全国“地王”项目均价18万入市 上海豪宅开启“贴身肉搏”

21世纪经济报道记者唐韶葵

上海3000万元以上豪宅市场量价领跑全国的背后，是项目产品力与性价比“贴身肉搏”的残酷一面。

12月19日，安澜上海项目认筹首日，首批过会均价17.88万元/平方米，总价约2700万元起，最贵一套达1.46亿元。截至12月23日，项目首批累计认购达335组，认筹率达159%，触发摇号、限售。

（安澜上海工地现场，唐韶葵/摄）

据网上房地产数据，12月24日至31日期间，上海有16个新盘密集开盘，其中5个备案均价超10万元/平方米。

其中，最受瞩目的全国总价“地王”被分成两个项目，而"安澜上海"将于12月26日首开，首开套数从原来的西区全部288套房源减少至211套房源。

“地王”首开藏玄机

作为总出让金额439.53亿元的全国“地王”，安澜上海由中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合开发。因地块条件，地块一分为二，中海成立了两家项目公司对地块进行投资，分别持股50.5%、30.5%。此次首开仅推出西区127b-24地块的211套房源，剩余77套计划明年推出，相较于项目整体体量以及此前的吹风“西区房源一次性推出”，已是"减量推盘"。

为吸引客户，安澜上海采用差异化定价策略：南侧靠近南北高架的两栋楼均价约16万元/平方米，低于17.88万元/平方米的过会均价，192平方米户型有一套最低总价2715万元，成为“上车门槛”；而小区中心的楼王东边套均价则高达19.31万元/平方米，4套460平方米-588平方米的顶复总价更是达到0.94亿元-1.46亿元。尽管价格低于业内此前18.5万元/平方米-19万元/平方米的预期，但仍是同批次新房中单价最高的项目。

据媒体报道，12月19日认筹首日，安澜上海售楼处安保严密、严防分销人员。不过，该项目最终录得159%的认筹率。对比之下，华润澐启滨江首批次推出122套房源，获得大约224%的认筹率。

安澜上海首批次货值约为98亿元。今年1-11月，中海在上海的全口径销售额仅183.3亿元，排名第九，相较于去年700亿元的销冠成绩大幅下滑。即便安澜上海首开售罄，按中海地产对西区持股30.5%比例测算，对其年度业绩优化的作用也并不明显。

对比之下，前11月招商蛇口在上海的全口径销售金额为387.8亿元，华润置地则以417.9亿元暂时领先。换言之，作为项目股东之一的招商蛇口，仍有希望将安澜上海作为其争夺年度销冠的抓手。这取决于项目在2025年最后几日能否实现高去化率。

头部房企营销斗法

年末上海豪宅市场的竞争焦点，集中在华润置地与招商蛇口的正面交锋。华润澐启滨江率先发力，以"CAZ一线滨江绝版资源"为核心卖点，放大景观及生态优势。

产品层面，澐启滨江主打高性价比，125平方米三房起步价约1600万元，加上12.5平方米-16平方米超大阳台、三大柔性定制精装等亮点，首批122套房源收获273组认筹，二批次认筹率仍超100%。其“早推盘、低门槛”策略直击年轻置换群体，与安澜上海192平方米起步的大户型形成差异化竞争。

安澜上海则打出“品质标杆”牌，作为上海住宅品质提升新规首个落地项目，其推出4米以上整层抬板设计，并优化车库、景观等的设计。与此同时，或许是为了强化“安澜”的产品IP，12月11日，中海地产公布北京树村项目案名为"安澜北京"，试图以品牌联动提升市场信心。

房企营销大斗法，源于上海3000万元以上豪宅的行情分化。今年以来，总价3000万-5000万元的改善型豪宅，在上海竞争最为激烈，在核心区位优势、过硬产品素质和合理定价之间找到平衡，是当前市场博弈的核心领域。

3000万元级豪宅供应放量

这场营销大战的另一个背景，在于上海豪宅市场即将到来的供应高峰。仅安澜上海及邻近的徐汇东安项目，就将释放约2000套房源。加上宸嘉发展旗下嘉佰道徐汇在建的178套120平方米-360平方米房源，上海豪宅供应量增长态势将会延续至2026年。

克而瑞数据显示，2025年前11月，上海3000万元-5000万元豪宅销售套数为1006套，占重点一二线城市该总价水平房源成交量的48%。这表明，上海仍然汇聚了全国高净值人群购买力。但对比2024年，上海豪宅的消化能力也在减退。2024年，上海3000万元-5000万元豪宅卖出2021套。

不过，克而瑞集团董事长丁祖昱12月24日透露，上海房地产市场已完成去年9月前的第一次探底和今年9-12月的第二次探底。经过这两轮探底，上海豪宅市场的底部已基本夯实。未来，改善需求将为市场提供动力，市场也逐渐回归本质。

上海中原地产资深分析师卢文曦则指出，2025年豪宅消化无虞，但节奏会放缓，市场分化将加剧，“抢手项目仍会'日光'，但部分项目去化周期可能拉长至半年。”