的层面上，北京中央商务区已然是中国唯一、亚洲唯二，成为中国经济的在全球面前的“主场”所在。

这还不是全部。北京CBD正在悄然赶超排名前五的中央商务区。纽约的中城是曼哈顿的一部分，金融区则在曼哈顿的下城。2024年，曼哈顿每平方公里创造税收收入折合人民币127.2亿元，而北京CBD的这一指标达到了177.8亿元，已经不折不扣地超过了曼哈顿。

这个诞生于2000年之后的中央商务区，用只占北京0.55%的土地面积，贡献了北京约22%的税收收入。在这里，年贡献税收过亿的楼宇多达145座，125家跨国公司的地区总部择址于此，其中84家为世界500强。这里还承载着日均700万人的就业，贡献着年均超过4.5万亿美元的经济总量。

这一切，都是北京中央商务区的近乎独一无二的价值所在。它就像高速发展的中国的缩影，用不到30年的时间，走完了他人要走百年的路。也正是如此的发展速度与经济密度，将北京CBD的稀缺价值展现得淋漓尽致，中国经济的“主场”名副其实。

经济增速吸引目光，经济密度“做实”价值，资产继而兼得两种红利。北京CBD核心区内的资产，已经成为这种复合红利的最大受益者。发展成就了北京CBD的核心价值，也锚定了区内核心资产的稀缺价值。

当国贸与中国尊之间的寸土寸金将一座座商业楼宇的评估值送上百亿，甚至奔向500亿时，进入这个中国主场的门槛也便高企而稀缺，谁能北京CBD拥有一席之地，谁就具备了分享中国经济主场红利的资格，这是一个“关于谁主CBD”的宏大命题。

在2025年末，一个机会窗口短暂打开。多年之后，北京CBD核心区终于有带有居住功能的新增供应入市。在东三环沿线，央视大楼北侧，天禧5号正静待入市。谁主CBD未来，谁参与中国经济主场红利分配，这些问题的答案，都在天禧5号。

能得到这个答案的，不超过39个。

贰

回看那些北京CBD的昔日榜样，纽约也好，巴黎也罢，在这些世界级都会的核心区，总有一个不同寻常所在。纽约的施坦威大厦、巴黎的康朋街31号。前者的基座，是享有盛誉的施坦威音乐厅，后者曾经的主人是嘉柏丽尔香奈儿。在世界级都市的最核心，它们不仅满足着居住，更成为艺术、传承、交往的中心所在。施坦威大厦、康朋街31号也有了一个独特的身份——公馆。

当北京CBD在地位、体量与发展速度上已经与他们等量齐观时，北京的中央商务区也一样需要一座与之比肩的公馆。它要实现高水准的居住，但只有此还不够。它还需要有足够的空间、条件、服务，支撑艺术的连接，精英的交往，甚至家族的传承。能够达成如此条件的“真正公馆”，在相当长的时间中，在北京乃至中国都是空白。

天禧5号就是这样一座公馆。它服务的对象，绝非是财富人群那么简单。在中国，所谓的精英，无非四种身份，企业家、艺术家、生活家，再加上收藏家。他们分别是在经济、艺术、审美、生活领域的翘楚，也是中国精英的主要维度所在。

公馆的职能，从外在而言，便是要在其间建立连接，承载交往，促动融合。从内在而言，则让精英的个体“丰富化”。

一个更为完美的企业家，所追求不应也不会只有财富，而会形成自己独特的艺术品味，生活品味，并将其传承下去。一个更为完美的艺术家，也绝非只有孤傲的孤芳自赏，而会追求传达艺术的价值。一个更完美的生活家，更会追求将艺术、秩序、溶于生活之中。一个更完美的收藏家，更不仅倾注于追求藏品，而是胸中一样怀有兼济天下。

一位大型互联网公司的元老，早年追随初代创始人创业，是最初的“十位核心”之一。后来他的身价早已超过数百亿，基本可以等同于若干CBD核心区写字楼的评估值总和。这样一位财富精英，并未将自己的人生停止于财富的追求，而是开始从赏画，到画画，再到收藏画作，他的“努力收藏”，直接“带火”了一位中国的青年画家，这位画家的作品，已然成为当前收藏市场上的金贵之物，而这位互联网公司的创业元老，自建画廊，私人展馆，存放、展陈自己收藏的画作、艺术品。

他现在生活的最大乐趣，就是邀请各界社会贤达，鉴赏他的收藏。我们也曾不止一次来到他的私人展览馆，他时而也会抱怨一下，他对展陈空间有更多的想法，但是没有匹配的物理空间来实现他的想法，他对此颇有苦恼。

他的故事，并不是孤例，在中国的财富群体中，从财富到艺术，从艺术到收藏，形成一种不断向精神世界追求的生活方式者不在少数。一个成熟社会中的真正精英阶层，没有谁会是单面的。他们既是财富的传承者，又是艺术的追求者，也是生活的塑造者，还是时代的收藏者。这种变化与成长，发轫于内心，真正的承载，便是北京中央商务区这样的CBD，以及天禧5号这样的公馆。

约翰保尔森之于施坦威中心，嘉柏丽尔香奈儿之于康朋街31号都是如此，天禧5号，也不会例外。一座都汇之城的潮流，皆在公馆之中。

叁

天禧5号要作为如此一切的载体，必有其不凡之处。其中最重要的，首先就是构建空间之间联系与区隔。

在中国，不少身居财富高位的“老板”过着这样的生活：在自己公司的写字楼的顶层，隔离出一整层或是很大的空间。白天在楼下的写字楼办公，下班后回到顶层居住生活。他们也在这里接待自己好友，拓展自己的社交。工作、社交、生活功能混于一处。

他们不是不知道这样可能带来的不便。当自己运动锻炼结束，大汗淋漓的返回时，他可能偶遇自己的员工，他们要在保持权威和平易近人之间踌躇平衡。他们不轻易带客人回到自己的私属空间，但又要在必要的时候，用“家宴”体现自己的重视和诚意。但他们又要在意这样重要的客人所在意的，他们愿不愿意抛头露面，会不会在纯粹的私人聚会前后，有不便、不愿、不应甚至不能相互见面的要客。他们还要考虑那些他们希望交往、值得交往的朋友的个人喜好，如何在商务合作的内容以外，找到生活之中投缘的共同话题。能够达到这样财富量级的人，对任何方面的追求往往是极致的，而各方面的极致需求都堆积在一起时，往往没有能够满足如此需求的供给存在。

在中国，“老板”看上去似乎是一种高大上的存在，但如果你有机会真正接近，甚至走进他们的生活，或许就能发现，被财富或者“成功”外壳包裹之下的“老板”的生活，其实并没有得到外界想象中的“呵护”。因为，真正理解他们生活方式痛点的人不多，真正能够满足他们对生活方式需要的供给，一直匮乏，而天禧5号要提供的，恰恰就是这样的空间与功能。这正是这个位居北京CBD核心区的公馆另一重根本价值。

天禧5号会建立这样一种联系：绝大部分业主在拥有舒适居住空间的同时，还会拥有私属社交空间。这种产品形态和结构，在北京市场上还尚属首例。

这个私属空间的尺度、结构能够满足不同的需求。它可以是艺术品、收藏品的私人展陈场所，可以邀三五同道好友共同鉴赏。它也可以是从事艺术创作的空间，还可以是社会交往的独立单元。

在这个空间里，可以有属于自己的私人展览，可以有光影流连的酒会，也可以有或放空头脑，或激发灵感的静谧。所有这一切，最重要的是，它属于自己。

对于公馆而言，这和居住本身一样是同等重要的功能。因为公馆就是要构建一种最合理的生活秩序，在居住、爱好、社交、传承不同的场景中，实现最为平衡的尺度。天禧5号用这样的配置实现了这种尺度的平衡。既不混同，又不遥远，既不“公示”，又不封闭。

可以说，天禧5号很懂财富阶层进阶过程中关于生活方式的“痛点”，“了解”才能满足，“了解”才能服务。

这样的做法，确实理解到了“公馆”的本质，公馆从来不是普通的居所，也同样从来不是通常的宴会厅、欢聚场。

它的价值，不仅在于四壁之间，而在于它所连接的整个世界。

肆

这样独特而不可复制的“地位”，需要高水准的硬件设施、建设标准和软性服务体系作为支撑。

放眼伦敦、巴黎、纽约，足以传世公馆，都有着自身独特的艺术调性和传承秩序。这并非简单地堆砌奢华元素，而是在建筑、空间设计、系统配置及运营管理上，形成一个稳定、克制、且高度定制化的生活环境。

审美，是公馆最重要的要素之一。天禧5号的建筑立面的主基调是红色，这种红色可溯源至紫禁城。这种手法既实现了与周边项目色调的协调，又通过陶板与铝板材质的统一运用，形成了区别于一般建筑的高级感，同时又不失内敛，避免张扬，从而形成了与公馆文化匹配的“高级、内敛、克制”的气质，还有效地实现了“一抹瑰丽的中国红”这种独特的“中国立面”的文化传承，又不失时代的现代感。这个恰到好处的立面，构成了天禧5号基本的审美轮廓。

从公馆的文化特性和使用功能出发，天禧5号做了很多匹配性的设计。例如，采用了四玻两腔的玻璃幕墙，形成全景落地窗。不仅形成了立面简洁高级的审美感，也实现了室内望向室外的“无边界景观框”。形成绝佳的景观视野，纵览整个CBD的繁华与中国发展的时代脉动，凸显了天禧五号自身独特、不可复制的地位与价值。

这些室内设计，邀请了程绍正韬、邱德光等大师执笔。追求“只定制不复制”的空间灵魂这种定制化的设计旨在确保空间比例、材质和光影形成统一的艺术调性，避免了浮夸和炫技，与国际上城市核心区公馆的稳定审美相一致。

软性服务体系，更是关键，公馆的传承，更有赖于这种服务系统的稳定与延续。

天禧5号提供 “大管家定制服务” ，由专业的服务团队提供 24 小时私属服务 ，涵盖“入户礼宾接待、私人出行规划安排”等。同时还提供一系列“公馆增值服务”，包括“高定礼服保养存储、定制艺术展陈”等，此外 “会所专享服务”，如“商务会议服务”和“高级康体管家”等。

天禧5号试图在CBD高度流动的环境中，形成一个高度可控、低干扰的居住单元。管理体系与居住人群高度匹配，确保社区运行的稳定性与纯粹性，体现了其“尊重、隐私、高效、健康、个性” 的核心理念。这种服务逻辑，使得公馆成为一个能让居者专注于自身事业和生活的稳固后盾。

天禧5号的实践，清晰地诠释了这样一个规律：顶级人居的价值从来不只在于物质层面的精工与地段，而在于其是否能够成为一个汇聚资源、承载精神、连接时代的文明坐标。它不仅是中国CBD发展新阶段的里程碑，更是全球城市文明中一个正在崛起且不可忽视的东方生活范式，为当代世界提供了居住形态与城市价值如何共生共荣的中国方案。

公馆从来不是另一座摩天大楼，而是一个能够安放时代精神、连接财富与文明的纽带。天禧5号的出现，终归让物质的巅峰终得以沉淀为可传承的文明印记。而这也是在中国经济主场之中，超乎财富本身的真正价值所在，纽约如此，巴黎如此，北京亦是如此。

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