北京放宽非京籍及多子女家庭购房限制 业内称“整体效果或有限，给沪深带来优化预期”

12月24日，北京市住建委等多部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），涉及降低社保年限要求、支持多子女家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例等内容。

图片来源：北京市住建委网站

“对市场活跃度有适度提振作用，但对价格影响有限。”政策发布后，《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）来到北京市丰台区某中介门店，工作人员的反应比较平淡。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，此次北京出台的房地产政策，进一步响应了中央经济工作会议精神，与全国住房城乡建设工作会议的精神导向完全吻合，充分发挥了地方在房地产政策方面的调整优化作用，更好地促进房地产市场交易。“此次北京的政策进一步体现了当前的政策导向，也在很大程度上表明各地政策调整优化存在一定空间。”

解锁“多买一套房”但整体效果或有限

《通知》明确，非北京市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

对二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市户籍和非北京市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

图片来源：中指研究院

目前，对于京籍家庭和连续社保或纳税符合年限的非京籍家庭，五环外购房不限套数。但非京籍家庭购买五环外住房需连续缴纳个税或社保满2年，非京籍家庭购买五环内住房需连续缴纳个税或社保满3年。

上述中介门店工作人员向每经记者表示：“其实这些调整对普通购房者的直接影响较小，更多是结构性优化。”

严跃进表示，这一调整与上海此前标准一致，也就是1年社保缴纳记录即具备购房资格。相比之下，其他城市如广州已取消社保要求，深圳则仅象征性地要求半年社保，整体上体现了各地在社保层面优化政策的导向。社保要求的调整，是当前房地产市场政策调整的重要内容。“从各地市场情况来看，限购政策的调整往往能产生积极效应，因为限购政策对市场有着直接且显著的影响，可以激活更多市场需求。”

“政策进一步允许符合条件的群体多购置一套住房，这体现了对改善型住房需求的支持，尤其是对一些平衡性住房需求的支持，这也是近两年政策的重要特征。”严跃进说。

中指研究院则向每经记者指出，整体来看，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多子女家庭购房套数，有望促进非京籍及多子女家庭住房需求释放，但整体政策效果或有限。

“未来北京应该进一步清理限制性政策”

《通知》还指出，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。为进一步优化营商环境，将通过招拍挂拿地的房地产开发项目（包括商品住宅、酒店、写字楼等）立项方式由市区分级核准调整为区级备案。

图片来源：中指研究院

严跃进分析指出，这一关注点源于近期土地市场、开发投资以及固定资产投资面临的新压力。北京版政策对房地产投资效率改善的强调，也体现了对当前整个房地产投资端的关注。整体而言，这会给其他城市后续政策调整优化带来启示。

从市场的角度来看，据中指研究院数据，今年1—11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%；二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9%，整体表现平稳。近期新房市场表现偏弱，11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平，预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转。

2024年以来北京新房、二手房成交情况 图片来源：中指研究院

库存方面，易居研究院百城库存数据显示，北京当前去库存周期为21.3个月，已超过合理值14个月的水平。

中指研究院认为，“十五五”规划建议指出“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”，近期全国住房城乡建设工作会议也强调“城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求”，在清理住房消费不合理限制性措施的要求下，北京已经迈出重要一步。

“在市场供求关系已经发生重大变化的背景下，未来北京应该进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性住房需求释放，在稳定房地产市场中积极发挥大城市带动效应，上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期。”中指研究院进一步指出。

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