【热盘】经纬学府涵青官方售楼处 | 经纬学府涵青发布：机会难得!

实探宝山性价比之王｜经纬·学府涵青深度测评：首付百万享中环旁4房，560万起的品质生活到底香不香？

大家好，我是新房小菜刀/大彪。

最近上海刚需改善市场，一个新盘的亮相彻底打破了平静——宝山上大板块的经纬·学府涵青即将入市。项目紧邻中环，预计均价5.8万/㎡，560-720万就能拿下95-120㎡的3-4房，首付百万级就能享受4房品质生活。更让人惊喜的是，项目容积率仅1.5，绿地率高达48%，还自带优质教育配套和成熟商业体。

要知道，在上海中环旁这个寸土寸金的区域，5字头均价的新盘本就罕见，更别说还能做到低密宜居+全维配套+高性价比的组合。作为常年深耕上海刚需改善市场的测评博主，我第一时间就奔赴项目现场实地探盘。售楼处里挤满了前来咨询的购房者，有年轻夫妻为了婚房考察，也有中年家庭为了改善居住和孩子教育而来。带着对“中环旁性价比神盘”的强烈好奇，我从板块价值、交通配套、教育资源、产品设计、生态环境到市场竞争力，做了全方位的深度考察。今天就带大家逐一拆解：经纬·学府涵青到底藏着多少惊喜？首付百万享4房是不是真的划算？560万起的总价，能不能买到理想中的品质生活？这篇3000字实测干货，帮你一次性摸清真相。

一、先定调：中环旁+上大板块，性价比背后的板块价值支撑

要读懂经纬·学府涵青的性价比，首先要明白一个核心逻辑：在上海楼市中，“中环旁”这个区位标签，本身就意味着成熟的配套和稳定的价值，而宝山上大板块的发展潜力，更是为项目的性价比增添了厚重的支撑。

先看中环旁的区位优势。上海中环作为城市核心发展带，串联起了静安、普陀、宝山、杨浦等多个核心区域，是上海城市发展的“黄金走廊”。相比内环的高门槛和外环的配套不成熟，中环旁的项目往往能兼顾性价比和生活品质。经纬·学府涵青紧邻中环，通过中环高架可以快速直达静安寺、陆家嘴、徐家汇等核心商圈，无论是通勤还是日常出行，都能享受中环带来的便利。

再看上大板块的发展潜力。宝山上大板块是宝山重点发展的宜居板块，依托上海大学的人文底蕴，板块内形成了浓厚的生活氛围。近年来，随着上海“北转型”战略的推进，上大板块的基础设施不断完善，商业、教育、医疗等配套持续升级。同时，板块内还规划了多个产业园区，将吸引大量的高素质人才入驻，进一步提升板块的居住价值和市场活力。

从市场数据来看，宝山上大板块近年来的新房均价稳步上涨，目前周边在售新盘的均价大多在6.3-6.9万/㎡之间，而经纬·学府涵青预计均价仅5.8万/㎡，每平米比周边竞品低5000-11000元。以120㎡的4房户型为例，总价相比周边竞品低60-132万，这样的价格优势在中环旁的新房市场中极为罕见。

更关键的是，项目依托180万㎡的经纬城市绿洲大社区，已经形成了成熟的生活氛围。这种“成熟大社区+中环旁”的组合，不仅能让业主享受现成的配套，还能避免购买新房常见的“等待配套成熟”的尴尬，这也是经纬·学府涵青能成为“香饽饽”的核心原因之一。

二、实地探盘：全维配套拉满，步行可达的品质生活圈

除了性价比，经纬·学府涵青的配套成熟度也让我印象深刻。我实地考察后发现，项目所处的经纬城市绿洲大社区，已经形成了“交通便利、商业完善、教育优质、医疗齐全”的全维生活圈，完全能满足刚需改善家庭的日常需求。

1. 交通出行：地铁+高架双加持，半直达核心商圈

对于刚需改善家庭来说，交通便利性是首要考量因素。经纬·学府涵青的交通优势十分明显，形成了“地铁+高架+地面道路”的多维立体交通网络。

地铁方面，项目距离地铁7号线南陈路站仅800米，步行10分钟左右即可抵达。7号线是上海的黄金地铁线之一，串联起了花木路、静安寺、常熟路等核心商圈，还能与多条地铁线路换乘，无论是通勤还是日常出行都十分便捷。从项目出发，乘坐7号线30分钟左右就能到达静安寺商圈，40分钟左右可到达陆家嘴商圈，完全能满足上班族的通勤需求。

自驾方面，项目紧邻中环高架，从项目出发通过中环高架，20分钟左右就能到达静安寺、徐家汇等核心区域；同时，项目还临近南北高架、沪太路等城市主干道，通过这些主干道可以快速直达上海各个区域。此外，项目距离上海火车站约10公里，距离虹桥枢纽约15公里，远行也十分方便。

值得一提的是，项目周边的公共交通也十分发达，多条公交线路环绕，能够覆盖宝山区及周边区域的主要地点，为家中老人和小孩的出行提供了便利。

2. 商业配套：25万方商业综合体+社区商业，满足全维需求

经纬·学府涵青的商业配套成熟度，在刚需改善项目中堪称“天花板”级别。项目依托经纬城市绿洲大社区，拥有25万方的经纬汇商业综合体，这是板块内的核心商业配套，汇聚了众多知名品牌、特色餐饮、亲子游乐、健身休闲等业态。

我在经纬汇实地考察时看到，这里已经入驻了星巴克、麦当劳、永辉超市、万达影城等知名品牌，还有不少特色餐饮和亲子机构。从项目步行到经纬汇仅需5分钟左右，日常购物、餐饮、娱乐等需求都能在步行范围内得到满足。

除此之外，项目周边还有丰富的社区商业和沿街商铺，比如便利店、水果店、菜市场、药店等，步行5分钟范围内就能满足日常柴米油盐的需求。更值得一提的是，项目3公里范围内还有山姆会员店的配送服务，对于喜欢高品质购物的家庭来说，无疑是一大惊喜。

未来，随着板块的不断发展，项目周边的商业配套还将进一步升级，为业主提供更优质的商业服务。

3. 教育资源：一站式优质教育，业主子女优先入学

对于刚需改善家庭来说，教育资源是“硬需求”。经纬·学府涵青最大的亮点之一，就是自带一站式优质教育配套，完全能解决业主子女的教育问题。

项目内部配建了市一级的学府涵青幼儿园，这是一所公办幼儿园，教学质量和口碑都非常好。幼儿园就在社区内部，步行几分钟就能到达，方便家长接送孩子。同时，项目还配建了优质公办的上海师范大学附属宝山经纬小学和中学，形成了“幼儿园-小学-中学”的一站式教育体系。

我从项目工作人员处了解到，经纬·学府涵青的业主子女，在满足相关条件的情况下，可以优先入读这两所学校。上海师范大学附属宝山经纬小学和中学，依托上海师范大学的优质教育资源，师资力量雄厚，教学质量有保障。这对于有孩子的家庭来说，无疑是极大的吸引力，不仅能让孩子享受到优质的教育，还能省去择校的烦恼。

除此之外，项目周边3公里范围内还有上海大学附属学校、宝山区大场中学等多所学校，教育资源十分丰富，完全能满足不同年龄段孩子的教育需求。（注：具体学区划分以官方公示为准，购房前请务必核实）

4. 医疗配套：优质医疗资源环伺，保障健康生活

医疗资源是保障家庭生活品质的重要因素。经纬·学府涵青周边的医疗资源十分丰富，能够为业主的健康提供全方位的保障。

项目距离宝山区大场医院约2公里，这是一所二级综合性医院，能够满足业主日常的就医需求。同时，项目距离复旦大学附属华山医院北院约5公里，这是一所三级甲等综合性医院，医疗水平和服务质量都处于上海的前列，能够为业主提供更优质的医疗服务。

除此之外，项目周边还有不少社区卫生服务中心和诊所，方便业主日常就医和健康管理。对于家中有老人和小孩的家庭来说，完善的医疗配套无疑是一大安心保障。

三、产品深度解析：95-120㎡3-4房，低密宜居的品质之选

如果说配套是经纬·学府涵青的“加分项”，那么产品设计就是它的“核心竞争力”。项目容积率仅1.5，绿地率高达48%，推出的95-120㎡3-4房户型，在空间利用、采光通风、居住舒适度等方面都做了精心设计，精准击中了刚需改善家庭的核心需求。

1. 低密规划：1.5容积率+48%绿地率，回归宜居本真

在当前的上海刚需改善市场，容积率1.5的住宅项目已经极为罕见。经纬·学府涵青以1.5的容积率，打造低密社区，意味着更高的绿化率、更宽的楼间距和更纯粹的居住氛围。

根据规划，项目的绿地率高达48%，是普通住宅项目的1.5倍以上。社区内打造了大量的景观绿化和公共空间，桃浦河与经纬河贯穿社区，形成了独特的水岸景观。我在项目现场看到，社区内已经种植了大量的绿植，还有亲水平台、景观步道、休闲凉亭等多个景观节点，让业主仿佛生活在公园里。

同时，项目采用“疏朗有致”的布局，楼间距最大可达35米以上，有效避免了楼栋之间的遮挡，保证了每一户的采光和通风效果，也提升了居住的私密性。对于刚需改善家庭来说，这种低密宜居的社区环境，不仅能提供更舒适的居住体验，还能让家人享受到更多的自然绿意。

2. 户型设计：95-120㎡3-4房，全功能刚需改善首选

项目推出的95㎡三房两厅两卫、105㎡三房两厅两卫、120㎡四房两厅两卫三款主力户型，覆盖了刚需和改善的不同需求。我结合户型图和样板间体验，对这三款户型进行了详细解析：

（1）95㎡三房两厅两卫：刚需首选，性价比之王

95㎡户型是项目的入门级户型，主力总价在560万左右，首付约168万。这款户型虽然面积不大，但在空间设计上却十分惊艳，完全打破了传统小三房“拥挤、压抑”的刻板印象。

首先，户型采用经典的三开间朝南设计，采光面达到9.3米，室内采光充足，即使是阴雨天，客厅和卧室也能保持明亮。客厅连接3.6米宽的景观阳台，阳台进深1.5米，不仅可以作为休闲区，还能打造成为洗衣区和储物区，空间利用率极高。

主卧采用套房设计，配备独立卫生间和步入式衣帽间，保证了业主的私密性和舒适度。卫生间采用干湿分离设计，避免了潮湿问题，提升了使用效率。两个次卧面积都在8㎡以上，空间宽敞，完全能满足日常居住需求。同时，户型还配备了独立的玄关和储藏室，增加了收纳空间，让家庭生活更加整洁有序。

这款户型的优势在于，以560万左右的总价，就能享受到三开间朝南、主卧套房、双卫生间等优质配置，非常适合预算有限的刚需家庭和年轻夫妻。

（2）105㎡三房两厅两卫：改善进阶，舒适度拉满

105㎡户型是项目的进阶改善户型，主力总价在610万左右，首付约183万。这款户型在95㎡户型的基础上，进一步提升了空间尺度和居住舒适度，是刚需改善家庭的理想选择。

户型采用四开间朝南设计，采光面达到12.1米，比95㎡户型更宽敞、明亮。客厅采用横厅设计，面宽达到6.2米，连接3.6米宽的景观阳台，空间感十足。横厅设计不仅提升了户型的高端感，还让室内动线更流畅，适合家庭聚会、娱乐等场景。

主卧套房面积超过18㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间和观景飘窗，空间宽敞舒适。卫生间采用双台盆设计，提升了居住的品质感和舒适度。两个次卧面积都在10㎡以上，空间宽敞，其中一个次卧朝南，一个次卧朝北，完全能满足二胎家庭的居住需求。同时，户型还配备了独立的餐厅和厨房，动线流畅，方便烹饪和用餐。

（3）120㎡四房两厅两卫：终极刚需，全功能顶配

120㎡户型是项目的顶级户型，主力总价在720万左右，首付约216万。这款户型针对的是终极刚需和改善家庭，在空间尺度和功能性上都达到了极致。

户型采用四开间朝南设计，采光面达到13.5米，室内空间极为宽敞明亮。客厅采用7.2米超大横厅设计，连接270°转角阳台，不仅采光和通风效果极佳，还能最大化利用社区内的水岸景观资源，站在阳台上就能欣赏到优美的河景。

主卧套房面积超过22㎡，配备独立卫生间、步入式衣帽间、观景飘窗和休闲区，完全能满足业主对私密空间和品质生活的追求。三个次卧面积都在10㎡以上，空间宽敞舒适；其中两个次卧朝南，一个次卧朝北，完全能满足三代同堂的居住需求。同时，户型还配备了独立的书房和储藏室，功能性拉满。

这款户型的优势在于全功能配置、空间尺度极致、居住品质高端，首付仅216万就能享受4房品质生活，是终极刚需和改善家庭的理想选择。

3. 社区配套：成熟大社区加持，生活便利度拉满

作为180万㎡经纬城市绿洲大社区的一部分，经纬·学府涵青能够享受到大社区完善的配套设施。社区内配备了多个主题公园、健身广场、亲子游乐区等公共空间，满足不同年龄段业主的需求。

同时，社区内还配备了社区服务中心、老年活动中心、社区图书馆等配套设施，为业主的生活提供了更多的便利。此外，社区内实行封闭式管理，配备了专业的物业管理团队和智能安防系统，保障了业主的居住安全。

四、生态环境测评：48%绿地率+双河环绕，城市中的天然氧吧

在当前的城市生活中，生态环境已经成为衡量居住品质的重要标准。经纬·学府涵青以48%的超高绿地率和双河环绕的独特优势，为业主打造了一个城市中的天然氧吧。

我在项目现场实地体验时发现，社区内的绿化景观打造得十分精致。大量的原生树木和名贵绿植错落有致地分布在社区内，形成了多层次的景观效果。桃浦河与经纬河贯穿社区，形成了独特的水岸景观，社区内还打造了亲水平台、景观步道等多个景观节点，业主可以在闲暇时光沿着河边散步、休闲，享受大自然的美景。

据项目工作人员介绍，社区内的绿化植物都是经过精心挑选的，不仅具有较高的观赏价值，还能有效净化空气、降低噪音。48%的绿地率，意味着社区内的绿化面积超过了建筑面积的一半，这种生态环境在上海的刚需改善项目中极为罕见。

此外，项目周边还有多个城市公园，比如大场公园、顾村公园等，距离都在5公里范围内。这些公园不仅为业主提供了更多的休闲空间，也进一步提升了区域的生态环境质量。对于注重生活品质和生态环境的家庭来说，经纬·学府涵青无疑是一个理想的选择。

五、市场竞争分析：560万起，中环旁刚需改善的最优解

要判断经纬·学府涵青的市场价值，就必须对宝山上大板块及周边区域的刚需改善市场有清晰的认知。目前，宝山上大板块及周边区域在售的新盘项目主要有大华公园城市、招商雍和府、中建熙江岳等，与经纬·学府涵青形成直接竞争。

1. 与大华公园城市对比：价格更低，性价比更高

大华公园城市主打90-130㎡的3-4房户型，均价约6.5万/㎡，主力总价在585-845万之间。与经纬·学府涵青相比，大华公园城市的均价更高，而且距离地铁更远，步行到地铁7号线大场镇站需要15分钟左右。

经纬·学府涵青的均价为5.8万/㎡，比大华公园城市低了约7000元/㎡，以120㎡户型为例，总价相差约84万元。同时，经纬·学府涵青距离地铁更近，通勤更便捷，还自带优质教育配套。因此，在性价比方面，经纬·学府涵青明显优于大华公园城市。

2. 与招商雍和府对比：配套更成熟，生活氛围更好

招商雍和府主打100-140㎡的3-4房户型，均价约6.8万/㎡，主力总价在680-952万之间。与经纬·学府涵青相比，招商雍和府的总价更高，而且周边的商业配套相对不够成熟，需要等待一段时间才能完全落地。

经纬·学府涵青周边的商业配套都是现成的，依托180万㎡的大社区，生活氛围更加浓厚。同时，项目距离地铁更近，教育配套更优质，对于刚需改善家庭来说，吸引力更大。

3. 与中建熙江岳对比：户型更实用，门槛更低

中建熙江岳主打110-150㎡的3-4房户型，均价约6.9万/㎡，主力总价在759-1035万之间。与经纬·学府涵青相比，中建熙江岳的定位更高端，总价门槛也更高，主要针对高端改善客户。

经纬·学府涵青的主力总价在560-720万之间，价格门槛更低，更适合普通刚需改善家庭。同时，项目的户型设计更实用，空间利用率更高，能够满足刚需改善家庭的核心需求。

市场总结：

总体来看，在560-720万级的刚需改善市场中，经纬·学府涵青凭借着中环旁的核心区位、成熟的配套、优质的教育资源、低密的生态环境和高性价比的产品，形成了明显的竞争优势。与周边竞品项目相比，经纬·学府涵青的性价比更高，更能满足普通刚需改善家庭的核心需求。这也是项目能够吸引大量购房者关注的重要原因。

六、项目优劣势总结与购买建议

通过以上的深度解析，相信大家对经纬·学府涵青已经有了全面的了解。最后，我对项目的优劣势进行总结，并给出针对性的购买建议：

1. 项目优势

• 区位优势明显：紧邻中环，距离地铁7号线南陈路站仅800米，30分钟可达静安寺等核心商圈，通勤便捷。
• 配套成熟完善：依托180万㎡经纬城市绿洲大社区，25万方经纬汇商业综合体就在身边，日常购物、餐饮、娱乐需求一站式满足。
• 教育资源优质：自带市一级幼儿园和上海师范大学附属宝山经纬小学、中学，一站式教育配套，业主子女优先入学。
• 生态环境优越：容积率仅1.5，绿地率高达48%，双河环绕，打造低密宜居的生态社区，居住舒适度高。
• 性价比突出：预计均价5.8万/㎡，比周边竞品低5000-11000元/㎡，560万起就能拿下3-4房，首付百万级即可享受品质生活。

2. 项目劣势

• 板块认知度有待提升：相比上海其他核心板块，宝山上大板块的认知度相对较低，部分购房者可能对板块价值存在疑虑。
• 社区人口密度较高：虽然项目本身容积率低，但作为180万㎡的大社区，整体人口密度相对较高，可能会影响部分业主的居住体验。
• 部分户型空间有限：95㎡户型的北向次卧面积相对较小，约8㎡，只能作为儿童房或书房使用，如果家庭人口较多，可能会显得有些拥挤。

3. 购买建议

结合项目的优劣势和市场情况，我给出以下三类购买建议：

第一类：优先入手人群。在静安寺、陆家嘴、徐家汇等核心区域工作的上班族，依赖公共交通通勤，预算在560-720万之间，有刚需改善需求的家庭，尤其是有孩子的家庭和年轻夫妻，95㎡和120㎡户型是首选。

第二类：谨慎入手人群。对板块认知度要求较高，追求高端居住品质的购房者，建议谨慎考虑，可对比上海其他核心板块的改善项目；预算有限，追求大社区低密度的购房者，也可以对比周边其他规模较小的低密项目。

第三类：长期持有推荐。宝山上大板块依托上海“北转型”战略和中环发展带，区域价值正在稳步提升。经纬·学府涵青作为板块内的优质刚需改善项目，凭借着成熟的配套和高性价比，长期持有具有一定的保值增值空间，适合长期自住和资产配置的购房者。

七、结语：中环旁的性价比之王，刚需改善的理想之选

总的来说，经纬·学府涵青能够成为上海刚需改善市场的“香饽饽”，绝非偶然。它精准抓住了刚需改善家庭的核心需求，凭借着中环旁的核心区位、成熟的配套、优质的教育资源、低密的生态环境和高性价比的产品，成为了560-720万级刚需改善市场的“最优解”。

对于预算在560-720万之间，有刚需改善需求的购房者来说，经纬·学府涵青绝对是一个值得重点关注的项目。它不仅能满足日常通勤和生活需求，还能为孩子提供优质的教育资源，让家人享受到低密宜居的品质生活，是一个兼具实用性和舒适性的优质选择。

不过，我也要提醒大家，购房是一件大事，一定要根据自己的实际需求和预算理性选择，不要盲目跟风。在购房前，建议实地考察项目，核实相关信息，确保项目符合自己的预期。

后续，我将持续关注经纬·学府涵青的动态，包括预售证获取、开盘销售、交付质量等，为大家带来最新的测评信息。如果大家对经纬·学府涵青还有其他疑问，或者想了解上海其他新盘项目的情况，欢迎在评论区留言，我会一一为大家解答。

好了，今天的探盘测评就到这里，我是新房小菜刀/大彪，专注上海新房测评，带你客观看遍上海好房，我们下期再见！