四代住宅出来，上海的二手房没人买了？

去年就在传这个事情，没想到最近大家又焦虑了，很多人问。

原来是首批“好房子”来了。

今年9月26日上海公布了“好房子”标准，两个月过去，首批项目上市。

很多房东把它们当成了四代住宅，一对比自己二手房，瞬间绷不住了。

本来自己房子就卖不掉，现在更没人买了。

买家也在看热闹，上海的四代住宅来了，二手房是不是还要下降？

环二调研了标杆楼盘，唐镇招商中旅、徐泾大华望樾、杨浦保利誉滨江等，跟大家分享一下看法。

新房确实都升级了，眼睛不瞎都能看到。

环二之前就说过，买好房子最容易，好不好随便是谁都看得出来。

尤其是新房，所有好东西肯定都摆出来。

但是这个房子是不是最适合、是不是保值，就是另外一件事。

环二就是帮大家解决后面这个事情。

只要去过售楼处，没人会说唐镇招商中旅不惊艳，那样板间确实漂亮。

120平看起来跟别人150平一样大气。

徐泾大华望樾149平，四阳台+双270度转角飘窗，实际赠送面积高达15平。

看完所有项目环二给的评价是，它们始终是“新规产品”，不是四代住宅，不会让二手房全面落伍。

如果你手里二手房还不错，不用太担心。

这些新房说来说去就三招：

第一，阳台多送面积。

第二，露台偷面积。

第三，飘窗打掉偷面积。

这些东西十几年前大家都会啊，没什么新鲜的。

新规后阳台确实更大了，之前最大可以建8平，送一半，也就是送4平米。

926新规后阳台最大可以建16平，送一半，也就是送8平米。

意思是阳台比之前多送4平，这还是最多，很多小户型还多不了4平（阳台10%，即，160平以上才能建16平）。

能有啥影响？

露台偷面积其实比之前还小了。

2009年开盘的三林保利林语溪，89平户型直接送了25平。

送了一个餐厅、一个卧室，89平做成了三房两卫，客厅开间3658mm。

中海环宇玖章号称普陀第一个新规产品，123平做了三房两卫，客厅开间3850mm，大了200mm。

20厘米啊，小学生直尺的长度，你感觉得出来？

一个89平，一个123平，你说谁偷面积更生猛？

926新规后，露台最多送2.5平，直接给你卡死了。

好处是合规了，明摆着送，之前是偷偷的送。

第三个飘窗打掉偷面积，谁不会啊，每年都有这种新房上市，小县城开发商都会。

上海哪些房子还要补跌？

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那为什么新房看起来大这么多？

因为这些东西前几年没人送，大家吃惯了粗粮，突然来点好房子上头了。

为什么之前的楼盘不送面积？

没必要送啊。

之前一二手倒挂，新房便宜那么多，只要房子不倒就能卖光，当天卖光。

2021年蟠龙天地开盘单价6万多，旁边二手房快10万了。

新房还考虑鬼的品质，毛坯交房你也会抢。

现在新房不好卖了，开发商开始想办法了，赠送面积就大了。

其实没啥新鲜事，每次新房不好卖了都会出这些东西。

三林保利林语溪为什么冒着违规风险，把露台包起来，送25平给客户？

2009年开盘啊，那是什么时代，全球金融危机，房地产市场不比现在好。

为了卖房肯定得想各种办法。

真以为保利送福利啊。

所以环二见到这些新房的牛鬼蛇神一点不惊讶，习惯了。

可以这么说，上海的好房子，基本都是市场不好时建的。

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那这件事情影响大不大？

送面积本身影响不大，不会让你房子立马就落伍。

影响大的是市场本身，开发商这么卷，说明市场很差。

他送面积等于变相降价，这个影响才大。

比如真如新房中海环宇玖章，看起来单价11万12万，旁边二手房中海臻如府10万，价格合理。

但是新房送面积，等于新房单价也10万。

那二手房就不好卖了。

所以本质就是开发商市场没信心，降价而已。

跟你邻居降价卖二手房，给小区砸盘没区别。

如果卖得掉他才不送你这些，你以为开发商是福利机构啊。

包括外地的四代住宅也一样，本质都是降价。

现在1万卖不动了，正常情况就该降到9千。

但是开发商搞个四代住宅，照样1万卖给你。

旁边的二手房东还在瞎抱怨，四代住宅来了我卖不动。

不来四代住宅，开发商大降价你还是卖不动。

说白了有没有四代住宅 ，有没有新规产品，新房都会冲击市场。

这才是最可怕的。

对于房东而言，不用过度焦虑，市场不好房子本来就该难卖。

市场下行，砍你价格的刀多了去了，“新规产品”只是其中之一。

如果你们小区价格已经合理，不用担心，不会因为这些东西再降价。

比如唐镇三兄弟，都降到7万了，新房8.4万，价格合理了。

长期而言，你们房子也不会被抛弃，上海居民还没到挑三拣四的时候。

很多人还租房住，还住老破小。

不会因为一个招商中旅户型好，上海居民就看不上唐镇三兄弟了。

新房也不是全维度吊打，很多地方还不如二手房，大家互有胜负，鹿死谁手还不好说。

很多新房都像上面这种，小区行列式布局，小学生搭积木一样，完全没设计感。

反正我是不喜欢。

我喜欢上面这种大面积水景，新房找不到，只能看看二手。

对于买房人而言，也不用那么惧怕二手房，上海新房已经没有颠覆式创新，不会砸手里。

新房也没倒挂了，一二手都看看，多对比对比，哪个适合、哪个性价比高就买哪个。

2021-2024年的房子确实有瑕疵，合理折价就行。

为什么建议大家对比二手？

因为新房营销体系太强大，把所有优势都讲透了，能规避的缺点都隐藏了。

二手房所见即所得，能更全面的感受居住的各个维度。

即使最终不买二手，二手房也会帮大家建立更全面的评价体系，而不是只看户型、装修、会所、公区。

现在很多新房都是开盲盒，买的时候想象的样子，跟交付时的样子，可能天差地别。

买的时候两个楼盘单价都是10万，看起来都很好。

到二手房市场，很有可能一个10万，一个11万。

回到主题吧，新规产品影响没大家想象的那么大。

天底下没有新鲜事，这些东西早就玩过了。

开发商也不是福利机构，所有的“赠送”早就标好了价格。