上海“老破小”正在被扫货！

来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

近日，上海二手房市场出现一个有趣现象：在整体楼市仍处于调整期的大背景下，市区“老破小”成交量却逆势上扬。

来自多家中介机构的数据显示，2025年上海300万以下老破小成交占比已达51.6%，几乎占据二手房市场的半壁江山。

曾经人人避之不及的老破小，为何突然变成“香饽饽”？

01.

价格深度回调，跌出性价比

上海老破小价格经历了一轮深度回调。

数据显示，2024年上海老破小全年跌幅超过13%，部分小区甚至下跌40%以上，更有甚者直接腰斩。

这种大幅度的价格回调，使得老破小的“水分”被挤干，价格已经回到了许多购房者认为合理的区间。

当价格足够便宜，老破小原有的劣势被冲抵。

学区需求群体、年轻刚需群体和本地置换群体构成了老破小购买力的三大主力。

对于许多家长来说，教育是头等大事。徐汇区的上海南站、植物园板块虽然被老破小“填满”，但学区资源优异，海小学、徐汇实验小学、徐教院附中等名校云集。对于预算有限但又追求优质教育资源的家庭，老破小成为进入名校学区的“入场券”。

年轻刚需群体则看中老破小的低总价和地段优势。对于收入尚可但积蓄不多的新上海人，市区老破小意味着用最低成本享受城市核心资源：短通勤、成熟配套、便捷交通。

本地置换群体，尤其是上海土著，则有难以割舍的地段情结。他们在区域生活了几十年，社交圈集中于此，宁愿在相同区域换房也不愿迁往偏远郊区。

02.

“老破小”虽火，但仍有潜在风险…

另一方面，当前老破小的租金回报率相当可观，部分区域甚至达到4%以上。

与新建住宅普遍30%以上的公摊比例相比，老房子的实际得房率通常可达80%以上。虽然建筑面积小，但使用空间扎实，加上即买即住，不存在期房烂尾风险，对于务实型买家吸引力巨大。

尽管老破小市场近期表现活跃，但潜在风险仍不容忽视。

老破小的金融属性正在弱化。房龄超过30年可能影响贷款额度和年限，部分银行已收紧对此类房产的审批政策。同时，学区政策调整风险始终存在，多校划片等政策可能削弱老破小的价格支撑力。

从居住体验看，老破小普遍存在停车难、无电梯、隔音差等问题。社区老龄化严重，若未来纳入实质性改造计划不明朗，资产增值潜力可能低于市场平均水平。

另外，上海楼市分化趋势日益明显。内环内老破小去化速度较快，而远郊老破小则面临较大压力，去化速度慢，价格调整幅度更大。区位因素在老破小价值判断中显得尤为关键。