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荔湾越秀天瀛全面解析：主城江景现楼 23X 万起，刚需留市优选

在广州荔湾新房价格普遍站稳 4 万 +/㎡的当下，越秀天瀛以 23X 万起的总价、一线江景 + 实景现楼的组合，成为预算有限却想留在主城区购房者的焦点。项目全新加推 1 栋头排望江楼座，不仅坐拥约 100 米珠江面宽的无遮挡视野，更以接近地价的售价、国企品质背书，在荔湾楼市中形成独特竞争力。对于看重江景生态、追求高性价比的刚需和刚改家庭来说，这款主城区难得的 "价格洼地" 楼盘值得深入了解。

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户型鉴赏：高实用 N+1 空间，江园双景全覆盖

越秀天瀛主打建面约 87-125㎡的刚需及刚改户型，全产品线采用 N+1 创意设计，超 90% 的实用率在主城区新房中表现亮眼。所有户型均以南向为主，80% 的单位可直望珠江（花地河段），部分高楼层能实现 270° 揽江园双景的居住体验。

• 建面约 87㎡三房两厅：刚需首选户型，总价 23X 万起即可入手。布局紧凑实用，客厅连接观景阳台，主卧带飘窗设计，充分利用每一寸空间。额外的 + 1 百变空间可根据需求改造为书房或儿童房，满足小家庭的多元生活需求。
• 建面约 104㎡三房两厅：刚改主力户型，做到了约 4.5 开间朝南，窗地比超 35%，采光通风效果极佳。客厅开间宽敞，与阳台相连，推窗即见江景与园林，主卧配备独立卫浴，提升居住私密性与舒适度。
• 建面约 125㎡四房两厅：改善型终极选择，空间尺度阔绰，适合三代同堂居住。南北通透的格局搭配超大观景阳台，能完整收纳约 100 米宽的珠江景致。+1 空间可打造为独立茶室或健身区，满足家庭成长后的功能升级需求。

值得一提的是，全新加推的 1 栋为 16 层小高层，正对中央园林与珠江，前后无遮挡，下楼即达恐龙主题儿童乐园，同时享有棋艺、品茗等主题架空层，兼顾景观体验与邻里社交需求。

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基本信息：低密国企大盘，实景现楼所见即所得

• 核心参数：项目占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡，规划 7 栋 15-26 层小高层住宅，总户数 876 户，车位数 1355 个，车位配比充足。
• 社区规划：容积率仅 3.5，绿化率高达 40%，配备约 1.4 万㎡中央园林，户均享有绿地面积约 16㎡。南北楼间距约 120 米，东西约 80 米，在寸土寸金的荔湾主城区，这样的低密配置实属难得。
• 交付保障：目前 2#、3#、4# 已实现现楼交付，首批 342 户业主顺利收房，5# 预计 2025 年 5 月交付。实景园林与实体样板间均已开放，购房者可实地考察房屋质量、采光通风及景观视野，避免期房风险。
• 开发与物业：由千亿国企越秀地产独资开发，作为拥有 41 年造城经验的本土房企，其打造了珠江新城 IFC 等城市地标，"三道红线" 全部绿档达标，资金实力与工程品质有保障。越秀物业加持，将为业主提供稳定优质的居住服务。

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配套介绍：多维资源逐步落地，生活便利度稳步提升

交通出行：自驾便捷，地铁配套待完善

项目周边形成 "两横两纵" 交通路网，邻近龙溪大道、花地大道、环城高速及建设中的如意坊放射线，自驾出行十分便利。从项目出发，可快速抵达白鹅潭商圈、珠江新城及佛山千灯湖片区，适合广佛两地通勤的自驾族。

公共交通方面，目前主要依赖广佛线菊树站、龙溪站及广州 1 号线西塱站，需通过公交接驳。值得期待的是，广州地铁 10 号线已在 2025 年 6 月正式开通，西塱站作为终点站，未来可通过公交接驳快速换乘，大幅提升公共交通便捷度。项目门口设有 452、525 路公交线路，满足日常短途出行需求。

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教育配套：从幼儿园到中学，优质教育链齐全

小区内配建 9 班幼儿园，业主子女可就近入学。小学阶段对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学等优质学府。初中阶段，上述小学均对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，形成完整的优质教育链条。

此外，项目周边还有爱莎文华学校，作为斥资 1.8 亿美元打造的国际教育顶流，进一步丰富了区域教育选择，满足不同家庭的教育需求。

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商业配套：大型商超开业在即，高端商圈逐步成型

备受关注的广州第三座山姆会员商店已确定于 2025 年 12 月 22 日正式开业，选址荔湾区观海路 1 号，距离项目不远，将提供超 4000 种商品，满足业主 "一站式" 购物需求。

同时，项目处于太古里 6KM 地标圈范围内，白鹅潭片区正在建设全国第四座太古里、第三座太古汇，未来将汇聚全球潮奢品牌。加上已开放的省级文化航母 "三馆合一"，一个集购物、文化、休闲于一体的高端商圈正在逐步成型，业主未来可享受国际化的消费体验。

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生态休闲：一线江景加持，双公园环绕

项目直线距离珠江仅约 50 米，80% 户型南向瞰江，坐拥约 100 米宽的珠江面宽，是主城区稀缺的江景新房。北邻约 7700㎡城市公园，周边还有大沙河湿地公园、花艺博览园环绕，生态环境优越，为业主提供天然的休闲氧吧。

社区内部打造约 1.4 万㎡美学园林，设置儿童游乐、青年活动等多维主题空间，搭配 40% 的高绿化率，让业主在城市中也能享受亲近自然的居住体验。

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规划和发展：海龙科创区潜力可期，价值洼地待发掘

越秀天瀛位于荔湾海龙科创区，该区域被定位为广钢 2.0 版本，距离广钢新城仅 3 公里，目前售价仅为广钢新城的一半左右，价格优势明显。作为广州重点发展的科创片区，海龙科创区依托产业升级与旧改规划，未来发展潜力值得期待。

项目所在的海中村纳入旧改规划，随着城中村改造与产业落地，区域城市面貌将逐步改善。虽然目前项目周边仍有部分城中村、工厂及花卉园地，城市面貌有待提升，但随着山姆会员商店开业、地铁 10 号线通车及白鹅潭商圈成型，区域配套将持续完善，价值有望稳步提升。

从板块定位来看，项目虽距离白鹅潭核心区约 10 公里，但依托海龙科创区的产业规划与广佛同城的发展红利，未来将成为承接荔湾南部与佛山千灯湖片区人口外溢的重要居住板块，尤其适合看好区域长期发展的投资者提前布局。

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结语总结：优缺点鲜明，精准匹配特定需求群体

越秀天瀛是一个特点与短板都十分突出的项目，其核心优势集中在价格、生态与国企保障三大维度：23X 万起的总价堪称荔湾区最便宜的新房，一线江景 + 低密高绿化的配置带来优质居住体验，越秀国企开发 + 现楼交付则提供了十足的购房保障。

同时项目也存在明显短板：现阶段公共交通不够便利，依赖地铁通勤的市中心上班族需谨慎考虑；周边城市面貌仍有提升空间，生活配套的完全成熟需要一定时间；地理位置靠近佛山，更适合广佛两地工作生活的人群。

综合来看，该项目特别适合三类购房者：一是注重生态环境的刚需及刚改家庭，愿意为江景、低密度绿化接受现阶段配套短板；二是在广佛两地工作的自驾通勤族，能充分利用项目的交通路网优势；三是看好海龙科创区长期发展的投资者，认可区域旧改与产业升级的潜力。

对于预算有限却想留在广州主城区、对江景有偏好的购房者来说，越秀天瀛以接近地价的售价、实景现楼的保障和可期的发展潜力，成为当下市场中极具吸引力的选择。随着区域配套的逐步落地，这款 "价格洼地" 楼盘的价值有望进一步凸显，有相关需求的购房者可抓紧机会实地考察。

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