购房的年轻人回来了？广州“1”“2”字头刚需二手房涌现

价格调整后，刚需开始被激活。

吕颖雅/发自广州

晚上九点，广州荔湾区一家二手房中介机构门店依然灯火通明。

29岁的陈宇（化名）坐在靠窗的位置，低头反复核对合同上的数字，桌面上摊着计算器和手机。几分钟后，他抬起头，对经纪人点了点头：“就这个价格吧。”

这是他看房的第六个月。

临近年底，广州二手房价格持续松动，但成交与带看却同步回升。一些像陈宇这样的年轻人，在价格回调中看到了出手的机会。

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二手房释放回暖信号

市场层面的变化，首先体现在成交数据上。

广州中原研究发展部数据显示，11月广州二手住宅成交9191宗，环比上涨22.9%。尽管较去年限购全面放开后的阶段性高点仍下跌19.5%，但成交量已明显领先新房市场。从更长周期看，今年1~11月，广州二手房成交量已超过去年全年，并创下近五年新高。

从区域看，11月广州各区成交均出现不同程度回升。其中，越秀区成交863套，环比上涨74.3%，涨幅居全市首位；黄埔、荔湾成交量分别环比上涨32.3%、25.6%，回暖态势同样明显。

需求端的活跃也体现在带看数据上。11月，广州二手房带看量环比增长10.5%，并已连续两个月回升。

供给端整体保持平稳。11月广州二手住宅挂牌量约13.43万套，环比小幅下降0.4%。业主心态虽有所改善，但仍以务实定价为主，11月整体议价空间约6.5%，与上月基本持平。

“今年‘金九银十’表现相对平淡，反而是11月明显好转。”中原地产荔湾区中海花湾壹号分行负责人邱彩表示，近期成交节奏明显加快，从看房、谈价到签约，最快的一单仅用3天完成。随着业主逐步接受现实价格，部分房源的议价空间甚至可达10%，在价格到位的情况下，购房者的决策周期明显缩短。

他观察到，当前入市客户以家庭客为主，一部分是为子女入学提前布局，二手房学位的确定性更强；另一部分则是置换客，在价格回调周期中选择“便宜卖、便宜买”，尽早改善居住体验。

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为什么转向二手房？

价格，是购房者重新进入二手房市场的关键。

国家统计局70城房价数据显示，11月广州二手住宅价格环比下跌1.2%，同比下跌7.2%，同比跌幅在一线城市中最大。

“新房也在降，但二手房是实打实地让利。”一位业内人士表示，二手房由业主主导定价，在成交压力下，价格调整更直接、更充分。在价格持续回调后，逐步击穿了购房者的心理阈值。“当客户发现，同一片区、同样的通勤条件，二手房价格能便宜三四成时，犹豫就会变成计算。”

另一方面，新房多为三房起步，市区总价普遍要三四百万起步，二手房则存在小两房产品，总价可控。

邱彩也表示，以荔湾广钢新城板块为例，该板块的二手房楼龄普遍较新，同面积段的二手房比板块及周边的一手房便宜100万~150万元。在明显的价差下，不少原本犹豫购买新房的客户开始回流二手市场。“很多客户本来就喜欢广钢新城的居住氛围，只是以前预算有限，现在价格下来了，就有不少老客户回来看房。”

陈宇正是被这一轮一二手价差不断拉大的过程所吸引。

过去半年里，他几乎把荔湾的新楼盘跑了个遍。新规户型、得房率、交付标准，他都研究得很透，但始终没有下定决心。

“单价在降，但新房至少都是80多平方米的三房，一算总价，压力还是太大。”他说。

最终让他成交的，并不是某个更好的产品，而是一套价格真正降下来的二手房：约70平方米的小两房，总价约250万元。

“房子户型和交付标准远比不上新楼盘，但小区成熟、可以马上入住。价格谈下来还比预算低了一点，那一刻突然觉得，买房这件事没那么吓人了。”陈宇说。

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“1”“2”字头房价唤醒刚需

对另一些人来说，这一轮价格调整的意义，并非立即成交，而是让“买房”重新进入人生选项。

在黄埔区工作的95后宋阳（化名），过去两年一直告诉自己“暂时不买房”。但最近几个月，他第一次开始在下班后刷二手房平台，周末也会顺路走进房产中介机构门店。

“我发现公司附近的二手房，比同事一两年前买入时，普遍跌了10%~20%。”宋阳说，价格变化让他重新计算首付和月供，收支表突然变得可控。

目前，广州部分刚需板块重新回到“1字头”“2字头”区间，性价比迅速显现。

例如，黄埔云埔板块，“1字头”房源已不再是个例。贝壳APP数据显示，标杆小区万科东荟城一套96平方米三房近期成交总价约160万元，折合单价约1.65万元/平方米，而在四年前，同户型成交价一度超过400万元。同板块的中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑，也基本回到“1字头”区间，个别两房低至1.2万元/平方米。

黄埔云埔板块二手房已跌至“1”字头。吕颖雅/摄

番禺华南板块亦呈现类似趋势。曾被视为“网红盘”的万科欧泊，成交价已从高点的“4”“5”字头，回落至约2.5万~2.9万元/平方米，而周边新房价格普遍高出2万元/平方米以上。交投大户祈福新邨、华南碧桂园“1”字头房源更是不计其数。

“这并不意味着需求突然增加，而是价格调整后，原本存在的刚需开始被激活。”上述业内人士表示，很多年轻人并非不想买房，而是一直在等待一个能够算得过账的价格，而如今，这正是一个合适的时机。

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后记

签约结束后，陈宇给老家的父母报了喜。他已经开始规划接下来的生活：简单翻新、添置家具，把省下的钱留作储蓄。

“不是说房价到底了，”他说，“只是这个价格，我觉得可以开始生活了。”

同样的理性选择，也发生在宋阳身上。目前，他已经开始系统看房，但并不急于成交，“至少现在开始看，心态和以前完全不一样了。”

在业内看来，广州二手房成交放量并非全面复苏，而是价格回调后，购房者的现实选择。当“1”“2”字头房源重新出现在市场中，最先被唤醒的，正是这些原本被价格挡在门外的人。

而这，也许正是当下广州楼市最真实的场景。