北京楼市迎“大礼包”：松限购、降利率，能否激活楼市？

来源：新京报

就在2026年新年钟声敲响前的一周，北京为楼市投放了一份“大礼包”。

12月24日，北京发布新一轮房地产新政，核心内容包括：再度放宽非京籍家庭购房社保年限，五环内“3变2”，五环外“2变1”；贷款利率不再区分首套房、二套房，统一执行3.05%，公积金二套房首付比从30%降至25%。同时，支持多子女家庭住房需求，允许在五环内多购1套房。

这是北京时隔一年多再次调减社保年限门槛，也是继今年8月取消五环外限购套数限制后，政策工具箱的又一次深度优化。

一套“降门槛、降成本、精准支持”的组合拳，正试图在岁末为低温市场注入暖流，也为2026年的“小阳春”积蓄势能。

购房门槛再降，哪些群体迎来利好？

回顾北京楼市政策距离最近的两次重大松绑：一次是今年8月8日，五环外不再限制购房套数；一次是去年9月30日，放宽社保年限，五环内“5改3”，五环外“5改2”。

如今，社保年限再次调减，非京籍家庭在京购房门槛已大幅降低。

根据新政，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由3年调减为2年；购买五环外商品住房的，由2年调减为1年。

北京链家研究院院长高原分析认为，去年“9·30”政策后，市场交易规模一度有所扩张。此次限购政策调整，是对去年政策的延续与升级，也是维持首都功能定位前提下，顺应购房者实际需求、优化限购政策的结果。

那么，这次降低门槛，到底利好谁？

合硕机构首席分析师郭毅指出，北京五环内拥有更优质的居住环境与更成熟的生活配套资源，是改善型家庭尤其是资金实力雄厚的置业群体的核心选择区域。此外，随着五环内供地规模逐步扩大，此次需求端的限购松绑政策，将为区域未来的潜在供地及地块去化前景提供强有力的政策支持。

针对五环外“2变1”的政策调整，郭毅认为市场影响相对有限。此前的五环外不限制购房套数政策，市场反响“波澜不惊”。“该买房的会买房。”

此次限购优化，另一亮点是对多子女家庭的定向支持。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房。即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

郭毅解读称：“针对多子女家庭的五环内购房限购放宽政策，对二孩、三孩家庭具有切实的帮助。自2016年二孩政策落地以来，北京新生儿稳定在一定数量，其中相当一部分多子女家庭直接受益于此次限购松绑政策。而且，多子女家庭经济实力相对雄厚，这类定向宽松的政策设计，既精准契合了其居住升级需求，又能有效释放该群体的消费潜能。”

58安居客研究院院长张波进一步指出，政策明确可在五环内再多购买一套商品住房，则是匹配了多子女家庭置换的诉求。叠加此前对多子女家庭公积金额度上浮的优惠，形成政策组合拳，有望显著提升改善置业意愿。这一政策预计可带动北京五环内改善型二手房，主力面积120-140平方米成交占比提升。

成本直降，五环内百万贷款月供减少220元

除了降低门槛，购房成本也迎来实实在在的减少。

此次新政明确，商业贷款利率不再区分首套住房和二套住房；加大公积金支持住房消费力度，二套住房公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

政策优化前，北京商业性个人住房贷款利率为：首套3.05%（LPR-45BP），五环内二套3.45%（LPR-5BP），五环外二套3.25%（LPR-25BP）。

高原算了一笔账：政策优化后，购买二套住房时比原先利率水平低20-40个基点。以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清，政策出台前贷款利率为3.45%，每贷款100万元月供为4463元，利息总额为60.7万元；而政策出台后贷款利率可能降至3.05%，每贷款100万元月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元。总体来看，该举措提高了商业贷款发放的灵活性，降低了购房者的资金成本，对房地产市场的止跌回稳有积极作用。

高原补充称，存量贷款客户同样可在符合要求的情况下同步降息。

不过，有房企人士提示，政策虽已发布，但银行系统的具体执行细则仍需时间落地。

政策“靴子”落地，促使观望人群出手购房

从8月至今，市场关于新政的传闻不绝于耳。为何选在2025年的最后一个工作周“靴子落地”？

一位开发商负责人坦言：“在新的一年到来前，提前将限制政策放松，给市场一个缓冲与积蓄期，希望能在春节后的3月，迎来一个全新面貌的‘小阳春’热销潮，为2026年注入第一针市场信心的强心剂。”

上述房企人士指出，政策未选择次年1月1日，而是以12月24日为执行起点，也充分体现了稳定市场的急迫性。当前房地产市场持续下行，此时出台新政，核心是政府希望提振市场预期与信心，引导市场走势出现积极转变。

那么，此次新政影响有多大？

多位业内人士认为，新政确有“干货”，尤其是与购房者利益直接相关的利率调整是核心亮点，能切实为购房者减轻资金压力。此外，新政也起到了政策“定心丸”的作用，此前不少客户因观望明年“两 会”政策动态而暂缓置业，如今“靴子”落地，有望加速这部分群体出手购房。

高原指出，此次政策面向全体购房者，不仅有利于刚需客户积极入市，也能够为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件，推动全市各区域、各类型市场向好并形成整体利好，预计将对市场止跌回稳态势起到巩固作用。

上述开发商负责人认为，此次政策对市场有一定刺激力度。五环内“3变2”、五环外“2变1”，均在一定程度上扩大了可购房群体的基数。同时，多孩家庭增加1套购房名额，与商贷利率和公积金的政策调整，能够给予二套改善型客户一定的信心与支持。

剑指稳预期，政策影响将长期显现

不过，业内对政策效果保持谨慎乐观。

上述开发商负责人表示，新政对于改善型人群和“新北京人”均会有一定促进作用，但可能不太会影响整个楼市的交易量及市场预期。影响购房者观望态度的因素较多元化，仅靠限购政策的宽松与首套、二套商贷利率同权，较难撬动整体预期。仍需大经济环境的复苏与居民收入的提高来提振生活预期与购房意愿。他表示，从2024年9月陆续出台的政策来看，随着市场下行与政策效应的逐步释放，确实为一部分购房者提供了购房支持，但同时也存在一部分购房者仍持观望情绪，想要等待更大力度的政策支持。

高原认为，考虑到刚需客户入市的季节性特点以及交易本身所需的较长准备期，年末及春节前市场活跃度本身存在季节性抬升特点。政策的影响更有可能在明年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非在短期内形成市场高峰。

总之，北京此次岁末新政，是一次力度可观、指向明确的“稳预期”行动。通过降低门槛、降低成本、精准支持多孩家庭，试图修复市场情绪，疏通交易链条。短期内，或许难以立即点燃整个楼市，但无疑为符合条件的“新北京人”、改善家庭和多子女家庭，打开了更宽松的购房窗口。