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张郭庄6028地块全景图

先看地块本身。

6028地块用地规模约3.18万平，地上建筑规模约4.78万平，容积率只有1.5。

属于比较优质的低密地块。

24米局部30米的控制高度，妥妥的8—10层洋房社区，这也是丰台河西板块目前的“正常情况”，容积率和控高基本上都是比较低的状态。

张郭庄6028地块相关数据

但6028地块本身有一个问题，就是地块本身是一个不规则倒三角形状。

这样的形状，实际上是非常不利于后期的楼栋排布的，也非常考验开发商的规划设计能力。

图源北京规自委官网

再看地块周边配套。

临铁是其最大的优势，6028地块距离已经运行的14号线张郭庄站直线300米左右。

此外，张郭庄站还是14号线与在建的1号线支线的换乘站，1号线支线计划在2027年年中建成。

也就是说，地块未来去到丽泽商务区、国贸、望京等产业区，都能“直达”。

6028地块周边配套

此外，其西南侧、西北侧基本上都是公园和绿地，生态环境还算不错。

但地块北侧紧邻的是张郭庄棚户区安置房，总共4112套，体量不小。

周边的商业，主要依靠张郭庄地铁站北侧西山甲一号等小区的底商。再有就是，6028地块东南侧紧挨着的6029地块是一块综合性商业金融服务用地，地上建筑规模大概2.12万平，预计未来会为周边增加一些商业配套。

6029地块数据信息

但整体，6028地块除了地铁优势之外，其他各项配套都比较荒。

最后看价格。

张郭庄6028地块，最终成交价是13.54亿元，粗算成交楼面价达到2.84万/平。

而这就是丰台河西近几年来楼面价最低的地块了，包哥查了下相关数据，2021年拿地的熙悦天寰楼面价是3.17万/平，位置更好的熙悦晴翠可售住宅楼面价直接打到4.7万/平。

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再就是2022年拿地的九里熙宸，住宅成交楼面价3.27万/平，还有2023年拿地的中海永定玖里，住宅成交楼面价也有3.05万/平。

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要知道，这些项目谁都没有6028地块距离地铁近的优势。

6028地块周边新房二手房分布

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张郭庄地块北京中建方程+中建智地售楼处电话：400-0870-818 转 8889【已认证】西北侧的首开建工熙悦晴翠，2021年入市时指导价6.8万/平。

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项目一共1557套房源，目前还未清盘，部分房源已经转入现房销售阶段，包哥查了下项目的网签数据，11月网签的4套房源成交均价4.51万/平，已经低于其当时拿地的4.7万/平的住宅楼面价了。

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两年前的12月份，熙悦晴翠的网签均价还能达到6.2万/平。

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而6028地块西北方向直线3公里的中海永定玖里，2023年入市的政府指导价是6.4万/平，今年1-11月，总共成交105套，网签均价只有4.66万/平。

还有6028地块往东两站地铁的大瓦窑板块，也有新房在售，11月份最新的网签均价，中海和颂九里是5.87万/平，京能西贤府是6.45万/平。

目前丰台西部的新房项目，所面临的是“价换不来量”的世纪难题。

此外，次新小区方面，2022年交房的熙悦天寰，二手房挂牌均价在4.3万/平—6万/平之间，2023年交房的龙湖建工九里熙宸，二手房挂牌均价在5.3万/平—6.6万/平之间，2024年交房的熙悦晴翠，二手房挂牌均价在5万/平—6万/平之间。

6028地块周边二手房价格

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还有再早些交房的西山甲一号，二手房挂牌均价在4.7万/平左右。

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所以，虽然6028地块的住宅楼面价只有2.84万/平，但由于目前整体的市场环境非常差，叠加丰台河西的“不保值”现状，即使有好房子政策加持，可能最后也会非常艰难。

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但目前开发商能做的，就是在打造好产品的同时，再给到买房人一个可以接受的价格。

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综上，张郭庄地块具备邻双铁的优势，非常适合刚需一族，但自身小环境和地块形状确实也是地块的问题，再加上如今的市场环境，低楼面价优势能否与差市场环境劣势形成有效对冲，也是一大难题。

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问题摆在眼前，开发商有勇气拿地就值得鼓掌，我们能做的就是祝他好运。

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最后2025年前，还有海淀上地地块和丰台花乡地块，将分别在12月23日和25日迎来出让，我们到时见。

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