一铺多租、超面积出租……这个“租赁大亨”压根没有承租权！

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本文为《方圆》杂志原创稿件

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邓先生在浙江杭州拱墅区

一家商业中心租赁了商铺

但“租赁大亨”刘文军答应的交房时间

却一再拖延

邓先生前往该商业中心进行核实

这才发现该商业中心

并没有刘文军所出租的商铺

邓先生意识到被骗

立即向公安机关报了案

投资接连失败的“租赁大亨”

刘文军是20世纪70年代出生的人，虽然仅有高中文化，但他在做生意上颇有一套经验。他原来在老家经营化工生意，后因经营不善生意破产，又离了婚。此后刘文军奔赴杭州，先后从事停车场管理、商铺中介及整租业务。在这期间，他挣到了人生的第一桶金。

凭借对租赁行业的熟悉和积累的人脉资源，2021年7月开始，刘文军以当时女朋友的名义购买了一家空壳公司的资质。虽然没有足够的启动资金，但为了承接下杭州市西湖区某商业中心2万多平方米、资金1500万元整租项目，刘文军想出了通过对外招租以吸引商户，用商户交的租金和押金来支付项目资金的法子。就这样，刘文军仅利用少量自有资金，承接到了杭州市西湖区某商业中心的整租项目，之后通过“分割转租—提前收租—循环注资”的模式，不断将项目转租出去，得以迅速募集近千万元资金用于支付承租商业中心的定金。

然而，由于在招租过程中没有顺利招到足够的商户，无法按时支付约定的定金和租金，刘文军最终未能按时支付全部租金，这就导致他在此项目中违约，于是，商业中心所属管理公司与其解除合同，刘文军因此负债数百万元。

不甘心的刘文军再次行动。2022年5月，刘文军租用了一家运营状况良好的公司资质再次去投标，中标了杭州市富阳区某商业中心的租赁权。尽管还未与商业中心签订合同，但他先找到一些小店私刻了中标公司和管理公司的公章，伪造了与商业中心签订的租赁合同。

刘文军还与他人合伙成立了管理公司，专门负责该商业中心的经营管理，也用该项目吸引了大量商户“入局”——与商户签订租赁合同，并将收取的大部分租金用于填补之前项目失败造成的债务窟窿。

谁料，这次项目又出现了问题。由于该项目业主给刘文军提供的免租期装修中存在设计规划的问题，刘文军原以为后续能顺利解决，没想到还是未处理妥当，最终未能拿到相关部门的项目审批，该商业中心的租赁项目再次违约。在部分商户的要求下，刘文军向这些商户退赔了租金，这次他又损失了近百万元。

虽然刘文军以正规的公司资质投标商铺租赁项目，也想好好干一番事业，但由于招租经营能力、审批问题等诸多因素，造成两次项目违约的后果，他亏完了做生意的本金还负了债。但这些情况并不为外界所知，刘文军也得以持续营造“商铺租赁大亨”假象，这也为刘文军能够持续从事商铺租赁生意做好了铺垫。

“多米诺骨牌”骗局终败露

接连投资失利后，刘文军挣的财产其实已然被掏空还负了债，他已无力经营商铺租赁等大项目了。但他依然继续做租赁生意，没有正规学过经营管理的他只能换汤不换药，依靠刻假章、伪造假合同的套路，于2023年重起炉灶，利用之前承租的富阳区商铺的幌子为自己虚张声势。这次，刘文军故技重施，通过这种造假方式不断将项目运转下去，套来一些租户的租金，填补之前的债务窟窿。

打定主意后，刘文军不仅在杭州市各种房屋租赁群、招商群大肆发布转租的招商信息，还持续对外包装自己实力雄厚的形象。他利用先前成立的管理公司工作人员、前妻等关联人身份注册了四五家空壳公司，这些公司也由刘文军实际控制，但没有员工也没有开展经营活动。然而在各种公开场合，刘文军却大谈致富经营。

在进行诸如此类的包装后，刘文军在杭州市西湖区、拱墅区、上城区、萧山区等多地与七八家商业中心洽谈租赁项目，编织“租赁网络”，对外宣称有项目承租权，再将商铺转租出去，吸引了大量投资者的关注。离奇的是，在此期间，无人对刘文军的大手笔投资行为起疑心。

虽然他一直虚构自己已经取得了商铺承租权，但其前后期的行为模式也有所不同。一开始，刘文军仅凭与业主单位进行了前期接触，并未签订正式合同，便敢谎称取得了商铺承租权。后来，刘文军甚至在未实际接触业主方的情况下，伪造他和业主单位的租赁合同，通过房屋中介直接对外招租，招揽租客。

只要能搞到钱，刘文军可以不计后果。他以“低价租金”“长免租期”为诱饵吸引租户，给租客的价格甚至不到与业主单位签订合同价格的三分之一，甚至一铺多租、超过实际面积出租，只为了把资金链运转下去。

蔡先生就是从本地的商业群看到刘文军承租商铺的招租信息的，还有一些租户是从本地招商群，以及在熟人、朋友口口相传的情况下，与刘文军签约了租赁合同。在签合同前，这些租户也并未核实过商铺产权。

在刘文军对外招租该项目过程中，刘文军收取的1000多万元租金、定金都未用于经营商铺，而是用来偿还前期项目的亏损，以及支付中介机构费用、退还部分租客租金以及个人消费挥霍，形成了“拆东补西”的骗局模式。

2023年8月一天，蔡先生偶然发现其租用的商铺门口被贴上了“尚未出租，谨防受骗”的通知，急忙向刘文军核实情况。刘文军谎称是看房人太多，为了控制房源才让开发商贴告示的。后来，侦查机关证实，这帖子是业主单位贴的，业主单位听到了一些流传的说法，准备进行排查，但业主单位当时并不知道具体细节。

刘文军的“高超演技”让蔡先生信以为真，蔡先生又从刘文军处承租了其他商铺。2023年10月底，刘文军承诺的交房日期一拖再拖，退房租金一延再延。

由于刘文军的招商和宣传到位，很多租客都相信刘文军实力雄厚，他们甚至单方面听中介介绍，就相信了中介和刘文军。同时，也因为找一趟业主单位的管理层并不容易，租客很少去接触商业中心的业主单位或者管理公司。直到越来越多的租客发现事有蹊跷，便有租客向这涉及的七八家商业中心的业主单位去求证，得到的回复全都是否定的——刘文军并未取得这些商铺的承租权。

其实早在2023年9月27日，邓先生就到杭州市公安局富阳区分局报了案，并出示了与刘文军签订的租赁合同。经过更多初步调查，同年10月29日，公安机关以刘文军涉嫌合同诈骗罪将其刑事拘留。

从千万元巨债到认罪认罚

2024年5月5日，此案移送至富阳区检察院审查起诉。刘文军告诉办案检察官：“被抓进去后，反而活得轻松坦然了。”办案检察官调阅了刘文军与他人的聊天记录，发现刘文军在欠下千万元巨债后，压力也很大。

刘文军来杭州之前离异了，他来杭州不久谈了女友，一开始生活上也算潇洒随意。但随着找他要钱的商户不分昼夜、四处围堵他，他也承受不住了。

经审查案件材料，办案检察官发现，此案仍需补充证据，于是将案件退回公安机关，要求进行补充侦查，核实租户提供给刘文军的资金是商业借款还是租赁合同定金，并要求补充商铺业主方与刘文军的接洽证据。

2024年12月，公安机关补侦完毕后，将此案移送至富阳区检察院。办案检察官在审查审计报告时，重新核实了刘文军和被害人提供的银行流水，对被害人给刘文军的借款、定金和租金都进行了重新梳理。在剔除了借款、中介收款等非诈骗金额后，认定本案涉案金额为1470余万元，共有34名商户预付租金后无法收房经营。

面对检察官，刘文军一开始并未认罪，他认为自己取得了其中一些商铺的出租权，对于自己并未取得出租权的商户而言，自己顶多算违约了，构不成犯罪。

刘文军是如何看待自身行为的？检察官在对刘文军展开数次讯问后，发现刘文军只想弄钱，并没有想过这种投资是否合理。刘文军陷入了自己的逻辑怪圈中，他狡辩道：“只要能拿到资金，项目就能运转下去，就不会失败。”

检察官反问他：“你觉得项目可以运转，但招租的资金全部未投入经营，无钱经营，项目拿什么运转？”刘文军一时无话可说。

检察官补充道：“只要没有经营，不创造利润，是不可能经营下去的。”

刘文军终于无力狡辩，承认其确实没有实际经营项目，更没办法挣来利润还给租户。

刘文军从事了多桩投资，哪些是民事违约行为？哪些涉及刑事诈骗犯罪？为了将案件证据弄扎实，将证据链一一固定，检察官向涉及的商业中心业主逐一取证、逐一确认。其实，在刘文军操作前两个项目时，他尚有实际履约行为，租金多用于支付给了物业方，违约也是因为招租、审批等客观因素造成的。

而在经营2023年的项目时，刘文军已经丧失大额项目经营资金，无履约能力，项目获得的资金都用来偿还了之前项目的债款，也无履约意愿。这一点，从他一铺多租、超面积出租的行为就能看得出来。刘文军在签订、履行合同中虚构了其已经取得了商铺出租权，这些商铺从刘文军手中转租以后，刘文军就没有顺利交付商铺，也无实际履约行为，因此应认定为骗取了被害租户的大额资金，涉嫌合同诈骗罪。

面对证据，刘文军最终对诈骗1470万元的事实供认不讳。随着案件办理，刘文军也认罪认罚，涉案所有空壳公司也被一并注销。

司法重拳终结商业骗局

此案是杭州首例连环空壳公司商铺租赁诈骗案。2024年11月21日，刘文军涉嫌合同诈骗罪一案被富阳区检察院依法提起公诉。在办理此类诈骗案件时，办案检察官发现，很多犯罪分子陷入“把项目运转下去”的思维怪圈，只想收拢一些钱，把眼前的问题解决，这是诈骗案件中犯罪人一种很常见的心态和套路。

“到了犯罪行为运作的后期，犯罪分子是十分疯狂的，只要能搞到钱，任何理由和借口都是无所谓的。”检察官说。

2025年3月28日，富阳区法院对此案进行了一审判决，认定被告人刘文军犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑十三年九个月，并处罚金15万元。此案属涉众类型诈骗，刘文军作案周期长，涉及杭州多个城区，涉案金额大。“合同诈骗不仅侵害公民、企业的合法财产权益，更扰乱市场秩序。”办案检察官说。

为最大程度防控风险，检察机关认为，应吸取此案的教训，对中介机构加强培训、宣讲和监管。一方面，要定期开展对中介机构的集中教育，规范中介管理，明确中介的产权核实义务，明确商铺产权、承租人是否有出租权，核实业主经营和资金情况。另一方面，要加强对中介机构的普法教育，提醒中介机构增强法律意识，及时更新、加强对员工的普法培训，学习识别诈骗的一些基本常识。

对租户而言，一方面要摒除“贪低价”心理，远离“低价长租”“预付减免”等诱饵，另一方面签合同做生意之前要多方考量，切勿轻信单方面人员的一面之词，发现不合理之处，要多方进行核实。进行大额交易时，一定要强化合同审查与资质核验，警惕以个人账户而非公司账户名义收钱的行为，避免在市场活动中贪小失大。

同时，检察机关还建议主管部门，在商铺租金管理上，建立商铺整租行业协会与规则，设立租金预付专用账户，类似购房资金监管；联合住建、司法行政部门，打击网上私刻公章的灰黑产业，加强商业招商信息的溯源管理。

（文中涉案人员均为化名。本文有删减，更多内容请关注《方圆》11月上期）

本文杂志原标题：《营造的“商铺租赁大亨”形象崩塌了》

编辑丨黄莎 王丽设计丨刘岩

记者丨方菲

通讯员丨陈梦瑶 周样金

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