20天收金超196亿，广州年末冲刺卖地，溢价率走高，民企回归拿地

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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年末广州冲刺卖地，二十天卖了16宗。

12月21日，越秀集团子公司广州越泓房地产开发有限公司以底价14.36亿元，竞得广州中心城区海珠的一宗“蚊型”宅地。根据公告，该地块面积为1.44万平方米，其中出让面积约1.21万平方米，计算计容建筑面积（下称“计容建面”）不超过4.22万平方米，折合楼面价约为3.40万元/平方米。

今年，广州土拍市场迎来了翘尾行情。仅12月至今，全市即成交涉宅用地16宗，占全年宅地成交总数的逾33%，相关交易集中于12月3日至21日期间完成，成交金额约196.31亿元，占全年宅地总成交金额的38.75%。

至此，广州2025年度土地拍卖正式收官。据时代财经统计，全年广州累计出让涉宅用地48宗，较去年略减1宗；成交总金额506.61亿元，同比下降超过34%。

今年广州土拍市场整体延续“缩量供应”的基调，核心逻辑在于稳定市场、消化存量并严控、优化增量。在此导向下，今年广州土拍市场出现多个积极变化。

整体而言，成交地块的溢价率显著走高。今年出让的48宗涉宅用地中，13宗实现溢价成交，溢价率区间为2.86%至37.83%。反观去年，49宗出让宅地仅7宗溢价，溢价率介于0.53%至33.35%。

其中，溢价最高的地块是位于白云区江高镇广州轨道交通装备产业园的一宗安置房用地。11月14日，经两家房企竞逐，中建国际旗下广州海耀投资开发有限公司以4.01亿元总价竞得该地块，溢价率达37.83%。

这宗地块的“抢手”的原因是其拥有确定的销路。根据出让条件，该地块用于拆迁安置，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1个月内，与广州民科园城市更新投资有限公司签订项目回购合同，回购总价为8.89亿元。

竞争最为激烈的，则是位于海珠区南泰路的一宗涉宅用地，土地用途为二类居住用地兼容商业用地、中小学用地。时代财经了解到，该地块的计容建面约14.35万平方米，但竞得人除了额外无偿配建市政道路、绿化用地之外，还需建设计容建面不少于19.93万平方米的回迁安置商业商务物业，总投资约17.75亿元。

尽管条件较为复杂，该地块依然吸引了两家房企的激烈竞争。12月5日，经过3小时76轮竞价，保利发展子公司广州市邦杰置业有限公司以35亿元的总价，竞得该宗地块，溢价率达到27.27%，计入回迁安置投入之后，楼面价达到3.68万元/平方米。

“只有在供地端控制增量，才能缓解供求关系，稳住价格和预期”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，今年广州宅地供给同时呈现出“提质”的态势，一方面，在改善型住房需求集中的中心区域，宅地供给占比增长；另一方面，容积率普遍下降，“（既）有利于打造高品质产品，客观上（也）减少了新房供给，有利于平衡供求关系”。

时代财经梳理发现，今年出让的48宗土地中，一共32宗位于广州六大中心区域及近郊的番禺，在整体中的占比超过66%，延续去年的供地趋势。

容积率整体明显下行，其中容积率不高于2.0的地块达16宗，远多于去年同期的8宗。值得一提的是，今年的最后一宗宅地实则为一宗“回炉”地块。今年5月30日，地块首次挂牌时的容积率高达7.0，而于今年11月下旬第二次挂牌时，容积率已下调至3.5。

在需求端，广州市场表现稳定。根据广州中原研究发展部，今年1-11月，广州成交一手住宅5.88万套，同比去年微降3.75%；二手住宅成交9.93万套，同比去年微涨0.03%。

相对稳定的市场预期，吸引了民营房企持续投资广州。尽管央国企仍是拿地主力军，但今年民企拿地积极性有所提升，贝好家、敏捷地产、力迅地产、山湖居地产、福牛地产等民企合计斩获11宗宅地。

其中，广州本土民营房企敏捷地产时隔多年再现土拍市场。5月30日，敏捷地产通过子公司广州璟恒房地产开发有限公司，以底价拿下番禺区4宗宅地，成交总金额达33.17亿元。

与此同时，多家民企新势力抢滩广州市场。贝壳旗下贝好家通过越秀地产白云区嘉禾望岗TOD项目首入广州，该项目所在的两宗地块于今年4月30日由越秀地产以将近11.30亿元拿下，整体楼面价约为1.60万元/平方米。

此外，增城本地民企永辉纸业子公司福牛地产、广州山湖居房地产有限公司等新面孔，也于今年相继在广州土拍市场落子。

李宇嘉表示，民企拿地增加、结构优化，一方面彰显房地产市场出现止跌回稳的迹象，另一方面表明产业落地带动就业，同时用地需求增加，“也是良性循环”。