法拍房里，没有神话

2016年11月16日晚，深圳上早大厦。20楼一套房子突然停电。

一名女子开门查看。突然门外冲入一群人，将她身后的两名男子按倒在地。

几分钟后供电恢复，三人被戴上手铐。其中一名男子脸颊消瘦，眼睛细长。他是重特大毒品犯罪人员：

李俊鹏。

李俊鹏是广东汕尾陆丰人。他的家乡有一个叫博社村的村庄，因多个家庭参与制贩毒活动，曾被称为“中国第一毒村”。

李俊鹏曾在佛山创业，染上赌博后，也走上贩毒道路。他参与走私的毒品量以吨计，是广东警方“雷霆扫毒”行动后最重要的工作之一。

2024年9月，李俊鹏被执行死刑。8个月后，他名下的一栋住宅被司法拍卖，共引发3.2万人围观。在阿里司法拍卖平台上，这栋位于佛山怡翠玫瑰园的房子成为：

佛山围观榜第一名。

6名竞买者参与竞拍。35轮出价后，房子以149万元成交。

这个价格非常公道。跟周边房子比，成交单价便宜了两成以上，还额外赠送车位。毒贩用命挣来的家业，最后被陌生人捡了个漏。

在经济上行期，法拍房有三不做：

凶宅、刑案、官司房。

这栋房子几乎占了两项，放在过去一般人是不敢碰的。

但如今，时代变了。

1

最近，很多人被银行直接卖房的消息震惊了。

去年兰州银行在京东资产平台上挂牌直售房产标的为1130个，今年已增加到1779个。吉林银行、天津银行挂牌出售的房产，也都在千套以上。

而在京东、阿里两大资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量：

超过25000个。

大行也没好到哪去。宇宙第一大行工行的桂林分行，今年在阿里平台上拍卖了27套房子。农行大连分行，今年拍卖了59套。

子姨看了下，银行亲自下场卖房的情况一直就有，跟法拍房区别不大。按照正常流程，这些房子是法院主持拍卖，银行收钱就行。之所以越来越多的银行亲自上阵，是因为：

法院根本忙不过来。

据中指法拍数据库的统计，全国法拍房源的累计挂牌量，从2019年的35万套，攀升到2024年的77万套，5年翻了一倍。

一套房屋从起诉到立案，再到上拍，要等两三年。再算上法院排队时间，更是遥遥无期。

除银行外，很多债主都等不及了。

前两天，曾是深圳南山大学城网红盘的宝能城花园，有160套房子被摆上了上海联合产权交易所的货架。这些房产曾被作为债权抵押给中信信托，因宝能地产暴雷，中信信托干脆直接将抵押物挂牌。

今年前10个月，全国累计挂牌法拍房源降到了60万套，看上去情况有所好转。但事情的另一面是，很多债主选择绕开法院，直接出手。因为：

法拍这个通道，已堵得水泄不通了。

2

2023年6月，披星戴帽了一年多后，宜华健康从A股退市，成为民营医疗退市第一股。

宜华健康前身是宜华地产，是潮汕资本教父刘绍喜创立的宜华系。宜华以木业起家，后涉足家居、地产、医疗、养老、投资等领域，巅峰时：

资产超800亿，拥有两家A股上市公司。

宜华地产是在2014年正式转型大健康的。彼时，监管部门发文，鼓励对医疗服务业的投资。财大气粗的地产企业纷纷出手，万科、恒大、泰禾等巨头都尝试过跨界从医。

宜华地产的转型较为彻底，他们将房地产业务兜售殆尽，收购了医院、医疗服务公司、医疗器械生产公司，全面转型大健康。

对于很多人来说，跨界不是请客吃饭，是拿真金白银给行业交学费。

2019年，宜华健康出现亏损。三年后资不抵债。

刘绍喜在2021年被证监会立案调查，后因财务造假被禁入资本市场。宜华系最终分崩离析。

转型的第二年，宜华健康曾买下深圳市福田区建安大厦办公楼的两层半，用作公司总部，花费超过两个小目标。

如今这些资产陆续被法拍。今年6月，建安大厦27层以3666万的价格拍出，比评估价便宜了将近一半，出让方式是：

变卖。

变卖是法拍的最后一个环节。在法拍中，当首次和二次拍卖均无人报价后，就将进行变卖。变卖的价格通常更低，程序也更简单。

进入变卖阶段，往往意味着拍品已无人问津。此时出手，捡漏的成功率很高。

据说，在建安大厦27层变卖的前一天，买家就开香槟庆祝了。

生意失败，一直是房屋流入法拍房市场的主要动力，也贡献了最多的法拍房源。因为在很多案例中，除创业者本人外，担保人的房子也搭了进去。

在房子被法拍前，业主通常都要经历“破产三部曲”：

被告、失信、限高。

近些年，很多老板靠运气赚来的房子，又靠努力流入了法拍市场。这不仅导致写字楼、商铺的法拍量大增，不少豪宅也落入凡尘。

今年上半年，上海一套花园住宅拍出了2.7个小目标，折合单价超过50万元。上个月底，深圳的一栋豪宅拍出3.65亿，单价达到57万。

这两栋房子的原业主分别从事：

广告业，文化旅游业。

北京的万柳书院、霄云路8号等豪宅，也有不少房源被摆上了法拍货架。这两个项目的业主中，有不少科技精英和传统实业家。

宜华健康在深圳建安大厦的其他物业，都流拍了。连法拍市场都嫌弃的资产，才是：

真正的商业残骸。

中国商业史上，大佬坠落的案例时有发生。但短短几年间，从商业帝国到商业残骸，从资本教父和资本市场出局者，反转之快还是令人唏嘘。

两年前福田区法院现场查封，虽然空无一人，但办公桌上还留着不少办公用品和公司文件。办公室的门口还挂着红彤彤的对联：

创大业一帆风顺，望前程万里生辉。

3

去年8月，京东拍卖平台一次性上架了87套房产。这些房子分布在长沙5个小区，大部分是：

毛坯房。

这87件拍品的所有人均为李某，执行法院为700公里外的合肥市中级人民法院。

看到“合肥”两个字时，长沙市民死去的记忆又复活了。

2016年下半年，合肥到长沙的高铁票一票难求。很多人怀揣银行卡和暴富的梦想，从合肥来到长沙，下车后直奔售楼处。

在当时的省会城市中，长沙房价仅高于拉萨，相当于合肥一半。此前，温州人曾多次扫货，但由于市场供应充足，加之中部四省会公积金互认，最终铩羽而归。

但合肥炒房团到来后，情况不一样了。他们瞄准热点区域，用足杠杆，锁定目标后果断下手。在一些项目上，合肥投资客占比达到：

三成。

当时正值楼市政策宽松期。从这年三季度开始，长沙房价大涨，梅溪湖、滨江、高铁、南城等热门板块领涨。

第二年，长沙紧急出台限购限贷政策，喊话：

让炒房客有去无回。

这波涨势才算勉强刹住。但长沙人对这段记忆的印象过于深刻。仅凭“合肥”一个信息，就有人按图索骥，快速找到了这批法拍房的源头。

2018年，合肥市公安局庐阳分局发布通报，对“大志集团非法集资案”进行调查，并查封大志投资集团有限公司实控人凌某、李某房产177套，其中包括长沙房产87套。

大志投资成立于2009年，通过线下和线上非法集资，累计吸收公众存款超过：

80亿。

2022年，凌正、李梅等63名涉案人员被判刑。这87套法拍房源的房主，正是“大志案”主犯之一的李梅。

去年9月，这批法拍房第一次拍卖，只有4套低价卖出了。降价后的二拍，情况略好，有34套房产成交：

大部分低于评估价。

剩下的房源，至今仍处于流拍状态。就算不被法拍，它们的价格也跌到买入时的水平了。

2017年6月环京限购政策出台前，北京旁边的三河、大厂、香河三县，也是炒房客乐土，尤其是距离北京最近的燕郊镇。

一个专门做三河法拍房生意朋友告诉子姨，有炒房客在限购前入手了好几套燕郊房子，每月需偿还的月供就达：

16万。

限购出台后，燕郊房价从高点快速跌落，短短3年就腰斩，如今更是膝盖斩了。

从2018年开始，燕郊的法拍房数量明显增加，增长速度取决于房价下跌的速度。

房价下降时，这个炒房客越来越焦虑，试图卖掉几套房子缓解压力，却发现根本没人接手。

2022年春节后，他躺平，变成了失信人员，房子进入法拍市场。

其中一栋房子在去年以89万拍出，他买的成本是240万。

很多炒房客持有房子期限通常是三年。市场上行期还好，在市场下行期，如果三年内出不了手，就很麻烦了。为什么是三年？因为：

个人经营贷的最长期限，是三年。

4

今年6月初，广州一名租客正在和房东谈续签，结果被告知：

房子要被法拍。

他的房东是一名90后，本地人，2019年买下了这栋老小区的房子，但因为通勤距离远，干脆在公司附近租房住，把自己的房子出租。

一年多前，房东失业，搬回父母家住，至今没找到工作。

这期间，他所在的小区房价降了30%多，“首付降没了”。虽然租金能弥补部分月供，但这两年，老房子越来越租不上价。

房东想了想，决定不再给银行打工了。

谈续签的时候，房东告诉他，不用担心被腾退，因为“买卖不破租赁”，法院是不会干预租约的。而且法院不会那么快就收房：

法拍也在排队。

我看了看，由普通人断供造成的法拍房，数量正在快速增加。

与生意失败或炒房落空不同，这些法拍房的业主大都是工薪阶层。房子买在高点，又遭遇降薪、裁员，实在无力支撑，才不得已断供。

也有人选择主动断供，因为：

房价降太多了，断供就是止损。

这类断供房的特点是：要么是老破小，要么位于郊区。有贷款，装修不错，很多房子还住着人：

一看就不是炒房的。

在一些县城，断供的比例可能更高。因为房价降得更狠。

子姨的一位朋友，2018年在四川老家买了一套商品房，算上税费、利息和装修等，总成本接近80万。今年他把这套房子卖了，全款27万。

这位朋友说，在这个人口不到100万的县城里，被法院查封的房子正快速增加。执法人员经常出外勤，因为很多房子需要现场腾退。

她还说要不是银行兜底，被查封的数量还会更多。

为了防止个贷加速变成坏账，这两年，银行开始和还不上贷款的人谈展期：

每月象征性还一点，可以不算违约。

这两年，已有不少银行悄悄对个人住房商业贷款进行展期。一位律师朋友说，展期期限通常为两年，在这期间，贷款人只需偿还利息即可。

在业内，房贷展期还有一个说法，叫做：

保房。

他判断，在深圳，随便一个支行的个人住房商业贷款展期用户就超过20户。

公积金贷款的展期，则得到了政策的明文支持。湖北襄阳在上个月出台的政策，允许公积金贷款展期。政策列举了无力负担公积金贷款的几种情况，被认为十分符合当下的现状：

重病、降薪、失业、婚变。

5

前些年，法拍房还是小众品类。很多人对法拍房不屑一顾，觉得：

不吉利。

腾退是法拍房最大的难题。

最初，法院并不负责腾退，竞买人收房时，时常遇到“一哭二闹三上吊”的戏码，有时一栋房子拖上好几年也住不进去。

此时，“江湖人士”会介入，他们通过拉电闸、泼油漆、砸窗户等方式恐吓住户。一番折腾下来，房子被搞得一片狼藉不说，还容易吃官司。

但彼时，法拍房游离于限购政策之外，加上价格便宜，不少人仍然希望借助这一渠道，获得上车机会或学位资格，或转手套利。

风水先生也经常接到邀请。勘查现场后，先生会作出判断，如果能破解“煞气”，买家才会出手。

有人说，早年间的法拍参与者，除了有钱有路子外，还得：

命硬。

从2021年开始，法拍房逐渐被纳入限购范围，炒作空间大大减小。同时，法院也开始承担腾退责任，并有义务对“重大瑕疵”进行核查。

从此，法拍房逐渐褪去玄学的面纱，成为房产交易中的一个普通品类。

今年6月，借助618大促的契机，南京市玄武区人民法院将30多处房产摆上法拍货架。玄武区法院执行局的负责人亲自出面推销，并说拍品性价比高：

法院是保证交房的。

祛魅后，法拍房的性价比优势开始凸显。

首次拍卖中，法拍房的底价通常相当于评估价的七到八折，二拍底价甚至低至五到六折。即便通过竞价有所抬升，但往往仍是“白菜价”水平。

这两年，越来越多的普通购房者进入法拍市场淘金。正如毒枭房的热拍，相比房屋的价值，竞买者已经不太在意背后的故事。

上个月底，深圳市金地海景翠堤湾的一栋房产被法拍。这栋房屋曾在2009年发生故意杀人案，此后历经两任业主。今年重回法拍市场时，房子里还有人居住。

在数万人的围观下，20多名竞拍者对这栋“凶宅”展开了激烈的竞争。距离竞拍结束不足半小时，又有4位买家冲了进去。

最终，这栋房屋以699.9万元的价格成交，比市场价便宜了1/4。竞拍次数达到：

109轮。

6

尽管有些房源拍得热火朝天，但总体来看，流拍才是常态。

中指研究院的统计显示，今年前10月，法拍房的清仓率为23%。而在2019年，这个数据是39.9%。

很多从事法拍的人都说，相比买家，房源还是太多了。

同期，法拍房的成交均价从5540元／平方米降到4667元／平方米，下降了15.8%。

这说明，在供大于求的情况下，法拍房也在：

以价换量。

对于同小区的业主来说，这显然不是好消息。

今年上半年，子姨所在的小区，有业主组织了“保价联盟”。组织者说，为了小区全体居民的利益，希望大家坚守价格底线。他还呼吁，报价较低的业主可以适当提价。

不久后，小区的一栋房子被法拍，比市场价低了30%。

然后，群里就不怎么说话了。

楼下的中介告诉子姨，不管拍不拍，只要有一套法拍房挂出来：

小区的房价就得抹个零。

法拍房是楼市最锋利的镰刀，收割的不仅是断供者，而是房地产游戏的所有参与者。

哪怕是在法拍市场捡漏的人，也会有不安全感。

那位做法拍房的朋友说，一个客户通过法拍拿下一套房子后，有一天忽然告诉他，不希望小区里再有房子被法拍了：

要不然真不知道什么时候是个底。

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