对云估中盛（天津）房地产土地资产评估有限公司违法估价的控告

被控告人： 云估中盛（天津）房地产土地资产评估有限公司

被控告人地址： 天津市西青经济技术开发区兴华十一支路建福园3号A区

法定代表人： 吴红艳

投诉事由：

被控告人在接受天津市红桥区法院委托，出具《中山绿某居房地产估价报告》（津云估中盛房评企字（2025）第A0471号）及《福建铂某花园房地产估价报告》（津云估中盛房评企字（2025）第A0470号）过程中，存在严重违反《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、涉嫌出具虚假或重大失实评估报告、业务报备与执业质量存在严重问题等多项违法违规行为。现依据《中华人民共和国资产评估法》及天津市资产评估协会（以下简称“市评协”）相关自律监管规定，向行业监管部门提出正式投诉与控告，恳请依法启动专项核查，并对被控告人进行严肃自律惩戒。

事实与理由：

控告人系天津市红桥区法院（2025）津0106司技委字第211号鉴定（评估）委托事项的当事人。被控告人出具的上述两份评估报告，拟作为离婚纠纷的财产分割依据。经控告人及专业人士审查，发现报告存在系统性、根本性缺陷，其执业行为涉嫌严重违规，具体如下：

一、 评估报告严重违反国家技术规范，核心内容缺失，涉嫌构成虚假或重大失实报告

1. “比较法”评估空转，未披露任何可比实例与测算过程：

两份报告均宣称主要采用“比较法”进行评估，但通篇未列出任何一个可比实例的具体信息（坐落、成交时间、单价、面积、交易情况等），更未展示任何比较、因素修正、调整计算的过程。此做法完全违反了《房地产估价规范》第4.0.1条（真实、客观、准确、完整、清晰、规范）及第8章关于比较法应用的详细规定。评估结论缺乏最基本的技术支撑和数据推导，属“空话、套话”堆砌，严重质疑其评估结论的生成是否真实发生，涉嫌构成《资产评估执业质量自律检查办法》所指的“关键程序未执行到位”、“工作底稿严重缺失”乃至“出具重大遗漏或虚假评估报告”的严重问题。

2. 现场查勘程序存在重大缺陷，评估假设与事实不符：

两份报告均承认未进入室内查勘。根据《房地产估价规范》，实地查勘应查看、记录估价对象实体状况。内部状况对住宅价值影响显著。被控告人在未履行基本查勘程序的情况下进行评估，依据严重不足、程序违规。

3. 评估假设脱离现实，结论有效性存疑：

报告在“估价假设和限制条件”中明确“未考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变……等因素”。同时，“特别提示”指出市场状况若明显变化，评估结果应调整后使用。当前房地产市场，尤其是中山坦洲镇、福建某县等县乡镇区域大幅下行趋势明显。被控告人将价值时点设定在报告出具前一个月，并设定长达一年的有效期，其评估所依赖的“市场稳定”假设在出具时已不成立，结论在送达时已严重滞后于市场。此举涉嫌“滥用资产评估方法”，导致评估结果无法反映市场真实价值。

二、 评估对象权属基础存在重大瑕疵，评估前提错误，程序失当

1. 对依法不应分割的结婚前个人财产进行评估：

中山房产系控告人2016年（结婚前）购置并登记为“单独所有”，依法属结婚前个人财产。被控告人未对该关键权属信息进行审慎核查与风险提示，接受委托评估可能直接侵害公民合法财产权，其评估行为的前提和目的存在严重疑问。

2. 违法评估案外人名下财产：

福建房产现登记于案外人名下，为“单独所有”。在案外人未参与诉讼、权属存在重大争议且已被法院查封的情况下，被控告人以“产权明晰”为假设进行评估，实质上是为违法处分案外人财产提供“定价依据”，严重违反了评估机构应保持的独立、客观、公正立场，涉嫌介入并干扰正常的司法程序。

三、 结合市评协专项检查要求，被控告人业务报备与执业质量疑点突出

根据天津市评协发布的《关于开展2025年度资产评估业务报备专项检查工作的通知》（津评协〔2025〕24号）及《关于开展2025年度资产评估行业执业质量自律检查工作的通知》（津评协〔2025〕10号），被控告人的行为符合多项重点检查情形：

1. 业务报备可能存在问题：

通知明确将“在法院委托专业技术评审、信访投诉举报中发现出具的资产评估报告存在未报备情形”及“业务收入与报备报告数量明显不匹配”的机构列为重点检查对象。本次投诉即涉及法院委托项目的重大争议，强烈提请协会核查被控告人是否已按规定将这两份问题报告通过业务报备系统进行完整、准确报备，其扉页是否带有合规的二维码备案回执。

2. 执业质量存在严重缺陷：

通知要求重点检查“关键程序未执行到位”、“滥用资产评估方法”、“工作底稿严重缺失”、“出具重大遗漏或虚假评估报告”等。本控告所涉报告完全符合上述特征：核心的比较程序缺失（关键程序未执行）、脱离市场的假设与估值（可能滥用方法）、无测算过程导致工作底稿必然不全或缺失、报告内容存在重大遗漏。被控告人很可能属于“存在突出问题的资产评估机构”。

3. 项目属于应重点关注的“重大影响”项目：

通知要求“聚焦具有重大影响的资产评估项目”。本案为离婚诉讼财产分割的核心依据，评估结论直接关系当事人重大财产权益，显属具有重大影响的司法评估项目。

四、 投诉诉求

基于上述事实，控告人有合理理由认为，云估中盛（天津）房地产土地资产评估有限公司在承办上述司法评估业务时，执业行为严重失范，出具的报告可能构成虚假或重大失实报告，业务报备也可能存在违规情形。这不仅严重侵害了控告人及案外人的合法权益，也扰乱了资产评估市场秩序，损害了司法评估的公正性与权威性。

现依据市评协相关自律管理规定，郑重提出以下投诉诉求：

1. 启动专项核查： 请求行业监管机构立即将云估中盛公司列为重点检查对象，依据津评协〔2025〕10号及24号文件要求，对其执业质量、业务报备情况（特别是涉案两份报告）、内部质量控制体系进行专项现场检查。

2. 调取并审查工作底稿： 要求被控告人提供涉案两份评估报告完整的工作底稿，尤其是“比较法”所使用的全部可比实例来源、信息、筛选及测算过程记录，以核实其评估程序的真实性与合规性。

3. 依法予以自律惩戒： 如查实被控告人存在上述违规行为，请行业监管机构严格依据《中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法》等相关规定，对其及相关签字评估师（吕冰、刘悦）予以公开谴责、责令限期整改、记入诚信档案等自律惩戒措施。

4. 通报司法机关： 将核查及处理结果正式函告天津市红桥区法院，为法院审查该两份评估报告的证据资格提供专业参考，并建议审慎采信。

5. 书面答复控告人： 将调查过程及处理结果书面告知控告人。

本控告旨在维护行业公正与当事人合法权益，相信贵协会能依法履职，严肃查处行业违法违规行为，净化评估执业环境。

此 致

天津市资产评估协会

中国资产评估协会 自律监管部

天津市住房和城乡建设委员会

自然资源部（不动产评估监管部门）

天津市高级法院 技术室 督查室