住建部再定调稳楼市，广东住房政策研究专家解读要点

来源：21世纪经济报道

南方+记者获悉，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的全国住房城乡建设工作会议上强调，要着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设。进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。

由于讲话涉及要点较多，南方+记者专门采访广东省政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉予以摘要解读。

保交房全面完成 “好房子”建设起步成势

“这次工作会议，在总结中首先强调了保交房任务全面完成。这意味着保交房是住建部门在近期行业管理中的首要责任，也是行业凸显民生属性的体现，更是市场止跌回稳的关键。”李宇嘉认为，从2022年提出保交楼，到2024年提出保交房工作，行业出险和供求关系发生重大变化，在告别旧模式过程中，将出现涉及业主自身权益的房屋交付，作为重大工程、重点任务来抓。截至今年，这两项工程全部完成，这也意味着未来居民买房，基本不用担心交付事项了，即便开发商建设能力下降、项目进度延缓，但购房款也会封存在监管账户，而不会出现抽逃的问题，不会出现将预收款作为融资和高周转的手段。交付对居民预期、信心的冲击也降到最低了。

同时，住建部的工作会议还强调了“好房子”建设起步成势。在李宇嘉看来，在推进保交付、实现防风险的基础上，2025年的另一项工作就是启动供给侧结构性改革——好房子建设。这也是新模式、高质量的切入点，通过供给革新牵引和带动需求，实现新旧模式的渐进过渡和行业止跌回稳，夯实住房民生属性的基础。

“在好房子建设方面，2025年主要是立标准、强科技、抓项目。”李宇嘉说，目前这几项工作全部启动，且已经见到效果。我们看到，行业开始从“好房子”延展到“好服务”，即除了建造方面的好，还要适应居民对美好生活的诉求。因此，2025年行业开始围绕物业管理、房屋全生命周期管理、“一老一小”、公共配套等方面，在好小区、好社区、好城区等方面全面发力。

“着力稳定房地产市场”排在第二位

值得关注的是，在2026年住房城乡建设的几项中心工作中，“着力稳定房地产市场”排在第二位。众所周知，在2024年底的工作会议上，曾将持续用力推动房地产市场止跌回稳作为2025年工作的第一位任务。李宇嘉认为，一方面，保交房任务全面完成后，行业调整对民生保障的冲击基本得到解决；另一方面，随着行业出险企业陆续进入重组阶段，行业风险释放的高峰也过去了；此外，以新房和二手住房合并计算的总交易量，已经实现了量的稳定。此外，房地产稳定，除了住建系统的工作外，更重要的是就业、收入、人口（生育、结婚）、城镇化等经济基本面的修复，以及房地产新模式的打造，这是一个事关多部门的系统工程。

这意味着，在防风险方面取得积极成效后，接下来一方面要继续推进稳定房地产工作，更重要的是加快新模式转型。这部分内容在2026年“着力稳定房地产”这项工作的表述中占的比重最大，显示旧模式开始褪去，新模式要尽快培育起来，这是稳定房地产的关键。如果新模式不能见效，稳定的压力仍较大。

那么，结合这次会议精神，我们如何理解“将新房市场和二手房市场作为一个整体来看待”的表述？

南方+记者注意到，在“推动房地产高质量发展”的相关表述中，住建部工作会议提出要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，将新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。在李宇嘉看来，在供求关系重大变化、存量时代、回归居住属性等新的背景下，住房需求发生了重大变化，即二手房交易开始崛起。目前，全国15个省市二手房交易量超过新房交易量，30个重点城市二手房交易量占比接近70%，一线城市二手房交易量创下4年来新高。在刚需基本转向租赁和二手住房、高品质打造的背景下，新房越来越趋于改善。因此，看待需求的潜力也好，看待市场稳定也好，必须将新房市场和二手房市场作为一个整体来看待，而不能只关注新房。从这个角度来看，房地产市场已经实现止跌回稳。

有读者和网友提到，会议提出了处理好当前和长远、顶层设计和因城施策、市场和保障、租赁和购买、增量和存量、促发展和防风险的关系，坚持政策支持和改革创新并举，确保新旧模式转换平稳有序。这怎么理解呢？李宇嘉认为，这是落实中央经济工作会议，有关“五个必须”在住房领域的体现，也是挖掘房地产需求潜力，推动良性循环，建立新发展模式的基本原则。

会议提到的潜力在哪里？就在于市场和保障、租赁和购买、增量和存量的循环和转化，就在于存量的改造和好房子的建设。

房地产工作的重心逐渐转向新模式

总的来说，2025年是“十四五”收官之年，也是房地产新旧模式、新旧动力转换的关键之年，2025年风险防范取得决定性成绩，保交房全面完成，意味着旧模式稳步出清。因此，李宇嘉认为，房地产工作的重心开始逐渐转向新模式，从这次住建部对2026年工作部署的内容即可见一斑。

“房地产市场纾困还要继续，但不能局限在传统框架内，因为传统政策已应出尽出，而且纾困效应明显下降，纾困周期明显缩短。”李宇嘉建议，未来除了在传统政策上修修补补，更重要的是调整政策基调，一是供给端打造好房子，激发需求、牵引需求；二是需求端修复基本面。这是稳定房地产表述的位次下降、内容减少的原因。

同时，稳定市场的关键是打造新模式。在李宇嘉看来，新模式意味着发展新机遇和潜力。一是以城市更新为主的存量盘活，激发行业服务业、第三产业的属性，能带动上下游，还能带动消费和就业；二是挖掘新增潜力，即市场和保障、租赁和购买、增量和存量的关系，促进由租转买、二手和新房、刚需和改善的循环。这两方面，都需要从新模式的角度来系统推进，需要政策和改革协同推进，而不是仅仅停留在政策上。

此外，李宇嘉还建议，2026年，房地产相关政策要更加精细化、系统化。譬如，从因城施策到因片区施策，推行差异化供地、批售和开工；好房子要开始下沉到普通住房、保障房、老旧小区改造，激发普通百姓对住房的需求；将行业纾困与基本面纾困结合起来，包括居民收入增长计划、社会保障能力提升等，修复基本面。

李宇嘉建议，收储存量的力度还要加大。除了保障房，还有安置房、人才房、学生宿舍、企业宿舍等，预计在主体、资金来源、资金平衡等方面会有一些创新和突破，能将规模做大，做到可复制可推广。“城市更新也要提速，特别是城中村改造，很多城市有望加快房票安置的进度。”