卖方只说顶楼有违建，隐瞒客厅也是违建，能起诉要回定金吗？北京房地产律师解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2023年5月，陈明（化名）通过甲公司（中介）与周伟（化名）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以715万元购买位于某区绿林苑的一号房屋（登记面积209.21㎡）。合同明确写明：“该房屋存在结构改造，有违建、有查封”。

签约当日及一周内，陈明分两笔支付定金共20万元。双方约定于2023年10月底前完成过户。

看房时，周伟仅告知：顶楼的鸽子棚和洗衣房为违建，需拆除。中介也据此制作户型图并上传平台。陈明基于此判断房屋主体结构完好，遂签约付款。

然而，2023年5月下旬，当地执法部门先后拆除顶楼违建及7层朝北的室内客厅。陈明这才得知：被拆的客厅也是违建，且装修风格与原房一致，难以辨识。

陈明认为周伟故意隐瞒重大事实，构成欺诈，遂起诉请求：

撤销房屋买卖合同；

返还定金20万元及利息。

周伟辩称：合同已写明“有违建”，房本也交由中介公示，买方应自行审慎核查，不存在欺诈；反指陈明违约未付款，定金不应退还。

二、裁判结果

法院判决：

驳回撤销合同的请求；

周伟返还陈明定金20万元；

驳回其他诉讼请求（如资金占用损失）。

三、法院说理

合同已明示“存在违建”，买方负有审慎义务

合同白纸黑字载明房屋“有违建、有查封”，且为现房交易。作为完全民事行为能力人，陈明应通过查看房本、实地查验、比对户型等方式全面了解房屋状况，不能仅依赖卖方口头说明。

未特别提示客厅违建，不构成法律意义上的“欺诈”

虽然周伟未主动说明“客厅系违建”，但：

房屋产权证登记面积为209.21㎡，而实际使用面积更大，差额部分即可能包含违建；

中介绘制的户型图虽未标注客厅违建，但亦非以房本为准；

陈明两次实地看房，未能发现异常，自身亦有过失。

→ 法院认为，周伟的行为未达到“故意隐瞒+诱使错误决定”的欺诈标准。

定金返还基于公平原则，非因合同无效或撤销

尽管合同有效且不可撤销，但考虑到：

周伟确未明确告知客厅属违建；

中介及证人均证实卖方仅提及顶楼违建；

合同客观上已无法继续履行（周伟另案主张解除），

→ 为一次性解决纠纷，法院酌情判令返还全部定金，体现利益平衡。

四、律师提示

本案揭示二手房交易中的三大风险点：

“合同写有违建”≠免责金牌：卖方仍应如实披露违建具体位置、范围，尤其当违建与合法部分融为一体时；

买方不能“只信口头承诺”：务必核对房本面积、调取规划图纸、向城管部门查询违建记录；

定金可退≠合同可撤：即使最终拿回钱，也可能因举证不足而无法认定对方欺诈。

北京房地产律师靳双权团队建议：购买带违建房产前，务必委托专业机构做“房屋合规性尽调”，并在合同中明确约定：“若存在未披露的违建导致无法过户或使用，买方有权无责解约并全额退款”。