长租公寓可持续发展路径研究——重、中、轻资产模式的能力构建

在政策引导与市场需求的双轮驱动下，住房租赁行业正在从粗放扩张转向精细化运营发展，企业发展模式分为重资产、中资产、轻资产三大模式，以此寻求长线发展机会。然而，随着传统房地产行业持续调整，全国TOP50房企中有近八成已建立长租品牌，其战略发展步伐瞄准住房租赁行业；除此以外，“十四五”期地方安居类平台公司因存量收购工作，手握大量待转化资产，此背景下企业亦逐步创立租赁品牌，积极入局并谋求长线运营发展机会。长租品牌“百花齐放”加剧了行业的竞争环境，而不同商业发展模式的企业都探索了哪些创新发展路径去应对行业竞争？

01

重资产模式

目前切入方式聚焦新建与自有资产存量改造，但纯租赁地成交逐年递减，可改存量减少，未来业务将聚焦商品房收储，政策资金的获取将成重要突破口，退出方式仍以公募REITs为主。

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据不完全统计，2024年重点22城新开集中式公寓项目超430个，合计房源数约20万套，其中新建类项目占比高达80%，改造类项目占比约20%。由此可以看出，目前市面上重资产投资长租公寓的资产类型仍以新建类主导。从资产类型来看，新建项目主要包含有R4租赁大社区项目、其它属性土地建设长租公寓项目等；改造类项目中，存量收购、闲置资产大宗收购改建长租公寓成为主流供给方式。

图：重资产模式新开项目主要资产类型及持有主体梳理

01新建项目中，R4用地租赁大社区项目主要以国企平台公司持有运营为主。

该类项目多聚焦于上海，据统计目前上海已开业R4租赁大社区项目66个，合计房源数超8.5万套，代表运营商有上海地产、上海城投、浦发有家、市北高新、西部乐巢、临港投控等。典型项目如西部乐巢·中岚居，为西部乐巢首个重资产持有的R4大社区项目，也是上海普陀区首个新建保租房社区，提供房源数1352套，供应35-46㎡一房产品和71㎡两房产品，公区配套有共享厨房、景观餐厅、健身房、桌球室、竞技室、多功能厅、阅览室、自习教室、半户外公共会客厅、星空露台、干衣洗鞋区等，每个单元大堂和共享餐厅都配置了各种售卖柜，满足住户多元居住生活需求，出租率常年保持在90%以上的高位水平。

图：西部乐巢·中岚居公区及户型部分展示图

其它属性闲置土地修建长租公寓亦成为市场新建类项目主要供给方式，参与主体更趋多元。如深圳安居利用自有二类居住用地修建的长租公寓项目萃云阁项目，或在M0土地上盖修建员工配套宿舍。中骏则利用自有商业用地打造了上海杨思方隅服务公寓，该项目结合了方隅5.0产品设计和方隅3.0运营体系，此外因商业用地属性，房屋层高做到了3.3米，提升了整体居住舒适度和品质感。项目共737间房源，户型配置有33/37/50㎡一居室和150㎡两居室。公区设置了会议室、快递间、健身房、瑜伽室、阅读区、台球室、烧烤区、篮球场、乒乓球场、MINI农场、公共晾晒区、宠物娱乐区等，此外还提供了超7000㎡的中庭花园，业态丰富，住户居住归属感更强。

图：上海杨思方隅服务公寓公区及户型部分展示图

02改造项目中，目前主要供应来源为国企平台公司存量收购用作保租房。

如济南城发、郑州城发、杭州安居等，积极收购当地未售罄或停工停售的商品房资产进行改造。除此以外，长租公寓“现金流稳定、抗通胀属性强”的优势日益凸显，叠加城市化进程加速、人口流动性提升带来的租赁需求增长，以及“投融管退”链路的打通，正吸引多元资本通过大宗收购方式入局，寻求长期稳定收益，如以建信住房租赁基金为代表的银行基金、私募基金，铁狮门等为代表的资管企业，平安不动产为代表的险资均成为重资产投资“主力军”。

03未来存量盘活主导重资产投资。

随着新建项目陆续入市及涉租土地源头供给收缩，叠加顶层持续支持地方存量收购用作保租房工作，预计未来住房租赁市场将逐步转向以闲置土地/资产、城市存量房等国企存量盘活改造为主的供应格局。如近期：重庆兴南腾丰城市生活服务集团收购2个项目共计226套存量房用做保障性住房。

图：典型22城纯租赁住宅用地宗数走势

然而对于投资改造类资产的企业而言，需具备存量资产投资评估、改造工程管理、长租公寓产品设计、精细化运营、政策研究、金融财务等多方面能力的复合型团队或有效的跨部门协作机制，对于资产全周期的操盘能力要求较高。

●政策资金的获取：重资产项目需要巨额投入，企业应积极获取政策资金，如郑州城发存量收购资金来源：仅20%自有资金+75~80%银行授信（年化利率3%左右，贷款期限25年到30年）+政府存量收购补贴+融资贴息。

●战略研判与投资分析能力：建立科学的资产估值模型，不仅要看收购单价，更要综合评估。

●获取资产/土地的能力：包括与政府/资产方谈判的能力，雄厚的资本实力，以获取租赁土地及收购存量房源。

02

中资产模式

业务方向由赚租金差向构建“资产方-资金方-运营方”的创新包租模式转变，对企业资金实力/精细化运营能力/软装供应链实力要求高

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中资产模式1.0——传统包租模式

区域深耕发展，高市占率有效提高竞争力

传统包租模式是通过长期合约低价整租业主房源，经装修改造后以更高单价分租，赚取差价实现盈利。然而行业随着保租房集中入市供给，市场租金表现持续承压。在此背景下，传统包租模式可赚取的差价持续被挤压，包租企业经营受到较高风险。目前部分头部全国布局型企业调整经营策略，减少中资产投资模式业务，如万科泊寓启动加盟窗口，积极剥离资产负担，其目的就是变相提升轻资产占比，转向“服务商”角色。

然而，对于区域深耕型企业而言，由于其在所在区域形成的规模效应能够有效应对市场强竞争，实现持续经营。典型企业如上海贤寓，该企业目前拥有30家开业门店，其中16家深耕奉贤区，管理房源近2500套，占奉贤区集中式公寓总规模的25%，其区域规模优势和品牌效应显著，从而获得了相对稳定的定价权，据统计，16个门店平均租金表现与区域整体水平基本一致，出租率高于区域整体6.7个百分点，有效降低了客户流失率，保障了企业的健康可持续发展。

图：贤寓在奉贤区内集中式公寓区位图及与区域整体市场对比表现

中资产模式2.0——创新包租模式

由赚租金差模式向构建"资产方-资金方-运营方"三角模式

从长期运营角度来说，保租房的规模入市，持续加剧着整个租赁住房市场的竞争环境，对于企业而言，发展仍不容乐观，难以单纯从租金差模式实现长线盈利，因此企业持续摸索新的发展策略，如创新包租模型。

创新包租模型是从约定底租到约定租期和收取管理费或者未来分红，并引入资金方，构建"资产方-资金方-运营方"的三方协作机制。资金方为资产方提供项目改造成本，还款保障来源于租金收入的优先偿还。运营方输出改造、管理能力，收取管理费或有未来分红。

图：创新包租模型结构图

从运作机制来看，该模式具有三个关键特征：首先，资金方（通常是金融机构或运营方的母公司）基于对运营管理能力的信任，为资产方提供项目贷款，资金专项用于房源的标准化改造。其次，还款安排与运营收益直接挂钩，设置阶梯式的还款比例，既保障资金方的基本收益，也让资产方能够分享经营成果。最后运营方在合作中，可获得运营管理费以及项目分红。这种模式既解决了业主改造资金的压力，也确保了资金方的本息安全。如前海租无忧的深圳城市家AI小镇项目便是运用该模式，引入银行作为资金投入方，前海租无忧作为运营方，收取管理费和利润分红。

该中资产业务模式对企业资金实力/精细化运营能力/软装供应链实力要求高：

●强大的资金实力：中资产模式是资金密集型业务，前期需要大量资金用于支付租金、装修和运营成本，必须能够精准预测和管理现金流。

●精细化运营保障现金回收：通过优质的产品和服务，维持高水平的出租率和租客续约率，稳定现金收益。

●租金下行大背景下，降本增效：通过集中采购、标准化施工和高效的供应链管理，极致地压缩单套房的装修改造成本，提升软装供应链实力。

03

轻资产模式

业务方向聚焦提供运营管理服务和资产管理全周期咨询，核心要求是精细化运营，极致控成本提收益

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01提供运营管理服务

行业进入精细化运营，轻资产业务跟随政策导向，服务国企存量资产盘活。

中国住房租赁市场正加速迈入精细化运营与专业化管理的新阶段。在这一背景下，具备强大服务运营基因和成熟管理体系的专业资产管理机构迎来了持续发展的契机。尤其随着国有企业响应政策号召，大规模收购存量资产改造为保租房的趋势日益显著，但部分国企在市场化、精细化运营方面存在经验短板，这恰恰为资管系企业提供独特轻资产介入的机遇。它们能够凭借其在项目定位、产品设计、成本控制、招租去化、客户服务及品牌建设等方面的专业能力和高效体系，以委托运营管理、品牌输出、咨询服务等轻资产模式，快速赋能国企持有的存量资产。其核心价值在于，显著缩短项目入市周期，提升资产运营效率与品质，最终实现资产价值的稳健提升。

02 输出资产管理全周期咨询

轻资产模式服务链条延长，构建起全周期的资产管理体系。

不再局限于传统的公寓日常运营维护，而是深度参与资产的全生命周期管理。这涵盖了从项目前期的精准市场定位与可行性研判，到改造/建设阶段的工程管理优化与成本把控，再到中后期的精细化运营管理，直至最终协助资方设计并执行高效的退出路径。

图：上海城投业务模式

租赁行业需要高周转保障收入，精细化运营极致控成本，企业可从以下维度提升精细化运营能力：

●重投信息化支撑精细运营：头部竞企均重投（万科累计3亿元+、龙湖、华润累计1亿元+）数智化重点支持精细化运营和高效获客，实现出租率95%以上，人房比1:150-1:160。

●营销与出房精细化：如追踪每个营销渠道（如平台A、平台B、小红书、中介带看）带来的浏览量、咨询量、签约量和实际成本。淘汰低效渠道，将预算投入到高转化率的渠道上。

●组织绩效精细化：员工的绩效考核不再仅仅与收房/出房数量挂钩，而是与更精细的指标关联，如：收房专员考核其收房项目的“单房预期利润”，运营专员考核其“维修及时率”和“成本控制”。

04

未来发展机遇

《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行。条例明确鼓励居民将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

中央/地方政策引导下，积极探索分散式房源收管及家装美居业务，同时注重自身运营数字化管理能力及供应链能力的提升

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目前，已有长沙、成都等城市出台政策支持居民将自有住宅用作租赁住房相关政策，约定运营年限普遍5-10年。随着顶层政策指导，后续将有更多城市落地自有房源“纳保”相关政策。

表：地方“居民自有房源用作租赁房”政策整理

探索分散式房源收管，注重运营数字化管理能力构建

居民自有房源分布零散，对企业数字化管理能力要求高。企业应通过数字化管理将分散的“点”串联成高效协同的“网”，实现运营的标准化、流程的自动化、决策的数据化和服务的智能化，控制成本、提升效率和客户体验。

承接分散式房源家装美居，考验企业供应链能力

分散式房源一般为居民自有房源，纳入租赁住房后一般需要标准化装修，故存在家装美居业务机会点；

家装美居业务需要企业具备强大的供应链能力，如稳定的材料供应链，确保主材、辅材和软装的稳定供应、有竞争力的价格和可靠的品质。

方向一：全链条能力提升

面对租金下行和竞争加剧环境，企业应积极提升全链条能力，提供全流程、一站式服务支持，同时注重空间运营，提升多经收入

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如，乐乎持续深化“F+EPC+O”（投资管理+开发建设管理+运营管理）全周期运营，加大信息化系统建设投入，以此实现精细化、高效化管理；同时完整的服务闭环能力，可为资产改造提供全流程、一站式服务支持；目前乐乎提供服务为主的房源规模占比企业整体管理规模超8成，实现从单一“物业管理”向“全链条资产价值创造者”的跃迁。

图：乐乎 “F+EPC+O”全周期运营业务结构图

方向二：注重空间运营，积极进行自有品牌孵化，提升多经收入

企业应注重空间运营，积极进行自有品牌孵化；通过精细化运营与微业态布局，企业能够更精准地响应住户多层次需求，在增强客户黏性的同时，进一步拓展社区经营收入的增长空间，实现经济效益与用户满意度的双提升；

如贵阳筑巢嫁接集团资源，打造超市、咖啡等多元空间，通过提升空间利用率及延长经营时长，提升营业收入，其中多经营收入占比20%。

图：贵阳筑巢多元业态展示

结语

未来面对市场供需重构与政策环境演变，住房租赁三大运营模式正以创新姿态突破发展瓶颈，重资产模式积极推进存量资产盘活转化，中资产模式探索金融链路发展，轻资产模式打通资产管理全链条路径，共同提升中国住房租赁市场的抗风险能力、资产价值与服务水平，驱动行业向高质量发展新生态跃升。

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）