北京
人人都想离钱更近一点。
上篇文章，发出后，后台讨论很热烈，还有一堆小伙伴私信我。
大家的关注点，基本都围绕——对商办资产正在买买买的机构大金主。
但是，光靠近钱还不行，还得懂钱的心思。
这段时间，和很多正在出手的资金方沟通，我发现，他们的内部逻辑相当清晰。
其他人不出手的理由依然有很多，很多城市的商办物业价格还在下行，出租率和写字楼租金，都在传递冷信号。
但是，另一些人认为，加仓的机会已经出现。
「一些城市的居住租金基本见底了，这个时候要赌的就是抓住周期。」
如果你没有真的深入大宗资产交易一线，大概率不会知道水温已经变化了。
董小姐翻了下目前报名JUMP大会第六季现场的观众名录，看到了建信基金、光大安石、基汇资本、凯德集团、大家保险等等机构管理层的朋友，这些大机构可以说是此刻市场上最大的买家与卖家。
还有一些大金主因为要低调，就不提是谁了，他们当天会参与我们的沙龙讨论《金主的心思：中国商办资产的出路》，另一些金主还会在之后的私下交流环节，和资产方聊一聊。
这个交流环节不是我们想的，是金主提出来的。可见，他们还是挺着急买东西的。
根据董小姐的观察，商办市场的买方现在比较稳定，一部分是外资，一部分是境内资本。
其中，境内资本中，有一类是专门投商办物业的，比如不少险资和金融机构旗下基金等。因为需要资产配置，他们的投资动机最足，出钱也最猛，但是，这样一来，在投资指标高的情况下，把钱投出去的压力相当大。
北上广深和强二线城市之外依然是投资禁区。收资产的前提是，资产不能有瑕疵，产权清晰，尤其不要有债权债务纠纷。部分资金机构希望单个标的不要太小，最好不要低于5个亿，换句话说，项目越大越成熟，他们越喜欢。
这个偏好，就差没有明说不差钱了。
这些资金方的出钱能力和履约能力都很强，并不是大家以为的出价时会一味压到底线。
因为动机不同，有些金主的动机是尽快把钱投出去，完成巨大的投资指标，追求的是配置资产的效率，在此基础上找尽可能成熟的资产。
在了解心态的过程中，董小姐发现，资产完成收购后，长租公寓是最普遍的用途。
问了很多买方，大家反馈说，最近几个月，长租公寓的买卖就很激烈，过去买一个项目最多只有一个竞争对手，现在去谈一个项目，至少五到六家在跟他们竞争。
「懂行的人已经开始挣钱了，大部分人还是不太清楚真实的一线在发生什么。」
另一部分买方说，他们不考虑资产本身的升值情况，只考虑资金流变化情况，关注NOI（净营业收入）。「资产价格的确在下行，但我们评估资产的方式是看现金流折现，至于卖家怎么想，我们不考虑。」
资金为什么突然又喜欢上长租呢？
第一个原因是，现在长租公寓的退出途径比较确定。
保障性租赁住房的公募REITS，已经全面跑通，发行案例越发越多。买下商办资产，改成长租公寓后，REITS退出，这件事的实现，让资金重新爱上了长租公寓。
退出路径确定，意味着资产有更高的流动性可能，也为大资金的青睐彻底打开了大门。
一个朋友告诉我，动作快的团队，买了一个项目，用半年做设计投改，再做一年完整运营，未来一个一线城市的长租项目只要能做到92%左右的出租率，就有条件在第二年的时候启动退出。
第二个原因是，资方对长租公寓还抱有一个预期。
一个机构型金主的判断是，「居住租赁的需求，与其他需求比，韧性是最高的，它的跌幅、跌价的速度也是最慢的。」
所以，他们把投资长租公寓放在第一序列，其次才是商场。
在需求端，租赁人口的特征也同步在发生变化。
一位长租赛道的资深从业者告诉董小姐，22年至今，长租公寓的租赁人口，从以前的毕业生、年轻人开始进一步扩大到家庭人口，在有些城市，两居三居室的租赁成交占比，一直在上涨，几乎和一居室租赁需求拉平。
这意味着什么？
「随着租赁人口的年龄在增加，大户型租赁客群在增厚，他们的出价能力也比年轻人要更强，租赁整体增长非常快。」
想想也不难理解，因为二手房卖旧买新的置换链条被打破了，老的卖不出去，新的不敢买，那干脆把手头的二手房租出去，再租一个更大的面积。
这些细微的需求变化，一点点反射到资产端，构成资方喜欢的变化。
董小姐觉得，非常有必要，让这些业务交易的生态与金主的声音，在JUMP大会第六季的舞台上，被更多人听到。
对商办、长租资产和资金方感兴趣的朋友，还是现场见吧。
我预感这个沙龙讨论尺度会很大，所以为了保证内容的质量，JUMP大会不做直播，办到第六年了，这就是一个年度的现场闭门业务交流与干货分享场合，还请大家理解。
也同时介绍下，1月8日下午，在成都华尔道夫酒店，JUMP大会第六季演讲台上分享内容的其他朋友：
1、金科股份董事长郭伟：《从重整到重塑》。
2、万物云董事长朱保全：《物业进化的姿势》
3、爱奇艺高级副总裁张航：《地产空间里的IP生意》
4、龙湖集团大会员团队负责人施磊：《把用户的声音写到产品里》
5、圆桌沙龙：《金主的心思 | 中国商办资产的出路》
6、JUMP大会出品人董小姐：《董小姐 | 眼前一亮2025》
7、愿景集团董事长陶红兵：彩蛋演讲
前段时间和一个房企管理层见面，我问他，你怎么看JUMP大会？
他的回答是，「我觉得JUMP大会首先不是一个追逐热点的东西。作为一个内容驱动的会，它每年都能触及到很多的业务话题，每一年都特别深入，来的人能在场内看清楚过去这一年，行业的变化究竟是什么。」
这个答案正好契合了今年大会的主题：「反思与重启」。
期待所有人的命题作文。
过去一年，你的反思是什么？你想要如何重启呢？
1月8日下午13:30，我们成都见。
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