承诺书约定的补偿 vs 违约金，能同时要？房产纠纷律师解读

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一、案情介绍

2021年1月，刘明远在甲公司居间下，与自称代表配偶的周志强签订《房屋买卖合同》，约定购买登记在周志强妻子名下的一号房屋。签约当日，周志强另签署一份《承诺书》，承诺其配偶知情并同意出售房屋；如不属实，愿向买方支付“相当于定金金额的补偿金”，并向中介公司支付“相当于佣金的补偿金”。

刘明远当日支付定金10万元。但几天后，网签未能完成，周志强拒绝继续履约。随后，其配偶明确表示对卖房一事毫不知情。

刘明远遂起诉周志强及其配偶，要求解除合同、退还定金，并索赔违约金286万元。法院经审理认定：周志强属无权代理，合同对其配偶不发生效力；综合考虑交易仅处于定金阶段、房屋未涨价、买方亦未尽审慎义务等因素，酌定周志强赔偿违约金20万元。该判决经二审维持，已生效。

此后，刘明远又以《承诺书》为依据，另行起诉，要求周志强支付100万元“定金补偿金”及14.3万元“中介费补偿金”，并要求其配偶承担连带责任。

二、裁判结果

法院判决：

驳回刘明远的全部诉讼请求。

理由：本案实质系就同一违约行为重复主张赔偿，《承诺书》所涉补偿金性质属于违约金，已在前案中综合处理，不得再次索赔。

三、法院说理

《承诺书》并非独立合同，而是买卖合同的附属文件

法院指出，《承诺书》与房屋买卖合同同日签署，目的是强化出卖人代理权限的真实性，其内容依附于主合同，未创设新的法律关系。

违约责任已在前案全面处理

生效的A号、B号判决已认定周志强构成无权代理，并结合实际损失、过错程度等因素，酌定违约金20万元。该金额已涵盖因违约导致的全部合理损失。

“100万补偿金”实为变相违约金，不得重复主张

《承诺书》中所谓“定金相当的补偿金”，本质仍是违约责任形式。根据《民法典》规定，违约金应以实际损失为基础，过分高于损失的部分不予支持。原告未证明存在超出20万元的新损失，故其主张缺乏依据。

中介费补偿金无权代为主张

刘明远并非中介费的权利人，无权代替甲公司向周志强索赔所谓“佣金补偿金”，该项诉请主体不适格。

配偶不承担连带责任

因房屋买卖合同对其不发生效力，且《承诺书》系周志强个人签署，无证据表明用于夫妻共同生活或经营，故不构成夫妻共同债务。

四、律师提示

本案揭示了一个常见误区：部分购房者误以为“签了高额承诺书就能拿百万赔偿”，但法院更关注实际损失与公平原则。

北京房地产律师靳双权团队提醒：

违约金不是“写多少就赔多少”，法院会根据实际履行情况、损失证据、双方过错综合调整；

同一违约行为不得通过更换名目（如“补偿金”“违约金”“赔偿金”）重复索赔；

购房时务必核实产权人身份，若非本人签约，应要求出具公证委托书，避免陷入无权代理风险。