北京楼市新政，影响有多大？

来源：证券时报

　　继中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”后，北京出台了落实政策。

　　12月24日，北京进一步优化调整住房限购政策，其中提出，非京籍家庭购买五环内住房，连续社保或个税缴纳年限从“3年”调减“2年”；购买五环外住房，年限则从“2年”调减为“1年”。多子女家庭在五环内购买住房可再增加一套。同时，商业性住房贷款利率将不再区分首套住房和二套住房；公积金贷款二套房最低首付比例由30%改为25%。

　　业内人士认为，此次北京新政在需求端精准破局，分层释放购房潜力成为政策核心发力点，将有效提振市场信心。短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交回暖，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。

　　北京优化调整房地产政策

　　12月24日，北京市住建委、市发改委、人民银行北京分行、北京住房公积金管理中心等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

　　其中提出，为更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，进一步优化调整住房限购政策。

　　一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”；购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。

　　二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。

　　同时，进一步优化个人住房信贷政策，银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

　　另外，加大公积金支持住房消费力度，调整二套住房公积金贷款最低首付比例，对借款申请人（含共同申请人）使用公积金个人住房贷款购买二套住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25%。

　　此外，为进一步优化营商环境，提升房地产投资效率，调整招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由北京市区分级核准调整为区级备案。

　　分层释放购房潜力 有效提振市场信心

　　中原地产首席分析师张大伟认为，此次北京房地产新政是对中央经济工作会议精神的精准落实，通过需求端与供给端的协同发力，为楼市注入积极动能。

　　在需求端，张大伟指出，分层释放购房潜力成为政策核心发力点。非京籍购房门槛的梯度降低，将有效激活新市民刚需群体，尤其是五环外1年社保的低门槛，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。

　　中原地产研究院统计数据显示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，五环外也是二手房成交的核心区域之一。

　　张大伟认为，新政落地后，北京五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。

　　而对于多子女家庭的定向支持政策，张大伟认为，将为改善性需求释放打开空间。新政允许多孩家庭在五环内增购1套房，京籍可购3套、符合条件的非京籍可购2套，叠加二套房公积金首付比例从30%降至25%，直击多子女家庭居住升级的核心痛点。

　　张大伟指出，当前北京改善型市场中，144平方米以上大户型成交量同比已呈现增长态势，北五环外四居室二手房成交占比显著提升，政策将进一步强化这一趋势，带动五环内中高端改善型住宅去化。信贷政策的优化则为需求释放提供金融支撑，商业房贷不再区分首套和二套利率定价，优质客群有望获得更低融资成本，同时赋予银行更大风险定价自主权，实现“促消费”与“防风险”的平衡。

　　在供给端，新政将招拍挂拿地项目立项方式从市区分级核准调整为区级备案。张大伟认为，这将有效提升房企投资信心与开发效率，助力房企缩短项目启动周期，加快资金周转，改善现金流状况，尤其对聚焦五环外的开发企业而言，是重大政策红利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地与开工积极性有望提升，推动形成“销售—回款—拿地—开工”的良性循环。同时，政策传递的稳定信号，也将缓解市场对房企经营风险的担忧，为行业平稳发展注入信心。

　　从市场预期来看，张大伟认为，此次政策的精准性与及时性将有效提振市场信心。前期北京二手房市场曾出现网签量下滑、挂牌量高企的情况，买卖双方观望情绪浓厚。新政的落地将打破部分观望态势，尤其是政策覆盖的刚需与改善群体，可能加快入市节奏。短期来看，五环外新房市场有望率先迎来成交回暖，二手房市场咨询量与成交量也将逐步回升，形成“新房带动二手房、核心区域辐射外围区域”的修复格局。但需注意的是，市场修复将是渐进过程，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。