全国居民购房意愿呈现低位弱复苏迹象，太原楼市演绎结构性分化新图景

2025年11月，中国房地产市场在持续调整中闪现微妙信号。中指研究院最新调查显示，全国居民购房意愿呈现低位弱复苏迹象，预期与行为之间的“矛盾”成为市场真实镜像。与此同时，以太原为代表的二三线重点城市，其市场内部正经历深刻的结构性演变：新房与二手房市场走势截然不同，改善需求清晰聚焦于南部新城，而二手房则在“以价换量”中持续分化。这一切背后，是房价收入比的持续优化与市场向居住属性的坚定回归，预示着一个更加理性、分化的新时代已然来临。

1 购房意愿初现复苏但未来预期仍然谨慎

中指研究院发布的《2025年11月居民置业意愿调查报告》，为当前全国房地产市场描绘出一幅“谨慎中透露着一丝暖意”的复杂画面。

据了解，本次调查依托CREIC中指·云调研平台，通过多个网站、公众号收集数据，涉及31个省份257个城市，绝大多数受访者是在二线和三四线城市工作的青年，主要集中于85后-95后，年龄约为27-41岁，是目前购房、置换需求的主力军。调查数据显示，11月底，居民购房意愿强于上月的占比约为15%，环比10月上升了1.8个百分点，呈现低位增加态势。与之相对，购房意愿弱于上月的占比则出现下降，11月底约为32%，整体虽仍处阶段高位，但趋势已有所缓和。这一降一升，构成了市场情绪触底弱反弹的初步证据。

购房计划的节奏也出现了微妙变化。居民一年内购房占比回升至约54%，环比增加2.2个百分点。其中，半年内购房占比约为17%，半年至一年内购房的占比约为37%，均较上月有小幅提升。此外，11月底居民计划一年内购房占比约为48%，环比上升2.8%，高于8月底、9月底计划看房水平。这表明，持续的市场降价促销、产品迭代以及各类贴息等营销措施，正有效触动一部分需求阶段性释放，推动潜在购房者将计划付诸行动。

然而，与行为层面的积极信号并存的，是居民对未来市场预期的普遍谨慎与保守。在房价预期方面，认为房价将保持稳定的居民占比约为55%，环比上升1.7个百分点，成为主流观点；认为房价会下跌的占比约为27%，虽环比微降0.9个百分点，但仍处高位；房价上涨预期持续低位水平，约为13%。整体来看，看跌情绪并未根本扭转。与此同时，居民的资产配置意愿明显偏向防御。11月倾向于“更多储蓄”的占比高达约57%，而“更多投资”的占比则下降至20%。储蓄意愿的持续高企，深刻反映了在收入预期尚未全面回暖的背景下，居民们倾向于“现金为王”，对大宗资产投资持审慎态度。

2 太原楼市区域分化明显，购房者谨慎抉择

事实上，这种全国范围内购房人谨慎与试探并存的心态，并非抽象的统计数据，而是各个城市真实上演的市场反馈。以太原为例，其市场表现精准地印证了全国调查所揭示的矛盾与分化：整体数据承压前行，而内部结构却在剧烈的调整中展现出新的趋势与逻辑。

国家统计局2025年11月数据显示，太原新建商品住宅销售价格指数环比下降0.7%，同比下降也为0.7%，新房价格进入同比环比双双微降的通道。更值得关注的是二手房市场，其价格指数环比下降0.8%，同比降幅则达到4.6%。这种新房与二手房价格同比走势的显著差异，直观反映了二手房市场因个体业主决策自主、调整灵活性更高，“以价换量”的力度更大，市场调整也更为彻底。

新房市场方面，当前太原购房者的偏好呈现出前所未有的清晰度与理性。根据房天下发布的《2025年11月太原新房用户关注度大数据报告》，户型、区县商圈和单价是用户选择楼盘时最为关注的三大因素，关注度占比分别为41.13%、24.82%和15.71%。在这种理性的关注之下，区域选择方面，城市南部新兴核心区成为绝对热点，大面积、多功能改善户型成为主流需求，四居室和三居室关注合计占比超过56%，其中110—130平方米户型最受青睐。

而在二手房市场，区域分化呈现出清晰的阶梯状格局。根据中国房价行情平台2025年11月数据，晋源区、迎泽区位列均价前列，而尖草坪区等区域绝对价格与之差距显著。热点与冷清区域对比鲜明，其分布规律与城市发展规划高度吻合。房天下研究院数据进一步印证了调整态势：2025年11月，太原二手房参考均价为8769元/平方米，环比微降0.19%，同比去年同期下降1.95%，在各区县搜索排行榜中，小店区、万柏林区、迎泽区位列前三。

从不同面积段产品来看，市场分化同样明显。根据国家统计局数据，省城二手房住宅90平方米以下小户型价格指数环比跌幅最大，为1.0%；90—144平方米户型环比下降0.6%；144平方米以上大户型环比下降0.5%。这一数据表明，部分高品质、大面积改善型新房产品，在市场中仍显示出较强的价格韧性和需求支撑，但下行通道仍未扭转。

这种市场特性清晰勾勒出太原楼市在调整期的典型面貌：整体市场承压下行，但内部结构正在经历一轮深刻的洗牌与重塑。这一方面印证了购房者谨慎决策、精挑细选的心态，另一方面也预示着，市场的未来动能将不再源于普涨，而是依赖于细分板块与优质产品的真实价值支撑。

3 太原购房人新画像：刚需与改善分明的“哑铃形”客群

在整体市场“理性主导、分化加剧”的框架下，不仅太原楼市呈现为新房与二手房市场的“冰火两重天”，购房人的需求画像更加趋于理性。

根据上述大数据报告，在太原商圈关注度排名中，“龙城大街”板块以14.01%的关注度占比一骑绝尘，位列第一。紧随其后的是南中环晋阳街板块的7.73%和综改区的5.80%。这三个区域均位于太原市南部，是近年来城市“南移西进”发展出现的热门板块。此外，价格关注呈现“两端化”特征。在单价关注度排名中，8000元/平方米以下的区间以13.74%的占比位居第一，而18000元/平方米以上的高端区间也以5.34%的占比位列第三。这种“哑铃形”分布，揭示了市场由两类核心客群驱动：一类是预算有限、追求极致性价比的刚性首置或安置需求；另一类则是预算充足、追求高端品质与稀缺资源的改善或终极置业需求。

与新房市场清晰的分化导向类似，二手房市场虽然整体呈现“以价换量”的态势。但市场的流动性呈现出强烈的板块和个案分化：配套成熟的优质次新房成为流动性焦点。在太原某房产资讯平台发布的2025年12月第三周（12月15日-12月21日）二手房人气小区榜单中，位于小店区的改善项目富力金禧城、高端项目太原星河湾6号园、紫雲府等品牌次新房位列前茅。这些小区的共同特点是地段相对核心、产品品质过硬、社区配套成熟。同时，低总价“老破小”开辟特殊细分市场。近期，太原河西片区出现了一批总价极低的房源，甚至有56平方米住宅总价仅为10万元的案例。这类房源多为房龄较长的老旧单位宿舍，主要吸引预算有限的首次置业年轻人或为父母解决养老住房的子女。

综合新房关注度与二手房人气，太原楼市的热点与冷清区域对比鲜明，其分布规律与城市发展规划高度吻合。热点区域高度集中于以龙城大街、南中环、长风西岸、晋阳湖为代表的南部板块。这些区域得益于城市规划、品牌开发商扎堆入驻以及大型市政配套的落成，吸引了改善型需求和城市新增人口的持续流入。冷清区域则多面临规划滞后、配套不足或信任危机。例如，北城三给片区因规划配套落地缓慢及过往市场纠纷，市场信心受损，热度难返当年。一些传统老城区因缺乏新增供应，整体市场活跃度非常有限。

业内人士分析认为，当前太原购房者的心态，已彻底告别“追涨”模式，转向高度理性和实用主义。购房决策周期被普遍拉长，市场不再有恐慌性购买。其需求可概括为两类：一是购买力强劲的改善型客户，愿意为成熟社区、优质物业和核心地段支付溢价；二是主流改善家庭，追求总价可控、户型实用的性价比产品。

4 省城楼市分化延续，购房人锚定居住价值

当前居民购房偏好根本性转变的背后，是居民购房负担实实在在的减轻。去年末，麟评居住大数据研究院曾发布数据，2024年全国100个重点城市房价收入比为10.3，较2023年下降9.7%，呈连续下降趋势。通过麟评居住大数据研究院公布的报告计算公式，即房价收入比=城市二手住宅市场均价×城市人均住房面积/城市居民人均可支配收入，并参照中介平台公布的相关数据计算，2024年12月太原二手房成交均价为9239元/平方米、太原市统计局公布的2024年全市居民人均可支配收入为44671元；山西省统计局发布的《统计年鉴2024》2023年山西城镇居民人均住房面积为38.59平方米。由上述数据可以得出，太原的房价收入比约为7.98，远低于100个重点城市的平均值，作为二线城市的太原，这一指标的优化更为明显。

而随着房价收入比持续优化，房地产市场逐渐从过去的投资炒作属性，坚定地向居住属性回归。购房者不再将房子视为短期牟利的工具，而是更看重其提供的教育、医疗、居住环境和社区配套等长期使用价值。业内人士表示，未来一段时间，太原楼市的结构性分化仍将是主旋律。中指研究院报告指出，市场的实质性回暖，最终需要等待居民收入预期的改善及整体经济信心的修复。在此之前，市场将大概率延续当前的分化格局。此外，楼市复苏路径与当前的楼市表现相类似，热点区域与热点产品因持续的需求支撑，有望率先企稳甚至回暖；而缺乏核心竞争力和概念透支的区域，则可能继续面临调整压力。

在此背景下，业内人士建议有真实需求的购房人该出手时就出手。2024年，省城住宅用地出让面积同比减少48.12%，2025年省城供应量大幅减少，纯新楼盘数量仅有4个。尤其是财务稳健、交房口碑好的保利、华润、中海、中铁建等央企国企开发的中高端改善型楼盘所剩货值不多，靠谱的刚需类楼盘更是屈指可数。而在二手房市场，购房者则应重点关注核心板块内价格已调整到位的品牌房企开发的优质次新房源，这类房源抗跌性更强，居住体验更好。对于自住型购房者而言，很难确定最合适的买房时机，精准匹配自身真实需求与房产的长期价值要素，是在当前分化市场中做出明智决策的关键。记者 柴旭晖

来源：山西晚报