海南房产，长期投资价值，到底有多大？

海南封关后，似乎正要成为新的投资热土，房产是否值得投资呢？

最近我看到一篇新闻，有个山东的投资者近期在三亚买了上百套新房，这显然是大投资客。

这类人是不是先知先觉？

我们是否可以跟风买房？

关于自贸港正式启动后海南的经济发展和楼市走势，之前老杨已从宏观层面分析过。

今天我们聚焦房价，看看海南两大中心，海口与三亚，其房价变化在全国大中城市中处于什么水平，通过比对分析探究海南楼市是否值得长期投资。

首先看房价走势图。

这是我们监测的全国五十个主要城市的房价指数走势，其中包含海口市。

该指数以 2011 年 1 月为基期，基期值为 100。

当前，全国五十城房价指数为 116，海口市为 113，也就是说 2011 年以来，海口房价涨幅略微跑输全国五十城。

从城市人口和经济规模来看，海口虽是省会，但城市能级弱于绝大部分二线城市，甚至不及部分强三线城市。

另外，从气候、沙滩等条件分析，海口市明显不如三亚，三亚的房产投资价值高于海口，但海口毕竟是省会，人口更多。

目前海口的房价指数已跌回到 2018 年 4-5 月之间的水平，巧合的是，国家正是在 2018 年 4 月首次公布要成立海南自由贸易港。

当时受利好刺激，海南房价出现一波急涨、猛涨，后来海南很快出台限购、限售等严厉调控措施，但总体房价仍在上涨。

2021 年起，随着全国房价下跌，海口房价已将 2018 年公布自贸港利好后的涨幅全部抹平，不过回落幅度小于全国五十城总体水平。

全国五十城房价目前已跌回到 2016 年水平，这至少说明，得益于自贸港这一政策红利，2018 年以来海南房价涨幅曾大于全国。

接下来，看看国家统计局发布的全国七十城房价指数中海口和三亚的排名。

这里我们比对二手房价格，因为海南新房和二手房价格反差较大，同一地段新房价格明显高于二手房。

这是旅游度假房地产市场的特征：开发商和营销人员在推新房上力度很大，但购房者买了新房后想卖房时，会发现二手房转手难度大，即二手房市场活跃度显著低于新房市场，这也从侧面说明海南房地产市场发育不成熟。

第一组数据：当前二手房价格与 2011 年 1 月相比。

全国房价涨幅最大的城市中，深圳排第一，其后是北京、上海、广州，南京、杭州、厦门、昆明等城市涨幅紧随其后。

房价表现最差的城市是牡丹江，房价指数为 57，相比 2011 年 1 月下跌 43%，其次是温州、锦州、安庆，这些城市房价均低于 2011 年 1 月水平。

其中，三亚房价指数为 100，与 2011 年 1 月持平；海口为 91，相比 2011 年 1 月下跌 9%。

需要强调的是，我们的数据来自官方公布，可能与部分人的体感有差异。

海南是旅游度假型房地产市场，不同板块、不同项目的房价差别很大。

三亚好地段的房价每平米 4 万、5 万、6 万很常见。

但海南偏北部地区，冬季气温明显低于三亚，且离海口较远，公建配套差、海景资源不足，这里的二手房每平米几千元很常见，还常出现有价无市的情况，想转手十分困难。

所以统计局公布三亚房价回到 2011 年 1 月水平，是有可能的。

2020 年受国际旅游岛定位刺激，海南楼市大涨。

当时三亚著名的凤凰岛项目，新盘开盘价就达五六万，后来新房卖到十万左右，最贵单价 15 万。

但目前凤凰岛二手房挂牌价仅 3.2 万，实际成交价只有两万多（真实成交价一般比挂牌价低 20% 左右）。

海南楼市和内地不同，三亚市区的凤凰水城项目当年卖新房时曾请章子怡代言，目前挂牌价 3.9 万，实际成交价仅 3 万多一点，相当于挂牌价打七折才接近成交价。

按此折扣，凤凰岛实际成交价可能在 2.2 万 - 2.3 万，而 2020 年开盘时卖到六七万，跌幅十分显著。

当前价格与 2011 年相比可能显得吃亏，因为 2020 年海南房价曾暴涨。

再看另一组数据：当前房价与 2009 年 1 月相比（以二手房为主，加入新房权重）。

涨幅排名为深圳第一、上海第二、北京第三、广州第四、海口第五、杭州第六、合肥第七、南京第八、苏州第九、厦门第十。

该数据中没有三亚，但三亚涨幅应超过海口。

从长期、跨周期角度看，三亚、海口的房价涨幅处于全国前列。

如果问海南房产是否值得投资，老杨的回答是：

作为长期价值投资者，首先应关注一线城市北上广深，其次是少数强二线城市（如杭州、成都），之后再考虑三亚、海口。

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