重磅 | 2025中国代建企业产品力年度报告发布

2025年，地产行业迎来“好房子”发展新纪元。从2022年8月住建部首次提出“好房子”概念，到2025年3月《中央政府工作报告》首次写入要建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，再到2025年5月正式实施国家标准《住宅项目规范》的落地，一系列政策的推进，清晰地表明了国家推动住房建设从“量”的扩张转向“质”的提升的坚定决心，如何打造“好房子”成为行业进阶的核心命题。

2025年，亿翰智库联动200+企业启动了「30城探盘行动」、组建了「好房子城市行」专家考察团、定期每月发布《好房子趋势月报》同时开展好房子产品力专题等系列研究，旨在看行业格局、找价值企业、树产品标杆、强优秀品牌。

基于此，亿翰智库12月24日在成都举办2025超级产品力年度峰会，以“链·好资源，筑·好房子”为主题，诚邀地产行业专家、学者、企业与项目代表共赴盛会,深度解构“好房子”发展的新问题、新难点、新趋势助力行业高质量发展。同时，为政府推动“好房子”落地提供思路、为企业探索产品力与服务力升级逻辑、为消费者甄选品质居所，提供多维参考。

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解读

01

行业政策：多重政策驱动下，代建行业迎来关键机遇

2025年，在保障性住房规模化建设与城市更新专项推进的政策合力驱动下，代建行业迎来关键转型与发展机遇。

一方面，中央“保障+市场”的住房供应体系、配售型保障房批量落地及城市更新配套保障房建设需求，让政府类代建业务成为行业核心增量市场，而保障房“安全、舒适、绿色、智慧”的品质标准，也抬高了行业专业与合规门槛，具备国企央企背景或成熟项目管理经验的代建主体得以凸显竞争优势。

另一方面，“存量资源盘活”的政策导向推动代建服务从单一建设管理，延伸至“前期咨询+建设实施+后期运维”的全链条模式，适配存量商品房转保障房、城中村改造配套建设等多元需求。在此过程中，代建企业也完成了行业角色的关键转变，从传统地产项目“执行者”升级为保障房民生政策落地的核心“桥梁”，其服务能力直接关联保障房建设效率与品质兑现，而品质和合规要求的提升进一步推动行业集中度提高，促使行业逐步脱离对传统地产开发的依附，迈入以政策为导向、以民生为核心、以专业能力为壁垒的全新发展赛道。

02

行业发展：规模增速放缓下的“下沉+费率压缩”双趋势

截至2025年三季度，国内地产代建行业已呈现出准入门槛显著抬升、规模增速边际放缓、头部集中度持续强化的行业特征。

从行业规模来看，2025年1-9月代建业务新增规模突破1.2亿平方米，同比增速达34%，虽仍保持较高增长水平，但增速已呈现逐步放缓态势，行业从高速扩张阶段向稳健提质阶段过渡。

在行业集中度持续提升的背景下，头部梯队的准入门槛同步大幅抬高：TOP5企业的市场准入门槛已攀升至723万平方米，同比增幅达36%；TOP10企业的准入门槛也增至572万平方米，同比增幅同样达到36%。整体而言，行业领先企业的规模优势正持续扩大，专业资质、项目统筹能力等构筑的行业壁垒逐步加固，行业马太效应愈发凸显。

图：2013年至2025年1-9月房企代建业务新增建面走势图

代建行业进入“规模增速换挡期”，呈现城市持续下沉三四线、管理费率压缩至行业新低的显著特征。

在城市布局维度，代建企业为突破市场边界，向三四线城市渗透。2024年-2025年1-9月，三四线城市代建新签面积占比从40%提升至44%，涨幅达4个百分点；二线城市占比从54%回落至50%，一线城市占比稳定在6%。

在管理费率维度，行业盈利空间持续收窄，1-2%的低费率区间已成为市场主流。代建管理费结构中，1-2%占比高达52%，2-3%占比31%，两者合计超八成；低于1%占比7%，3-4%占比6%，大于4%仅占4%。费率的持续压缩源于行业竞争加剧，倒逼代建企业在成本控制与运营效率上寻求突破，也标志着代建行业从“规模红利”转向“效率红利”的竞争新阶段。

03

行业趋势：响应“好房子”战略，代建企业赋能品质居住

2025年“好房子”成为行业核心命题，代建企业亦深度参与其中，为委托方提供“好房子”价值赋能。

蓝绿双城作为代建领域的先行者，发布“好房子”价值体系，"蓝绿好房子"涉及保障型好房子、商品型好房子两个领域和变量、存量、增量各类市场，在"安全、舒适、绿色、智慧"四项标准之外增加“良善”，形成“安全、舒适、绿色、智慧、良善”五项原则，突出从基础品质到性能提升，再到人文关怀和社会价值。

同时，蓝绿双城以“山水云林，人间胜境”为意境，推出“山、水、云、林”四大产品系列，将“好房子”理念具象为可落地的产品矩阵，夯实品质居住的实践路径。

图：蓝绿“好房子”价值体系

04

行业趋势：产品力+品牌力双轮驱动，代建项目以标杆突围

代建行业竞争逻辑从“规模扩张”转向“品质深耕”。

郑州通派龙湖中原颂项目由通派地产开发、龙湖龙智造代建，聚焦中原主城核心片区，打造中原区全系统四代住宅。通过空间设计实现得房率突破，129㎡户型得房率105%，143㎡户型得房率115-120%，以“庭院式生活场景”重构居住体验。项目开盘3分钟销售5亿元、170套房源瞬间售罄，创下郑州楼市新纪录，印证了代建模式下“产品力+品牌力”组合拳的市场穿透力。

通派龙湖中原颂入户大门实景图

05

行业趋势：专业化、体系化进阶，头部企业构建核心壁垒

代建企业通过专家化深耕，在专业能力与服务体系上形成差异化竞争力。

龙湖龙智造以“数字驱动、生态协同、价值共享”为核心，构建“研策、设计、建管、精工、千丁数科”五大业务板块，形成“一个龙湖”生态下的智慧代建模式。其标杆项目在郑州、成都、苏州等城市市占率领先，且产品市场热度居高不下（如郑州通派龙湖中原颂开盘即罄），凸显高品质代建在产品力、品牌力上的市场影响力。

金地管理则升级“服务金三角”模型，发布《委托方服务白皮书2.0》。新版本新增“合规管理”与“服务保障”两大核心章节，直击管理场景中的操作规范与风险控制要点；附录整合定位、设计、成本、工程、营销、客服六大专业条线的最新实践，强化了体系的实操参考价值。

06

行业趋势：业态与服务边界扩维，代建企业探索全周期价值

代建企业突破传统业务边界，向全生命周期、全业态服务领域持续拓展。

凤凰智拓以“政府代建、商业代建、资本代建、管理咨询”四大模式为核心，覆盖从前端市场研判、投资策划、设计管理到后端营销管理、物业管理的地产全周期服务，实现代建价值链条的全维度延伸。

绿城管理采用“3+3”业务模式，三大代建主业（政府代建、商业代建、资方代建）中，2025年纾困代建成重点布局方向；三大配套服务（金融服务、产城服务、产业链服务）同步发力。2025年7月，其启动“代建5.0”全新业务体系，聚焦“生态代建”，构建价值共享平台：对内形成专业价值生态，对外为客户提供效率、成本、品质的确定性回报，引领行业向生态化、平台化进阶。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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