2026年房地产，最大挑战是什么？

房地产需要防范哪些具体风险？当前哪类风险最大？

过去几年国家高层会议（包括今年 12 月份会议），一般都会把房地产方面的阐述，纳入防范风险的任务当中。

今年也不例外，关于 2026 年宏观经济的八项任务中，第八条 “坚持守住底线，积极稳妥化解重点领域风险”，其中首先就提到了房地产，其次是地方政府化债。

但会议公报中，并没有明确房地产风险的具体指向。

不过，没几天答案就揭晓了。

房地产企业涉金融风险

12 月 12 日，国务副总何立峰表示，要继续着力做好防范化解地方中小金融机构风险、房地产领域金融风险、地方政府平台债务风险等工作，明确点出了三类风险：一是中小金融机构风险，二是房地产企业领域金融风险，三是地方平台债务风险。

从国家经济层面来看，房地产风险本质上是经济金融风险。

就副总理的表态而言，目前房地产领域的风险重点仍集中在房地产企业，这一观点恰好与近期少数房地产企业出现风险（比如暴雷）的情况相呼应 。

近段时间，万科的债务展期问题、祥源的理财产品暴雷问题，都成为了社会关注的热点。

对此，老杨有不同见解。

之前我做过一期节目，分析了过去几年中国房地产业的风险源头：

2021 年下半年到 2023 年，风险源主要是部分房企遭遇经营困难后项目停工，但这些项目的期房早已售出，因此那两年国家防范风险的重点是保交楼。

2022、2023、2024 这三年，防范风险的重点则主要是（或者说兼顾）房企暴雷问题。

房企暴雷，债务违约，本质上也属于金融方面的风险。

但就目前来看，全国的保交楼工作已基本接近尾声，相关风险源已基本化解，房企暴雷的高潮期也已过去。

2022、2023 年是房企暴雷的高峰期，2024 年以来暴雷的房企已寥寥无几。

这里所说的 “暴雷”，一般指的是大中型房企，尤其是上市公司，它们不仅贷款规模大，还发行了大量债券，既有境内债务，也有境外债务。

可以说，全国大部分大中型房企该暴雷的也差不多都暴雷了。

剩下的主要是央企、地方国企，即便想暴雷也很难，因为有国资背景的支撑。

个人断供风险值得关注

我个人认为，当前及未来一两年，房地产的风险将会集中在个人断供上，也即买房者不愿意再继续偿还按揭贷款。

这一潜在风险，其实比前两类风险的威胁更大。

目前全国个人按揭贷款余额达 38 万亿元，而全国开发商的开发性贷款仅 14 万亿元，个人贷款总额是开发贷总额的三倍。

当前，全国二手房价格整体下跌了 40% 左右，部分地区和城市的房价下跌了 50%-60%。

目前全国二手房价格水平已跌回到 2016 年的水平，总体来看，2016 年以来入市买房的人绝大部分都被套牢。

其中，部分人被套较深，首付已经跌没了，还有少部分人的房子已沦为负资产。

关键是目前房价尚未止跌，随着未来一段时间房价继续下跌，房子沦为负资产的数量会进一步增多，这就意味着断供的数量也会同步增加。

对于这一现象及未来的潜在威胁，我认为相关管理部门必须高度关注 —— 这会直接导致很多银行的不良率上升。

了解全球房地产发展史和全球经济危机演变史的人都知道，2007-2008 年美国次贷危机的典型特征就是房价下跌后，大量个人买房贷款人停止偿还按揭，进而引发了金融危机。

老杨的建议是，目前相关管理部门不要再把重点老盯着房地产开发商，而应该花更多注意力和时间观察、研究个人断供的情况及未来的威胁，并尽快制定相关应对举措。

要制定应对方案，就要找到根源！

房价跌幅已经很大，且仍在下跌。

因此，稳定房价、促进房价止跌是应对断供的重中之重。

促进房价止跌上涨

而且在我看来，我们不能只把目标设定为 “促进房价止跌”，这是不够的，最好明确提出 “促进房价上涨”。

就像央行针对物价一样，旗帜鲜明地提出要 “促进物价合理回升”。

目前物价处于下跌状态，经济面临通缩压力，只说 “促进物价止跌”，最多只能让物价平稳、不涨不跌，但这并不足以走出通缩，物价必须涨起来才行。

欧美国家目前都设定了 2% 的物价目标，他们的 2% 是要从高位通胀降到温和通胀，而我们的目标是从通缩转向温和通胀。

调控房价其实也是同理，未来房价只能涨、必须涨，才能打破 “房价下跌 — 负资产 — 断供” 的恶性循环。

房价上涨并不可怕，美国次贷危机后，房价下跌了六年，跌幅超 30%，但从 2012 年开始到现在，美国房价已上涨了 14 年，走出了一轮长期上涨行情，也没看到美国房价失控、经济崩盘、民众流离失所或买不起房子的情况。

其实，即便是放在全球房地产泡沫破灭后的历史来看，近几年我国房价下跌的幅度和速度都是超预期的，这无疑是经济金融领域的重大风险源。

如果不能尽快阻断这一风险源，个人断供就会成为巨大隐患。

我们对房地产的表述不能过于笼统， “稳定房地产、促进房地产市场止跌回稳”。

当前需要抓住主要矛盾，旗帜鲜明地提出 “促进房价止跌”，最好是 “促进房价上涨”。

这件事，越早行动，越有助于防范房地产风险。