疯狂之后，一切都回到了起点！

过去20年，他们没必要。

现在，他们必须这样做：要满足购房者的需求。

2020年3月，我去合肥调研，面对烈火烹油的市场，我挥笔写下了一篇文章：《我彻底认怂了！拎着200万，却在这里根本买不到一套房！》，这篇文章在跑了8个小时、20万的阅读量后，因为不可抗的因素被删了。

我很遗憾。不是遗憾文章被删了，而是没有被更多的人看到，没有引起高层的重视。直到2年后，形势急转直下。

当我们回望审视楼市，会得出一个这样的结论：

自我得之，自我失之。

下午有个直播，老铁可以预约一下：

1

以前市场太疯狂了，只顾奔跑忽视了很多。

2020年，合肥火爆，冠绝全国。

成都长沙西安北京深圳上海南京武汉东莞佛山苏州无锡，找关系，递资料，跑步买，摇号抢房，茶水费满天飞。当时只道是平常。

我记得非常清楚，合肥调研，最难忘的一次调研之旅，市场的火爆。

19年到杭州调研，无非是一个销售同时接待7个客户；20年到上海调研，我们到临港新城，人家说4点就下班了，不耽误赶回主城；21年到合肥调研，一路跪着听完销售的话；18年在成都调研，就连保安都无视我们。

怎么无视呢。按照正常流程，保安小哥远远望见我们，先来一个标准的敬礼，面带微笑引导去停车场，手戴着白手套贴心的拉车门、挡车窗，单手指引送入到售楼部里，对吧，标准流程就是这样。

当年的成都不是这样。18年的成都太火爆了，我们一行3人开车到售楼部，天气非常热，没人打伞，没人迎接，保安小哥就站在空调门岗处，一动不动，扯着嗓子对着我们大喊：

赶紧走，别碍事。

合肥更搞笑了，那是我第一次听到销售讲话如此直白，大家可以听一下：我们这个楼盘，没有学区，离地铁口至少2、3站，这个价格不是精装价格，劝你们去附近楼盘再转转，他们还有几套房源，不要在我们一个项目上吊死，目前只接受全款客户。

当我问可以等购房资格吗？人美心善的销售小姐姐：

不要耽误彼此的时间。

你打听打听，现在哪个销售敢这么说话？

2

疯狂之后，一切都回到了起点。

癫狂之后，所有人都意识到一件事：要满足购房者的需求！

粗放模式彻底失效了，精细化时代来临了。

之前，政府只想抓紧卖地，开发商只想抓紧卖房，银行躺着就能挣钱，购房者买房就能涨，所有人都在闭环里挣扎。

一张效果图就能快速把房子卖出去，地铁还在规划中就能卖房子，没学区没医院没配套？画个图不就完事了，什么？嫌弃是期房，爱买不买，现在不买下次涨800。

现在完全不行了。

不是四代宅不买，不是大房企不买，价格不到位不买，得房率没有100%还有脸说，没学区没地铁没配套？活该卖不动，开发商没有那么多的现金流，不敢疯狂拿地了，不敢轻易拍地王了，银行也不得不降息至3出头。

牢记使命，不忘初心。

开发商的初心是：造好房子，好好造房子。

银行的初心是：降低利率，提供稳定贷款。

政府的初心是：好好打造一个新区，一个有配套有地铁有学校有产业的新区。说的直白一点，这个新区不仅能自住，还要能留下人。

5年前，这些敢想？

大家必须明白一点：

我们不是反对价值，而是反对高房价、落地差。

虽然国内跌了，但是东京涨了，中国香港涨了，澳洲核心城市涨了，房价涨跌都非常正常，一切无脑黑和无脑吹都不理智。

北京，望京清河奥森上地西北旺跌了不少。

深圳，上塘北站碧海宝中西丽跌了不少。

南京，河西中河西南燕子矶新玄武九龙湖百家湖也跌了不少。

武汉，光谷中心城王家墩白沙洲后湖老武昌汉阳国博跌了不少。

西安，奥体新城、沣东新城跌了不少

成都，金三林家坝白鹭湾二八万年场跌了不少。

长沙，梅溪湖奥体洋湖跌了不少。

南昌，九龙湖艾溪湖跌了不少。

沈阳，新市府北陵东西三台子于洪新城东湖奥体跌了不少。

以上，没有一个是差的。

10-12万的望京清河奥森上地，你不仅不会正眼瞧上一眼。

但是，如果降到6万、7万呢，真香啊。

3

有2个片区非常典型，分享一下。

一个，南京，江北新区。

一个，武汉，光谷中心城。

先说南京的江北新区。

从极热到极冷。

17年到22年，5年多一直抢房，江核限价3.1，要加上3000精装包，车位捆绑，首付至少8成甚至全款，别着急，以上只是证明你可以抢房了，还有一步：摇号。

中签率非常低，最低5%。

现在的江北新区怎么样了？地标烂尾了，不重要，很多城市都烂尾了，比如武汉绿地，天津高银（复工了），这些是面子，老百姓不需要这些，江北新区最大的问题，没有产业，配套不全，炒房客太多。

没有产业就留不下人，配套不全就留不住人，再加上炒房客太多，抛售的人太多了。作为想要自住的人来说，你真正需要关注的是，金融城怎么样了，医药产业园怎么样了，研创园怎么样了？

但是南京也有好的榜样：河西。

当年河西也抢房了，总价也高，这几年跌幅也不少。

但是河西就好很多，因为有产业打底。河西是南京脸面，既有奥体会展元通商圈江苏大剧院这样的面子，同时还有各种各样产业园的里子，东部的新城产业园、金鱼嘴、游戏谷，还有永初路附近的京东阿里小米，上万名高管/码农，这能差了？

最基本的配套保证能住，最有购买力的豪宅购买力，产业实力打底，河西的二手房跌的越多，性价比越高。同意的点赞。

软件谷一样，华为，VIVO，房价降，但价值一直在涨。

武汉的光谷中心城，几乎腰斩了。

跌的多的50%，跌的少的30%。但跌的越多，性价比越高。

一是没有断裂带。

光谷不是新区。光谷的发展路线非常完整，依托洪山大学城一路向东，从鲁巷到关山大道到东站再到光谷中心城，完全没有断裂带。

二是完整的产业链条。

光谷的核心是产业立城。鲁巷、关山大道不用说了，佛祖岭金融港保税区都是产业为主，富士康就在这里。东边的科学岛也是产业为主。

也就是藏龙岛、花山产业相对弱。

三是配套很完善。

三环内没问题，主城嘛。三环以东，以光谷中心城为核心，11号线，19号线，地铁有了，关豹高速，三环，高新大道，交通没问题，也有中梁大悦城，龙湖商业。

最核心的是，还有华为、小米等产业基地，向东、向南都规划了大量的产业园，这些产业园入住的企业都还可以。

你说绿地烂尾了？烂尾就烂尾呗，老百姓才不操心。

能住，能就业，能留住人。

1万多2万以内的光谷中心城，还想啥？

4

20年，楼市沧海桑田。

不是他们良心发现，而是行业倒逼他们必须做出改变，开发商要盖好房子，政府必须用心打造新区，光靠画大饼已经不管用了，以前都是靠市场催着购房者，现在都是求着购房者。

最后，一个福利。

买房是大事。动辄大几十万、几百万的损失，不是小数。

1对1，全国楼市，买or卖，一年仅299，还不够你一件衣服的费用，但是换来的却是几百万的资产安全，非常划算。

我帮你建立一个更加安全的资产堡垒+魔镜体系。

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THE END