2025年魔幻现实：出租率94%，为何亏损8881万元

2025年，租房市场依旧一言难尽。

2025年初冬，万科公布了深圳市泊寓租赁服务有限公司（简称“深圳泊寓”）的一组财务数据。

2025年1月至11月，这家在深圳运营管理数万间房源的长租公寓企业，在取得10.5亿元营收、平均出租率高达94%的背景下，净利润竟录得亏损8881.32万元。

而仅在一年前的2024年，深圳泊寓还曾全年盈利3194.73万元。仅仅一年时间，深圳泊寓为何走向亏损？

深圳泊寓从盈利到亏损

万科最近发了一篇公告，公开披露了深圳泊寓的财务数据。

2025 年 1 月-11 月，深圳泊寓营业收入10.5亿元，利润总额亏损1.10亿元，净利润亏损8881.32 万元。

这是发生在全国集中式公寓霸主之位泊寓的身上，发生在租房需求非常旺盛的一线城市深圳！

根据广东省统计局核定结果，深圳市2024年末常住人口为1798.95万人，同比增加19.94万人，增幅1.12%，增量位居全国第一。

另据抽样调查结果，2024年末，深圳社区登记总人口2237.88万人，同比增加74.11万人。

泊寓接得住深圳这一波租房需求，平均出租率94%，整体经营稳定。

再看一组数据。

2024 年 1 月-12 月，深圳泊寓营业收入12.40亿元，利润总额 4158.87 万元，净利润 3194.73 万元。

一座人口持续净流入、增量位居全国第一的超大城市，一个出租率稳定在94%的“健康”水平，为何无法阻止深圳泊寓在2025年的巨额亏损？

（图片：万科关于担保进展情况的公告）

包租模式再受质疑

深圳泊寓的案例，是长租公寓商业模式——“包租”（即“二房东”）模式内在缺陷的一次集中爆发。

该模式的盈利核心，在于获取房源时锁定的“底租成本”与对外出租的“市场租金”之间的“剪刀差”。在行业狂飙突进的年代，企业为抢占规模，往往以包含固定逐年增幅的长期合同锁定房源。这在经济上行、租金普涨的周期里是一步好棋，能提前锁定利润空间。

然而，一旦市场转向，它便成为一颗“成本定时炸弹”。

受经济环境、供应放量（包括个人房东以租代售、大量保租房入市）和租客支付能力影响，终端租金无法同步上涨，甚至需要降价促销以维持较高的出租率。“高出租率”在此情境下，可能恰恰是“以价换量”维持现金流、而非盈利能力的结果。

一边是合约驱动的成本跳涨，另一边是市场制约的收入停滞甚至下滑，“租金倒挂”从局部痛点演变为系统性出血点。

规模越大，这样的倒挂项目就越多，亏损黑洞就越大。

事实证明，依赖于时间差和市场单边上行预期的传统包租模式，在成熟、波动的市场中是不可持续的。

万科在公告中表示，“截止当前，深圳泊寓平均出租率为 94%，整体经营稳定，本年由于万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损”。

因此，泊寓主动清退不赚钱的门店。

据不完全统计，泊寓在深圳的门店今年清退的至少超过15家，深圳福永白石厦公社、观澜锦鲤公社店、光明合水口店、平山村店、南湾街道店、坂田长发新村、坂田大发埔东店、五和大发浦公社、龙华天虹公社、华为南二店、梅村店、龙岗平湖广场店、锦绣新村店等。

从规模神话到精算求生

这场财务剧变，标志着一个时代的终结。它彻底宣告，那种依赖“资本加持、高价圈房、赌未来租金单边上涨”的粗放式规模扩张故事，已难以为继。

包租模式本质上是一门对成本控制要求极高、极度本地化的服务业。当它被套上资本期待的增长叙事，强行进行标准化、规模化复制时，总部成本、系统投入、融资费用层层叠加，迅速侵蚀了本就微薄的利润空间。

这正是为何在相同市场环境下，“夫妻店”式的微型租赁经营者尚可凭借极限的成本控制和灵活调整赖以生存，而大型机构却轰然陷入亏损。

市场的力量正在无情出清建立在错误预期之上的商业模式。深圳泊寓“主动清退不赚钱的门店”，是痛楚却必要的止血行为，也是行业从“规模狂热”转向“精算求生”的缩影。

洗牌之后，出路何在？行业的未来或将指向几个清晰的方向：

第一，模式转型。

从风险自担的“二房东”，转向输出管理、品牌和服务的“轻资产运营商”。通过托管、收益分成等模式，与资产方共担风险，回归运营服务的本质。

第二，价值重估。

房东们也需要对市场行情做出一个清晰的判断，以前躺平收租的时代已经一去不复返了。租赁住房的资产价格（包括收房成本）将经历一轮残酷而必要的价值重估，需要回归到与长期稳定租金收入相匹配的理性水平。

而资本将更加青睐真正能产生现金流的项目和运营能力。

第三，市场分化。

产品线将进一步分化，形成服务于不同支付能力客群的专业化赛道：高端服务式公寓、中端效率型公寓、保租房以及分散式社区租赁，各寻其道。

结语

深圳泊寓的这张损益表，不仅是一份企业财务报告，更是一份面向整个行业的病理诊断书。它揭示了一个最朴素的商业真理：在任何行业，违背经济周期规律、忽视成本与收入基本等式的商业模式，无论曾讲述多么动听的故事，终将接受市场最严厉的结算。

租房市场的未来，属于敬畏市场规律、精于运营管理、并能与客户及资产方构建健康共赢关系的长期主义者。

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