每经热评丨短期阵痛换长期利好 现房销售将重塑楼市供需平衡

每经评论员 陈梦妤

时隔一年，现房销售的政策定位实现显著升级。

12月22日至23日召开的全国住房城乡建设工作会议，明确提及“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”。在去年的全国住房城乡建设工作会议上，相关表述是“有力有序推行现房销售”，并将其列为2025年住房和城乡建设部重点工作之一。

今年下半年以来，不论是住建部部长在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》辅导读本中的表态，还是相关政策试点城市队伍的大扩容，都印证了这样一个变化——“现房销售”这个业界一度讳莫如深的概念正一步步成为现实。

不可否认的是，已实施30余年的期房销售制度，在特定历史时期对快速扩充住房供给、推动城镇化进程发挥了关键作用，这也是过去多年现房销售政策未能顺利推进的核心原因。

在预售模式下，开发商依靠预售回款实现快速滚动开发，资金周转周期短、杠杆率高，这一模式曾催生诸多“行业神话”——购房者仅凭一张图纸就下单，甚至未看样板间、沙盘便冲动购房。在此背景下，开发商缺乏精耕细作的内在动力，竞争焦点集中在融资成本、拿地能力、营销手段等环节，而非房屋本身的品质。

与预售模式相伴而生的，是项目烂尾等行业乱象，以及购房者因权益受损引发的大量交付维权行动。这些问题的背后，折射的是市场对“交付不确定性”的集体焦虑。从购房者的角度而言，取消预售制、推行现房销售的诉求其实十分强烈。

现房销售的落地，对开发商的最直接冲击体现在资金链上。不同于预售模式的“先收款、后建房”，现房销售要求开发商先行投入全部建设资金，直至项目竣工备案后才能回笼款项，资金周转周期从数月拉长至两三年。这一变化实质性抬高了行业准入门槛，对开发商的资金实力、项目管理能力和成本控制能力都提出了更高要求。

也正是在这样的政策导向下，近两年开发商的经营逻辑发生明显转变：更加注重现金流管理、精准定位市场需求，核心竞争力与利润来源逐渐转向产品设计、建筑质量、园林景观及物业服务等环节，开始真正聚焦于打造“好房子”。

总体而言，现房销售对房地产行业的影响可以概括为“短期阵痛、长期利好”。从短期看，现房销售拉长了项目开发周期，新房供应或面临阶段性下滑；但从长期视角看，市场有望通过政策调整，逐步实现供需均衡。

对于这一点，克而瑞（易居中国旗下不动产垂直领域数字化服务平台）曾在一份报告中提出建议，需要开发“现房开发贷”及销售回款定金等创新金融工具，银行、信托等金融机构需要针对现房销售特点设计专门的融资产品，以缓解房企长期资金压力；还需要调整土地出让方式和付款条件，如延长土地出让金缴纳期限，或允许分期支付，以缓解开发商资金压力。

在现房销售背景下，购房者可以实地看房，决策更谨慎，需求更趋理性，市场投机行为减少。在当前许多城市库存高企的背景下，现房销售可以有效控制新增供应节奏，避免在需求不足时继续大量投放期房，有助于改善市场供需结构，并最终促进价格稳定。更重要的是，由于“所见即所得”消除了烂尾楼风险，购房者能直观评估房屋质量，减少现阶段许多本不该发生的纠纷。

当前，房地产市场正处于深度调整期，推行现房销售改革虽面临阻力，但也迎来了期房向现房平稳过渡的战略机遇期。在行业理性回归、库存压力较大的阶段，社会对于新房供给速度放缓的敏感度有所降低，此时全面推进改革，反而面临更小的阻力。