炸锅了！贝壳“自建房”卖不动，真藏着中国楼市10大翻盘生机？

这几天已经死气沉沉好几年的全中国房地产群里洋溢着多年罕见的快乐，大家奔走相告，很多还发私信给失业在家或者已经转行卖保险的前房地产营销同事们，讨论着一个成都的话题——贝壳自己开发的房子也卖不掉，很多人激动的眼泪都下来了，还像个人一样指指点点说贝宸做豪宅结果一股KTV风格，要换自己上，这项目如何如何赚钱。

这些人素质真是特别低，伟哥就骂了好几个，你失业和贝壳关系不大，他们就狡辩“中国房地产苦贝壳久矣”，没有预付佣不带看，没有点访不带看，没有带看奖不带看，没有高佣金不带看。

贝壳在成都的这个豪宅项目到底卖的如何？现在有3种说法，伟哥中立的都罗列一下：

简单的总结就是有3种声音，贝壳自己说卖了60%，官方网签了20套，小道消息说个位数。

伟哥经常说，一个外地项目如果全国找自媒体宣传，那就代表没办法了，毕竟内行都知道房地产媒体是有区域属性的，没几个人关心外地项目，贝宸这个项目最近突然开始全国乱头苍蝇一样宣传，实际销售情况可见一斑。

除了卖的不好，贝壳这个豪宅成为房地产话题热点还有一个重要原因：

昨天伟哥写的一篇文章反响巨大，很多群都讨论一个热门话题，一个成都项目建安成本是如何做到3万左右的？这要在房地产黄金白银期，属于一个美谈，但一个口口声声要做轻资产，释放智慧指导开发商将来如何干的中介干出这事，就成为了全行业讨论的焦点：

成都一个6万的项目建造成本超过3万这个话题可比贝壳房子卖不掉更让人感觉刺激，结论莫过于4个：

1：这是忽悠记者的，实际没花多少钱。

2：这是老板干的，那没什么废话，老板想咋样就咋样，左老板说过，自己的钱本来就是兄弟们的，肉反正在锅里。

3：老板不知道，下面人发财了，那这些人应该帮忙买几套这个豪宅。毕竟你们发财了，项目卖这么惨说不过去，一共100套，大家分分就日光了。

4：真花了这么多钱，然后这还指望教其他开发商也这么干？这就不是嘲笑现在还活着开发商的智商了，而是真掏空他们的家底了。就这样还指望做轻资产？这可不是好伙伴，而是好要命了。

不谈别的，这胆子是真大：用KTV的审美，挑战塔尖的品位。

大堂地板运用大面积拼花，石材可以发光，自动变化各种图案或文字，像踩在一块LED屏上。

贝宸S1实景图

园林座椅到卧室地板都采用斯华洛世奇水晶镶嵌，将blingbling贯彻到底。还有大到天花板、阳台造型、小到躺椅、门把手、雨水篦子

……无处不在的贝壳元素，实在有些喧宾夺主。

毕竟贝壳不是LV、Gucci这样的奢侈品牌，能够让人心甘情愿地为logo买单，业主买的是豪宅，而不是贝壳的品牌展厅。

以上都是题外话，贝壳卖不掉自己开发的房子，其中最大的影响是让市场突然发现，原来约束自己的可能就是一个错误的观念，渠道没有可能不行，但有渠道花了钱了也不行。

那么贝壳“自建房”卖不动，其实是好事，深度分析一下竟藏着中国楼市10大翻盘生机：

作为手握500亿现金流、掌控全国超6万门店和50万经纪人渠道的行业巨头，贝壳的跨界失利绝非孤立事件，而是折射出行业转型期的深层逻辑变革，其影响已渗透到市场格局、商业模式、竞争规则等多个维度。

一、渠道霸权神话破灭，开发商渠道依赖松动

长期以来，贝壳凭借强势的分销能力成为开发商的"流量命脉"，郑州等城市80%以上在售项目与其达成合作，部分甚至签订独家协议，高佣金、强控制的合作模式让开发商既依赖又忌惮。但贝壳自操盘项目的滞销证明，即便掌握海量渠道资源，缺乏产品打造能力仍难撬动市场。这一结果让开发商意识到渠道并非万能，过度依赖单一分销渠道可能丧失定价权和产品主导权，进而推动更多房企减少对贝壳系渠道的依赖，转而构建自有销售体系或多元化渠道矩阵，渠道话语权开始从中介向开发商回流。

二、跨界开发热潮降温，行业分工回归理性

贝壳凭借资金、渠道优势跨界开发的尝试，曾引发中介行业跨界热潮。但贝宸S1项目14个月的开发周期、高溢价拿地后的成本压力，以及产品设计与市场需求的脱节，暴露了中介转型开发商的天然短板——缺乏项目操盘经验、成本控制能力和产品审美认知。这一案例将劝退更多跨界玩家，让行业明白"中介"与"开发商"的核心能力圈差异，促使产业链分工回归专业本质，中介聚焦交易服务，开发商专注产品打造，避免资源错配导致的市场低效竞争。

三、高佣金分销模式承压，行业利润分配重构

贝壳分销模式的核心是抽取3%-10%的高额佣金，甚至部分滞销项目佣金超过开发商净利润，这种"吸血式"分配模式长期挤压行业利润。而贝壳自操盘项目无需支付渠道佣金却仍滞销的事实，揭示了高佣金模式的虚假繁荣——其本质是转移成本而非创造价值。随着市场对高佣金模式的反思加剧，叠加监管层对中介费用的规范导向，未来分销佣金将逐步回归合理区间，行业利润分配将从向渠道倾斜转向开发商、渠道、购房者的三方平衡，保障项目交付质量和居住品质的可持续性。

四、产品力重回核心赛道，劣币驱逐良币格局扭转

贝壳分销模式下，"高佣优先"成为经纪人带看准则，部分品质优良但佣金较低的项目被边缘化，形成"劣币驱逐良币"的畸形市场。而贝壳自操盘项目因设计审美脱节（如过度堆砌贝壳元素、斯华洛世奇水晶镶嵌等不符合豪宅需求的设计）导致滞销，印证了产品力才是市场终极竞争力。这一转变将推动行业竞争重心从"渠道博弈"回归"产品比拼"，迫使开发商加大在户型设计、品质管控、成本优化等方面的投入，那些坚持做好产品却无力支付高佣金的项目将获得公平竞争机会，市场生态向良性循环转变。

五、存量时代转型加速，二手房主导格局深化

2025年重点30城二手住宅成交占比已达65%，贝壳作为二手房交易龙头，其新房开发业务的失利将促使其重新聚焦核心优势领域。这一战略回归将进一步巩固贝壳在二手房市场的主导地位，同时加速行业向存量时代转型。随着新房开发利润空间收窄，更多房企将目光转向二手房经纪、存量房改造、房屋租赁等领域，存量资产运营成为行业新的增长点，市场结构从"增量开发为主"向"存量运营与增量开发并重"转变。

六、合作开发模式成主流，风险共担机制建立

贝壳在自操盘项目失利后，宣布未来不再新增自操盘业务，转而采取股权合作、代建等轻资产模式。这一战略调整将引发行业跟风，更多企业将放弃单打独斗的重资产开发模式，通过股权合作、联合拿地、代建代销等方式分摊风险。尤其是在市场调整期，资金实力与渠道资源互补的合作模式将成为常态，既能缓解开发商的资金压力，又能发挥中介的渠道优势，形成风险共担、利益共享的新型合作关系，推动行业从"零和博弈"向"共赢发展"转型。

七、购房者决策更趋理性，信息不对称鸿沟缩小

贝壳分销模式曾通过信息筛选制造"看房壁垒"，让购房者只能接触到高佣金项目，加剧市场信息不对称。但贝壳自操盘项目的滞销让购房者看清渠道推荐的局限性，促使其决策更趋理性——不再迷信中介推荐，而是更关注项目品质、性价比、交付能力等核心指标。这一变化将倒逼中介平台回归信息撮合的本质，减少对交易的不当干预，推动市场信息透明化，让购房者获得更真实的房源信息和决策依据。

八、中小房企生存空间改善，市场竞争更趋多元

在贝壳渠道霸权下，中小房企因无力支付高额佣金，项目去化困难，市场份额持续被挤压。而贝壳跨界失利后渠道影响力减弱，叠加行业回归产品力竞争，中小房企凭借灵活的决策机制、本地化的产品认知和更低的运营成本，有望在细分市场获得生存空间。这将打破当前央国企与头部房企主导的市场格局，形成大房企聚焦规模化开发、中小房企专注差异化产品的多元竞争生态，提升市场活力。

九、政策监管导向明晰，行业规范化进程加速

贝壳分销模式中存在的独家垄断、恶意竞争、佣金乱象等问题，早已引发行业不满。其自操盘项目的滞销暴露了跨界开发中的潜在风险，将推动监管层加快行业规范进程：一方面可能出台限制渠道垄断的政策，规范独家合作、佣金比例等行为；另一方面将加强对跨界开发企业的资质审核，防范非专业主体进入导致的市场风险。政策的完善将推动房地产行业从"野蛮生长"向"规范发展"转型，为行业长期健康发展奠定基础。

十、高质量发展路径确立，行业价值重构提速

十五五规划建议明确提出"推动房地产高质量发展"，贝壳的失利正是对这一导向的生动回应——脱离客户需求、单纯依赖渠道优势的发展模式已难以为继。这一案例将推动全行业重新审视发展逻辑，从规模扩张转向质量提升，从价格竞争转向价值竞争。未来，绿色建筑、智慧社区、物业服务、存量改造等领域将成为行业新的价值增长点，房地产行业将逐步摆脱对土地增值的依赖，形成以产品价值和服务价值为核心的新发展模式。

贝壳这次是用百亿真金白银给自己本来稳赚不赔的生意主动暴了一个雷。贝壳已经宣布“不再开展自操盘地产项目，全力聚焦轻资产模式”，一共100套房，建议贝壳自己收了做高管宿舍得了。

否则自己盖的房子都卖不掉，开发商还能相信他们的“轻资产”收费吗？贝壳真卖得动房子吗？