政策工具箱开启，能否对冲楼市下行惯性？

近期，北京、深圳两地的房地产市场动态，形成了一幅耐人寻味的政策与现实交织的图景。北京出台《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，以定向放宽限购、优化信贷和公积金政策、简化项目审批流程为核心，释放出支持合理住房需求、稳定市场的积极信号。而与此同时，南方核心城市深圳的房价，正经历着持续深度调整的严峻现实，部分热点区域房价较2021年高点近乎“腰斩”，市场信心跌入冰点。

北京的《通知》并非简单的“救市”，而是一次精细化、结构化的政策调整。其核心逻辑在于“疏堵结合”：一方面，通过缩短非京籍家庭社保年限、支持多子女家庭增加购房套数，旨在精准激活刚性和改善性需求，特别是对五环内外实施差异化调整，显示出引导需求合理分布的意图。另一方面，在信贷与公积金政策上“松绑”（不再区分首套房与二套房利率、降低二套公积金首付比例），同时辅以项目立项方式优化，试图降低居民购房门槛和企业投资成本，为市场注入活力。这反映了在当前宏观经济环境下，地方政府试图在“房住不炒”总基调下，通过边际放松来托底市场、防范风险的迫切心态。

然而，深圳市场呈现的“冰封”景象，却为这份政策暖意蒙上了一层现实的阴影。“跌势停不下来”、“不看日历只看房价，你都能错觉自己穿越回十年前”——这些描述生动刻画了市场信心的崩溃。从个案来看，前大厂总监老张的“血泪史”极具代表性：1600万购入的“硬通货”学区房，四年后报价缩水至930万，亏损近700万。更关键的是，这种下跌已形成自我强化的恶性循环：价格下跌导致买家观望，成交萎缩反过来加剧价格下跌和心理恐慌，彻底动摇了过去“房价永远涨”的信仰。昔日网红盘价格大幅回调，虽然客观上降低了“上车”门槛，但整体上映射出需求疲软、预期转弱的严峻挑战。

两城动态的对比，深刻揭示了当前中国房地产市场转型的深层矛盾与复杂现状。

首先，政策传导面临“效力递减”挑战。北京的政策调整，短期内可能对稳定本地市场情绪、释放部分积压需求产生一定效果。但深圳的现实表明，当市场下行趋势与悲观预期形成共振后，单靠降低门槛、小幅让利等温和刺激，难以迅速扭转“越跌越没人买”的观望心态。信心的修复，远比政策的出台更为复杂和漫长。

其次，市场分化进入“深水区”。北京作为首都，其政策调整具有风向标意义，但每个城市的市场基础、供需结构、调整阶段不同。深圳经历的深度回调，是前期过度炒作、价格严重偏离价值后的必然修正。这也预示着，未来全国楼市将不再是简单的“普涨普跌”，而是会呈现更为剧烈的结构性分化：核心城市的核心资产与普通资产之间，不同能级城市之间，调整的幅度与周期将差异显著。

再者，房地产行业逻辑正在被彻底重塑。过去高杠杆、高周转、高增长的“黄金时代”已然落幕。深圳案例中，无论业主还是潜在买家，都在经历痛苦的“价值重估”过程。房地产正在从一种近乎无风险的投资品，回归其居住属性和民生保障的根本定位。行业的发展模式、企业的盈利逻辑、居民的家庭资产配置观念，都面临根本性的调整。

展望未来，稳定房地产市场需要多维发力、精准施策。一方面，像北京这样供需矛盾依然存在的城市，优化政策、释放合理需求是必要的。另一方面，更需要从深层次着手：持续推动经济基本面向好，稳定就业和收入预期，这是支撑住房需求的根本；加快建立和完善多层次住房供应体系，特别是保障性住房建设，满足不同群体的居住需求；妥善化解部分房企的债务风险，防止风险蔓延冲击市场。

北京的《通知》与深圳的现状，共同勾勒出中国楼市艰难寻底的转型图景。政策优化是必要的“稳定器”，但无法一蹴而就地改变市场运行的巨大惯性。房地产市场的软着陆，将是一个伴随阵痛的长期过程，需要政策耐心、市场耐心和社会耐心。唯有当价格回归理性、需求真实健康、行业模式转型成功时，房地产市场才能真正步入平稳健康发展的新阶段。这不仅是经济的调整，更是一场深刻的社会心理与资产观念的重塑。

来源：麓山侃财