中国房地产真正的拐点，不是房价，而是人口

一、一个无法回避的现实：人口，已经不再增长了

2022 年，一个极具象征意义的数据被公布——

中国人口比上一年减少了 85 万人。

这是自 1961 年以来，中国人口首次出现负增长。

这并不是一个孤立的统计结果，而是一个时代的分水岭。

过去二十多年，中国几乎所有长期资产的定价逻辑，都建立在同一个前提之上：

人口持续增长 + 城市不断扩张。

房地产，正是这一逻辑最典型、也最集中的承载者。

大量住宅被建造出来，不只是为了“住”，更是建立在一种共同预期之上：

未来会有更多人、更多家庭、更多需求来接盘。

但当人口增长这台发动机逐渐熄火，一个迟早要面对的问题开始浮出水面——

那些基于“未来需求”建造出来的数以亿计的房子，该怎么办？

二、住房需求，正在被两条趋势同时削弱

要理解今天房地产面临的压力，必须先看清两个长期趋势。

第一条趋势：适龄购房人口在缩小

根据中华人民共和国国家统计局的数据：

• 2023 年，中国育龄妇女数量已降至约3 亿人
  
• 生育意愿持续低迷
  
• 25～45 岁这一住房需求最旺盛的人口段，正在加速萎缩
  

这意味着什么？

意味着“刚需”的人口基础，正在发生结构性下降。

不是买不起，而是人本身就在减少。

第二条趋势：城镇化，正在进入尾声

中国城镇化率已超过65%。

虽然仍有提升空间，但速度已明显放缓。

过去十多年，大规模农民工进城，是新房市场最稳定的增量来源。

而现在，这种人口红利正在消退。

再叠加一个容易被忽视的数据：

城镇家庭住房拥有率已接近 96%，人均住房面积在全球范围内偏高。

这意味着什么？

意味着未来房地产市场的主角，将不再是“新建”，而是：

• 换房
  
• 改善
  
• 存量交易
  

三、真正的问题不是“有没有房”，而是“房子在哪”

房地产过剩，并不是平均分布的。

在部分超一线城市和强省会城市，由于人口和资源持续流入，供需仍然紧张。

但在大量三四线城市和县城，情况恰恰相反。

这些地方存在一个共同特征：

• 人口持续外流
  
• 土地财政依赖度高
  
• 在短时间内集中开发了大量住宅
  

结果就是：

房子越建越多，人却越来越少。

一些新建小区：

• 配套齐全
  
• 基础设施到位
  
• 但夜晚亮灯率极低
  

这些房产，在账面上是资产，在现实中却逐渐变成了负担。

四、房产过剩，带来的不是一个问题，而是一串问题

1️⃣ 地方财政承压

土地出让金，曾是很多地方政府的重要收入来源。

但随着新房销售放缓、土地流拍增多，这一支柱正在明显收缩。

不少城市的土地收入已大幅下降。

这直接影响到：

• 基建投资
  
• 公共服务
  
• 债务偿还能力
  

2️⃣ 金融系统的风险放大

房地产贷款在银行资产中占比很高。

当房价整体下行，抵押物价值缩水，不良风险自然上升。

这会进一步制约：

• 银行放贷意愿
  
• 实体经济融资能力
  

3️⃣ 社会资源的低效配置

在一些人口持续流出的区域：

• 住宅空置
  
• 学校、道路、电网低负荷运行
  

大量已经投入的社会资源，无法发挥应有的效益。

4️⃣ 家庭财富的被动缩水

对大多数家庭来说，房产仍是最核心的资产。

当房价下行，特别是在高杠杆情况下，

资产缩水会直接影响消费信心，形成负向循环。

五、别国的经验：如何面对“房子太多”的时代？

中国并非第一个面对这一问题的国家。

日本：让空房“退场”

在泡沫破裂和老龄化加剧后，日本出现大量空屋。

日本政府的做法包括：

• 赋予地方政府对长期空置房屋的处置权
  
• 推出“空屋银行”，低价甚至免费转让给愿意使用的人
  

德国：城市也要学会做减法

在前东德地区，人口外流严重。

当地政府选择了一条更直接的路径：

• 主动拆除过剩住宅
  
• 集中资源维护核心区域
  
• 将拆除土地转为绿地或公共空间
  

核心思路只有一句话：

不是所有房子都必须被保留。

六、中国房地产，正在走向“存量时代”

在人口收缩的背景下，住房逻辑必须发生改变。

✔ 从投资品回归居住品

未来，单纯依靠房价上涨维持价值的模式，将越来越难。

住房的价值，将更多取决于：

• 使用功能
  
• 区位
  
• 配套和服务
  

✔ 激活存量，而非继续扩张

通过收购、改造，将空置房转化为：

• 保障性租赁住房
  
• 青年公寓
  
• 养老、托育等公共服务设施
  

✔ 城市更新要敢于“做减法”

对于长期空置、质量较差的区域，与其等待市场自发修复，不如：

• 有计划地拆除
  
• 改善公共空间
  
• 提升剩余居民的生活质量
  

七、结语：这是一次无法回避的长期转型

人口负增长，不是短期波动，而是长期趋势。

房产过剩，也不再是周期性问题，而是一个结构性挑战。

这场转型，考验的不只是财政和金融政策，

更考验我们是否愿意接受一个现实：

房子，不一定永远是最安全的资产，但好的居住环境，永远有价值。

从增量到存量，从扩张到管理，

这不是衰退，而是一次必要的重塑。

未来几十年，中国城市如何“瘦身”、如何提高空间效率，

将决定我们能否走向一个更健康、更可持续的居住时代。