北京楼市仍将持续探底

今天，北京祭出了支持楼市止跌回升的组合拳。从五环外社保“2改1”到信贷利率“首二套平权”。

政策的出台引发了市场的憧憬，毕竟这一轮北京房价的下跌实在太深了，看着手中的房产每个月都在缩水，大伙儿搬砖的心气儿都没了。

然而，市场远比想象中残酷，去掉我们主观上对稳房价的一厢情愿，北京楼市正面临人口总量见顶、出生率断崖下降以及收入预期转弱这三个严峻挑战。本轮政策恐怕难以从根本上扭转价格下跌颓势。

一是人口总量的见顶与“接盘侠”的断层。

过去二十年北京楼市的繁荣，建立在源源不断的外来年轻人口流入之上。但官方统计数据显示，北京常住人口已经进入了存量博弈甚至缩量阶段，2024年北京常住人口同比减少2.6万人。

这反映了一个严峻的现实：留京的年轻人越来越少，且平均年龄越来越大。

一线城市的生存成本高企，大量年轻人选择逃离北京，这个冲击是显而易见的。曾经热闹的三里屯、世贸天阶，迅速成为一潭死水，大量小店被迫停业。

当增量人口越来越少，而存量人口逐渐老去，房地产市场面临的是有效购买力的绝对值萎缩。

单纯通过政策把“网眼”变大，试图捞起那些立足未稳的年轻人，并不能改变整个鱼塘水位下降的命运。

二是少子化趋势正在瓦解改善性需求的根基。

比总量减少更具破坏力的，是人口结构的不可逆改变。北京的出生率已降至历史低位，少子化特征愈发明显。

这不仅宣告了“学区房”高溢价的终结，更深层地打击了楼市的置换链条

在过去，家庭置换房屋的核心动力往往源于人口的增加——为了孩子上学买学区房，为了二孩三孩换大户型。

但在少子化时代，新生儿数量锐减，很多家庭不再需要为了学位去接盘老破小，也不再需要为了新增人口去背负巨债置换大平层。

当“为了下一代”这个最大的购房理由消失，改善性需求的紧迫性便大打折扣。市场将面临“刚需不足”叠加“改善躺平”的双重困境。

三是收入预期的转弱阻碍居民加杠杆意愿。

除了“没人”，更核心的问题是“不敢花钱”。虽然目前的房贷利率已经很低，租售比已经回归到合理区间，但居民部门依然在去杠杆。这是因为大家对于未来收入增长的确定性在降低。

北京的高房价是建立在互联网、金融等高薪产业持续扩张的基础上的。当这些行业的造富效应减弱，当职场人普遍面临裁员风险或薪资停滞时，背上30年的负债就是高风险行为了。

此次新政或许能在春节前后带来一波成交量的脉冲，但在人口基本面和收入预期双双逆风的背景下，北京楼市的“黄金时代”已彻底落幕。

最后开个脑洞，什么样的政策才能真正扭转乾坤？

如果目标不仅仅是“止跌”，而是要真正扭转颓势，那么目前的常规手段（降首付、降利率、微调限购）已经失效。要对抗人口周期和经济周期的双重利空，必须祭出能够改变供需基本面的“核武器”。

第一，实施“买房送户口”，将北京户籍的含金量彻底变现。

这是北京楼市最后的、也是最大的底牌。

目前的“积分落户”制度杯水车薪，无法形成实质性的购房驱动力。如果北京能像部分二线城市一样，或者至少在五环外区域实施“购房即落户”（或购房直接赋予高考资格），将瞬间引爆全国的高净值家庭需求。

北京的房产价值中，很大一部分隐含的是其背后的教育、医疗和行政资源。在少子化时代，只有将这一稀缺资源向全国开放，才能在短期内制造巨大的需求，彻底扭转供需关系。

第二，彻底重振高端产业，打造中国版的“国民收入倍增计划”。

北京楼市的上一轮暴涨，核心动力源于高薪行业的爆发式增长。

要扭转房价颓势，必须重新激活民营经济，特别是高科技和高端服务业的活力。只有当国贸、上地、金融街的写字楼里再次坐满了年薪百万、对未来充满信心的年轻人时，房价才有了真正的支撑。没有产业的繁荣和收入的增长，任何楼市政策都是无源之水。