北京优化楼市政策 业内称将激活“卖旧买新”需求

继北京五环外限购“松绑”后，北京再次对楼市进行精准调控。12月24日，北京市住房城乡建设委、北京市发展改革委、人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），放宽非京籍家庭购房条件，同时支持多子女家庭住房需求。

根据通知，一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

不同于此前北京出台的优化已具备购房资格人群购房政策，此次政策降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加了多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放。中指研究院指出，此次政策延续“渐进式”推进节奏，促进符合要求购房者进入市场。

58安居客研究院院长张波分析，通过对“非京籍新市民”与“多子女改善家庭”的限购优化，精准匹配了北京当前的需求结构 ，激活两类强大购买力，会带动成交节奏加快。“预计北京五环外非京籍二手房带看量会明显增加，置换需求也将同步提升；五环内改善型二手房源，主力面积在120-140平方米的房源成交占比将会提升。”

通知明确，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

目前，北京首套房商贷利率为3.05%，五环内二套房商贷利率为3.45%，五环外二套房贷为3.25%。此次调整后，首套房与二套房贷利率将保持一致，具体利率水平由银行根据利率定价机制安排。中指研究院认为，这在总体上降低了二套房的贷款利率，有利于降低购买二套房家庭的购房成本，促进需求释放。

通知还提出，加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

“金融端利率+首付双减模式，直接利好北京市场改善型需求，可有效降低购房成本，激活 ‘卖旧买新’需求。”张波表示，在允许银行根据客户风险灵活定价后，过半改善客群有望获得接近首套房利率水平。二套住房公积金首付比例下调则有效配合商贷利率调整，预计进一步带动北京市公积金贷款申请量和组合贷占比提升，降低综合购房成本。

此外，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由北京市区分级核准调整为区级备案。

整体来看，“政策既通过‘需求端’松绑，释放有效需求；通过‘金融端’减负，降低购房成本；还通过‘供给端’，提效保障优质供给，形成精准调控、供需合力的效果，以推动北京楼市向高质量发展迈进。”张波直言。

(编辑：文静)