史诗级松绑！北京购房门槛大降，2026 楼市迎关键修复机遇

来源：大伟看楼市

2025年岁末，北京楼市迎来重磅政策礼包。12月24日，四部门联合印发的购房政策优化通知，以“降门槛、降成本、精准支持”的组合拳姿态，为低温市场注入暖流。从非京籍社保年限的梯度下调，到多子女家庭购房资格的定向放宽，再到房贷利率与公积金首付比例的双重让利，此次被业内称为“史诗级”的松绑举措，不仅大幅降低了购房门槛，更精准击中市场痛点，为2026年北京楼市开启结构性修复通道奠定了坚实基础。

此次新政的核心亮点在于对购房资格与置业成本的系统性优化，形成了覆盖刚需、改善等多元群体的政策支持体系。在购房资格方面，非京籍家庭的社保或个税缴纳年限实现“两级跳”：五环内由3年调减为2年，五环外由2年调减为1年。这一调整是对2024年“9·30”政策的延续与升级，将非京籍购房门槛降至近年来最低水平，尤其五环外“1年社保”的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。数据显示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，这一区域也是二手房成交的核心腹地，政策落地后有望快速激活刚需购房潜力。

针对改善型需求的定向支持则让政策更具温度。新政明确二孩及以上多子女家庭可在五环内多购1套住房，京籍多子女家庭最多可购3套，符合条件的非京籍多子女家庭可购2套。叠加二套住房公积金首付比例从30%降至25%的利好，既解决了多子女家庭“换房难”的现实困境，也为改善型需求释放提供了政策保障。与此同时，商业贷款利率不再区分首套二套、统一执行3.05%的举措，进一步降低了置业成本。以五环内二套住房贷款100万元、30年等额本息计算，月供可减少220元，总利息节省7.9万元，实实在在的成本让利将有效提振购房意愿。

此次史诗级松绑，精准覆盖了三类核心受益群体，为楼市需求端注入确定性活力。其一，新市民刚需群体成为直接受益者。作为北京楼市的重要增量力量，新市民此前受限于社保年限门槛，置业需求难以释放。如今五环外1年社保的低门槛，将使大量来京奋斗的年轻人提前实现置业梦想，为五环外刚需楼盘带来访客量与成交量的双重提升。其二，多子女改善家庭获得政策红利。随着二孩政策落地后的家庭结构变化，改善居住条件成为众多家庭的核心诉求，此次五环内购房资格的放宽与公积金政策的配套支持，将加速这部分群体的置换节奏，推动120-140平方米改善型房源成交占比提升。其三，置换型购房者迎来窗口期。政策对交易链条的疏通，将有效缓解“卖一买一”的资质腾挪压力，带动二手房市场的流通性改善，进而形成一二手市场的良性循环。

从市场基本面来看，此次新政的出台恰逢其时，将有效扭转当前市场的观望情绪，推动楼市向良性修复方向发展。此前数据显示，2025年12月北京二手房全城报价同比下跌0.77%，远郊区县如怀柔、延庆跌幅超过3%；新房市场虽相对平稳，但区域分化明显，非核心区仍面临去化压力。新政的落地将率先改变市场预期，尤其是核心区与热点板块的市场活力有望快速回升。业内普遍预测，核心区域如海淀、西城的学区房及优质次新房，可能在2026年第二季度率先完成筑底，年底前实现5%-8%的小幅上涨，而这些区域的抗跌性与稀缺性，也将成为楼市修复的核心引擎。

值得注意的是，2026年北京楼市的修复将呈现“结构性”特征，区域与产品的分化仍将持续。核心区凭借优质的教育、医疗配套与稀缺的土地资源，将成为改善型需求的主战场，房价稳定性与升值潜力突出；产业支撑强劲的板块如亦庄河西、中关村等，依托人才聚集效应，楼市韧性将进一步增强。与之相对，五环外非热点区域及远郊区县，由于库存去化周期长达18个月以上，可能仍需通过“以价换量”消化库存，房价上涨动力相对不足。这种分化格局也意味着，2026年的北京楼市并非全面回暖，而是围绕核心需求与优质资源的结构性修复。

对于2026年北京楼市的修复前景，业内保持谨慎乐观态度。政策的利好效应不会一蹴而就，受季节性因素与交易准备周期影响，短期内难以形成市场高峰，其影响更有可能在2026年一季度甚至二季度逐步显现。同时，市场修复仍面临多重变量：宏观经济复苏节奏、居民收入增长水平、房产税试点预期等，都将影响购房者的决策意愿。但不可否认的是，此次史诗级松绑已为市场注入关键信心，政策工具箱的持续优化也为楼市修复提供了保障。

展望2026年，北京楼市正站在结构性修复的关键节点。此次新政通过精准的需求端激活，将有效改善市场供需关系，推动楼市从“调整期”向“修复期”过渡。对于购房者而言，政策红利窗口已正式开启，刚需群体可重点关注五环外地铁沿线现房项目，改善群体则可瞄准核心区“竞高品质”新房或优质次新房；对于市场而言，随着需求的逐步释放与交易链条的疏通，楼市将逐步回归理性平稳的发展轨道。在“房住不炒”的总基调下，此次史诗级松绑并非刺激房价过快上涨，而是通过合理的政策引导，实现楼市的良性循环与健康发展，这也正是2026年北京楼市结构性修复的核心要义所在。