住建部最新部署，对房地产影响巨大

　　 12月16日，住建部部长倪虹在《人民日报》发表署名文章《推动房地产高质量发展》，根据中央经济工作会议的定调，对房地产重点任务做了系统性拆解。

　　 其中，大部分延续此前政策的基调。同时，也有不少新的提法值得关注。

　　 在文中，倪虹部长特别提到，处理好“长期和短期的关系”。短期的工作重点是“落实好已出台政策举措，着力巩固房地产市场止跌回稳态势。“长期则是“稳妥推进房地产基础性制度改革，构建与推动房地产高质量发展相适应的体制机制和政策法规体系。”

　　 这标志着，房地产进入新常态，短期的涨跌已不再是关键，现在要着眼的是更长期的事。新模式的建立，是房地产接来下五年的重中之重。

　　 文中关于增量及存量市场的一些重点部署，值得我们关注。

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　　 用制度封堵烂尾问题，重塑行业信心

　　 住建部主管的《中国房地产报》11月22日发表的一则社评提到，“目前，全国396万套保交房攻坚战任务交付率已达99%。”

　　 这意味着，绝大多数已售逾期难交付项目已顺利完成交付。

　　 自2022年中央首次提出“保交楼”至今，已三年多的时间，房企才基本解决“三高”模式遗留下来的停工烂尾问题，这对整个房地产行业而言，不可谓不是个惨痛教训。

　　 我们知道，这几年楼市低迷，除了经济原因外，还有一个很大因素便是预期问题。

　　 一方面，买涨不买落的心理，决定了观望情绪浓厚；另一方面，前些年的交付纠纷，尤其是烂尾问题影响购房信心。 戳这里，了解线上AI销售员

　　 随着保交房攻坚战到一段落，房地产将进入一个全新的阶段——重建秩序的阶段。

　　 防范烂尾问题，便是一个关键抓手。

　　 住建部部长在《推动房地产高质量发展》一文中提到：

　　 改革完善房地产开发、融资、销售制度。在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求，形成主办银行与项目公司利益共享、风险共担的机制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

　　 这段话，总结起来就是两件事：

　　 ①防止预售资金被挪用

　　 ②现房销售

　　 而目的其实只有一个：防止项目烂尾。

　　 此前之所以出现那么多项目烂尾，核心就在于预售资金被房企违规挪用，导致开发建设资金断流。

　　 完善预售资金监管制度，也就成了房地产改革的一项重点任务。只要把这个漏洞堵上，房地产预售制依然有实行的条件。

　　 如果说预售资金监管是过程管控，现房销售则是釜底抽薪，从根源上切断项目烂尾风险。

　　 这几年，一些地区已开始试点现房销售。不过，大多是鼓励，或者局部试点，进度还比较缓慢。但是，从长远来看，实行现房销售是必然趋势。

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　　 城市更新常态化，解决存量房“老龄化”问题

　　 关于存量房，倪虹部长在文中着墨甚多。

　　 众所周知，中国房地产已进入存量阶段。大量的存量房如何变成好房子，如何提供更好的居住品质，成了一个时代命题。

　　 中国住房已进入大规模“老龄化”阶段。

　　 据机构统计，截至2024年，城乡住房总建筑面积已超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，合计大约231亿平方米。这些房子普遍存在材料老化、功能不全、外观磨损等问题，有的还存在明显的安全隐患；由于建造阶段的条件限制，很多旧房还存在配套不全，使用不变的问题，比如，没有独立的卫生间或厨房，缺乏公共活动空间和设施等。

　　 面对大量的存量房，我们该如何应对？

　　 倪虹部长这篇文中，指明了三项重点工作。

　　 第一，完善社区配套。

　　 倪虹部长指出，“在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳步推进城中村和危旧房改造，持续抓好城镇老旧小区改造，下大力气解决好加装电梯、停车、充电等难题。”

　　 这方面的行动，其实此前已经在开展。

　　 数据显示，十四五期间，累计改造城镇老旧小区24万多个，同步加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个、养老托育等社区服务设施6.4万个。

　　 当然，在天量的老旧住房面前，城市更新的工作依然任重道远。

　　 这也是为什么，城市更新会被列为城市治理的长期化主线。

　　 第二，解决存量房的居住安全问题。

　　 较之过去的低矮民房，老旧小区改造更新的难度更大。

　　 老旧小区基本都是高层，甚至超高层建筑，拆除重建的话经济上很难算得过账。一旦维护不到位，建筑过度老化的话，不仅影响居住体验，也将催生安全隐患。有一些观点甚至认为，超高层建筑将成为未来的贫民窟。

　　 前段时间香港重大火宅，再次为老旧小区的安全问题敲响了警钟。

　　 《推动房地产高质量发展》一文提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。“加快建立房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度，强化房屋安全保障。” 助力国企安全履职尽责，点击了解

　　 事实上，关于房屋安全体检及保险制度，最早在2022年5月中央就有部署。当时的提法是，研究建立“房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险”三项制度。

　　 体检、资金、保险的关系密不可分。

　　 存量房更新，以体检结果为依据；资金则是实施更新维护的保障；保险制度强调的是通过市场化方式，转移一部分风险，提高安全保障能力。

　　 在过去几年的实践中，存量房“先体检、后更新”“无体检、不更新”已成为共识。

　　 据住建部的数据，十四五期间，全国297个地级以上城市和150多个县级市开展了城市体检工作。实施城中村改造项目2387个；启动城市危旧房改造17.5万套（间）；累计改造城镇老旧小区24万多个、4000多万户、惠及1.1亿居民。

　　 不过，我国存量房屋规模大、建成时间长的特点决定了，房屋安全管理工作不可能一次性过，而必须是长期的、常态化的。

　　 房屋体检和维护对居民来说当然是好事。但是，钱从哪来？

　　 在这篇文中，倪虹部长也做了解释。

　　 “房屋安全管理资金制度旨在解决房屋修缮资金问题。 房屋安全管理资金由个人账户和公共账户组成，个人账户即业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行 ；公共账户按照“取之于房、用之于房”、“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集。”

　　 也就是说，资金包括两部分，一部分是原有的住宅专项维修资金，另一部分是政府补贴。这也就解决了大家最为关注的资金来源问题。

　　 第三，实施物业服务质量提升行动

　　 物业服务水平的高低，不仅关系房屋老化速度，更影响居住体验。

　　 过去谈论好房子，谈论城市更新，重点都聚焦在硬件层面，也就是房屋本身。而这一次却强调了物业服务，这意味着，房地产将真正从物理空间上升到生活层面。

　　 倪虹部长的这篇文中，指出物业提质行动的三个方面：

　　 ①探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

　　 ②加强物业服务行业自律，规范物业服务企业行为，提升物业服务质量，增强企业服务意识，着力解决小区居民天天有感的“关键小事”，提升居住品质。

　　 ③扩大物业服务覆盖面，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”，满足居民多样化多层次居住生活需求。

　　 可以看出，从物业服务模式到服务范畴，接下来都将会有新的探索和变化。

　　 比如第三点，养老托育等服务进社区的倡议，在一些地区已开始落地。

　　 如长沙在11月份就出台新规，要求自2025年12月15日起，新建商品房必须配建居家养老服务用房，并纳入工程首期建设。

　　 相信很快就能看到，类似规定在更多城市铺开。城市更新进入常态化，存量房从硬件到软件，都将迎来全新局面。