五星酒店，惹不起配套楼盘业主

地产配套酒店的后遗症来了。

栏目 | 文旅商业评论

领域 | 酒店业

01

前段时间，我在三亚出差。

在海棠湾的一家奢华度假酒店，我见到了朋友老赵，他是这家酒店总经理，也是酒店圈摸爬滚打二十年的老兵。

原本，我以为大家会聊聊最近还算不错的酒旅市场，没想到他一脸愁容。

我问他，最近集团给的KPI压力很大吗？

他摇摇头说，KPI都还好，现在让他难做人的，是住在酒店隔壁的那群人。

业主。

确切地说，是当年买了这家酒店配套海景别墅的房东们。

老赵指着窗外那片极具禅意的枯山水庭院，苦笑着给我讲了几个段子。

前两天，一位大爷穿着宽松汗衫，提着一瓶高度白酒走进了必须着正装的西餐厅，服务员刚想劝阻，大爷把钥匙往桌上一拍，说这酒店的地皮都有他一份，喝口酒怎么了。

还有更魔幻的。

这家酒店大堂中央设计了一个非常昂贵的镜面水池，前段时间，老赵刚巡店到大堂，就看见一位业主大妈正蹲在水池边，无比自然地撩起池水洗她的丝巾。

保安站在旁边，手足无措。

大妈却神色坦荡地说，这水是循环水，不洗也是浪费，物业费里包含了这一项。

老赵叹了口气，他说，天天碰上这些大神，你让我怎么办？

听上去像个笑话，但他的遭遇一点都不孤独。

这几年，我和不少国内酒店总经理聊过，大家都在说同一件事：中国特色的地产配套酒店，正慢慢变成这行最难处理的后遗症。

对这类文旅项目的业主来说，酒店不只是游客住一晚的酒店，更像是自己买房自带的会所。

以上海为例，上海外滩悦榕庄算是国内把五星酒店服务引入豪宅物业的鼻祖之一。

外滩白金湾府邸几乎成了业主的第二客厅，亲友来访、商务宴请、私人会餐都可以在酒店完成，甚至有媒体披露，业主在家中即可预约悦榕庄SPA精油服务。

《三十而已》曾在外滩白金湾府邸取景

再比如云南抚仙湖，万科玩的是另外一种比较常见的酒店、地产捆绑模式。

一边是抚仙湖万科国际度假小镇，另一边是建在项目里的抚仙湖希尔顿酒店餐饮折扣，湖景、高尔夫、网球场、太阳山小镇商业街，被打包成业主度假生活八大配套。

这些权益写在售房合同里的时候，是房产销售眼里闪闪发光的业绩。

但当这些权益兑现的时候，有时就变成了酒店运营报表上沉重的负担与管理难题。

而对于酒店员工来说，每一天都像是在玩一场高风险猜谜游戏，踩雷在所难免。

02

要理解今天这些奢华酒店为什么惹不起业主，我们得先把时间拨回到十几年前。

在那个中国文旅地产突飞猛进的年代，那时国内高端酒店很少有项目单干，大部分都是为了勾地。

很多酒店引入外资管理也并不是真的需要，是为了让业主觉得这是个有面子的酒店配套。

说白了，酒店不赚钱，地才赚钱。

酒店只是做一个姿态，房地产是利润大头。

所以，花两千块钱住一晚酒店，客诉一般果盘、下午茶就打发了，但当你花了两千万买下一套奢华酒店配套公寓，那你绝对是甲方中的甲方。

毕竟，在很多豪宅项目里，一套房带走的利润，可以抵得上一家酒店一年甚至数年的经营利润，这笔账写在销售团队的脑子里，也写在酒店运营团队心里。

但当一个项目被设计成酒店作为前脸、楼盘作为现金流的时候，这个行业的命运已经被写进了预案里。

华南运营一家外资奢牌酒店的某总经理朋友曾和我努力解释这些业主为何难搞，因为很多都是项目方老板靠私人关系、魅力拉过来的，他们不仅是客人，还是项目的合伙人。

由此，作为房地产配套的奢华酒店，本质上有三重角色：先要对集团负责KPI，再要对住客提供标准化服务，最后还要对配套业主表达足够的尊重与妥协。

这是一个很难平衡的三角关系。

酒店想坚持规则，业主觉得你在为难，酒店想维持体验，业主觉得你不近人情。

另一层原因，也更现实。

这些高端楼盘的买家，大部分确实有素质，有阅历，各种奢牌酒店都住过，但问题在于，他们的亲戚、朋友不一定有。

物业上门管理不住，酒店也拦不住。于是你就会看到那些酒店员工敢怒不敢言的中式崩溃现场。这种困局，真的无解吗？

有些业主认为，既然我买的是豪宅，那酒店就是我家的一部分，而对于酒店来说，这就是长期被忽视的商业后遗症。

因为业主群里一句“这个酒店不行”，足以让销售、物业、酒店管理层全部动员。

在这样的双重角色下，酒店员工的使命已经发生了变化，他们不仅在做服务，也在做物业协调、关系维护、情绪管理。

从财务视角来看，这套模式有过高光时刻，靠酒店品牌卖房，比靠酒店卖房价更好卖。

但从酒店长期运营视角来看，隐患才刚刚开始浮现。

03

这种困局，真的无解吗？

实际上，品牌公寓这个概念并不是中国独创，在伦敦、纽约或者曼谷，顶级酒店配套豪宅的历史比我们要长得多。

比如曼谷的文华东方公寓，它坐落在湄南河畔，和拥有百余年历史的文华东方酒店比邻而居。

那里的业主同样非富即贵，甚至拥有更高的社会地位，但他们和酒店之间，隔着一道看不见却摸得着的墙。

这道墙的名字，叫作边界感。

在这些成熟的海外项目中，酒店和住宅在物理空间上往往是严格区隔的。

业主有自己独立的入户大堂，有专属的私密电梯，甚至有只服务于业主的私人管家团队。

如果业主想要使用酒店的设施，比如那家著名的Bamboo Bar，或者是河畔餐厅，他们需要像普通客人一样预约，一样付费，或者使用特定的会员账户结算。

他们购买的是文华东方的服务标准，而不是随意占用公共资源的特权。

在伦敦的海德公园一号，情况也类似。

作为文华东方的另一个旗舰配套，业主可以通过一条地下隧道直接通往酒店，享受送餐和保洁服务。

但这背后的逻辑非常冷酷且清晰，每一项服务，都已经在高昂的物业费和单次服务账单里明码标价。

这是一种金钱契约，并非人情赠予。

但在国内，这套逻辑被很多开发商为了卖房而人为扭曲了。

为了让房子看起来更超值，销售端把本该属于公共领域的酒店资源，私有化成了业主的个人权益。

这直接导致了两种截然不同的商业逻辑在同一个屋檐下剧烈碰撞。

第一种逻辑，是地产逻辑，它的核心是一次性博弈。

只要房子卖出去，回了款，销售的任务就结束了，至于当初承诺的业主特权会不会拖垮酒店，那不是卖房团队需要考虑的事。

第二种逻辑，是酒旅逻辑，它的核心则是长期主义。

酒店靠的是日复一日的口碑，是RevPAR（每间可供出租客房收入），是品牌溢价。它需要维护环境的调性，需要保证住店客人的隐私和体验。

现在的局面是，短视的地产逻辑，正在绞杀长期的酒旅逻辑。

酒店管理团队，被迫站在了这两个世界的夹缝里。

我那位做总经理的朋友老赵，形容自己不仅是CEO，更像是一个昂贵的受气包。

他左手要拿着计算器，算酒店的翻台率和利润率，向集团总部解释为什么成本居高不下。

他右手要拿着灭火器，去平息业主群里怒火，解释为什么不能穿着泳裤在大堂散步。

很显然，这是酒店的顶层设计出了Bug。

当这种扭曲的共生关系，正在透支中国高星酒店的未来，我们或许到了该重新审视这种模式的时候。

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